請問一下，房屋抵押貸款，月息4厘，比商業的5.6%劃算嗎？

看上去好像挺劃算的。但是如果實際操作起來，有可能讓自己每年痛苦不堪，因為你要解決每年轉貸的流動性。同時兩種利率不同，是有著自己的金融道理。

1.房屋按揭貸款是一種長期利率的抵押式貸款，本身利率基準也是比較高的，它是適用于“LPR5年期利率+附加基點”的利率方式，現在LPR5年期利率是然后4.65%。而一般的房產抵押借款是一種短期利率貸款，它本身的利率基準是比較低的，它是適用于“LPR1年期利率+附加基點”的利率方式，現在LPR1年期利率是然后3.85%。我們看到年化利率每年最少的差別就是在0.8%，如果再加上附加點，那有可能拉升到1%以上。

2.這兩種的方式也不一樣，按揭貸款貸款是在購房時發生的住房貸款，它是套用著大陸商品化市場改革的政策的，其中有著國家扶持讓利的一部分，所以他才能最長達到30年，最低利率可以達到基準利率打折。而一般的住房抵押借款是一種純商業化的市場行為，就是房屋產權人缺錢時拿房產做抵押進行借款，執行市場化利率，期限一般不能超過5年，所以利率執行也不會用5年期長期利率來執行。

3.在目前房屋按揭貸款利率比較高的情況下，有人看到一般住房抵押借款利率相對還比較低。認為在買房時可以暫時借款一把付清房款，然后每3-5年向銀行進行抵押，獲得銀行貸款進行還款，然后不斷進行滾動，那不是賺了利差嗎？但其實無數聰明人這么想過，實際操作起來發現是一個錯誤的選擇。

A.短期貸款變長期歸還，這就是典型的期限錯配。其實每次銀行抵押借款到期時，必須先找錢墊資去先歸還原借款，然后才能繼續辦理新的借款流程。就這一還一借的過程是非常煎熬的，無數人因為過橋墊資而付出高額利息，背負沉重債務，那時候的利息是按日算的。

B.銀行發放中短期房屋抵押借款，需要詢問資金用途的。歸還借款是違規用途，銀行事堅決不會審批同意的。即使編造理由拿到了銀行借款，但是銀行可能會做貸中審查，發現貸款并沒有用在原來的用途中，也會提前回收貸款。此時借款人去哪里籌錢呢？

所以：即使一般的短期抵押房屋借款利率低，而按揭房貸利率高，也不會去做這樣的轉換。因為仔細算下賬來，每次的過橋墊資利率，再加上抵押借款負擔的利率要遠遠高于房屋按揭利率。同時還要忍受短期房屋抵押借款的利率變化風險。當然最重要的就是每次的還款籌資和申請新貸款，這一環節出現任何風險，那借款人都會陷入到債務危機之中。

另外如果申請購房時的按揭貸款，還可以用上公積金貸款，那個利率是非常之低，整體從商業銀行的按揭貸款加在一起會拉低，實際支付利率很大一部分。

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