棗莊、滕州的房價會降嗎？

謝邀。題主的這個問題耐人尋味，試著理解一下，可能是想問棗莊（新城和老城）、滕州市區的房價是否會下降？本人在棗莊居住，在滕州上班，對這個問題思考了很久，談一下自己的看法。

先說棗莊新城。我認為是全市泡沫最大的一個城區。原因有以下幾點：1、全國大行情，棚改貨幣化安置，導致房價猛躥，特別是2016-2018年。2、城區人口少，房屋空置率高，就業崗位少，居民人均收入不高，教育資源不均衡，導致內熱外冷。3、開發商、中介和職業炒房客輪番炒作，虛高標價，層層轉賣房號，特別是大陸一線房企紛紛入駐棗莊，導致價格嚴重背離市場價值。目前新盤均價在7000-9000之間，二手房均價較低，但是明星小區二手房價格比新房高了許多，四季菁華二手房8500，紫光園9000，鳳凰山東西區都過了9000，泡沫指150%-200%。（100%=1，表示房價健康無泡沫）。

再說棗莊老城。本來就是一個人口流出城區，但是由于建市60年來的歷史積淀，形成了強大的人氣商圈、濃厚的文化氛圍和較高的消費能力，短期內（10-20年）老城的歷史地位還不能被新城代替。近一年來，老城區通過拍賣東湖西南側的兩塊地給恒大和碧桂園，引進大陸前二十強的中梁、融創等地產公司接盤爛尾樓，資金回籠不少，這才有能力去拆遷君山路以北的老城區。整體來說，老城區也意識到了如果人口凈流出到新城，老城將無以為繼，甚至連供暖都供不上。這種危機感非常強烈，所以才有了各種城區建設來穩住人氣。目前新房剛開了碧桂園，價格6000-8000，還送裝修，在東湖南側，性價比真心高。二手房總體來說，價格不高，也就5000—7000左右，個別好的位置如湖西景苑能到到10000。綜合來說，老城的房地產泡沫指數能評個120%-150%。

再說滕州。棗莊北極，占據半壁江山，而且因為是百強縣，山東前五，吸引了周邊山亭、微山、鄒城等地紛紛來滕就業、商貿、投資、買房。再加上滕州農村人口多，城市化趨勢明顯，人口集中度明顯，典型的人口流入——核心城區擴張——購買需求旺盛——房價飆升一個正循環體系。即使沒有棚改，滕州的房地產也會一路上揚，只不過不會猛漲而已。但是正因為這兩年三四線城市價格翻倍，導致滕州也有不小的泡沫，主要原因在于外地炒房客和本地中介哄抬市價，城中心可用土地少，新盤不多，買漲不買跌造成上漲預期。現在的新房均價在都在7500以上，如中萬國際廣場8000起。二手房均價在7700以上，個別好地段二手房也到了10000+，濱江、華騰、上善璽園二手房均已過萬。目前城區常住人口65萬，流動人口20萬。正是因為滕州有著較好的人口集聚潛力，預計未來十年還會有10-20萬農村人口進城，所以滕州的房產泡沫可以有足夠的接盤俠來化解。綜合，房產泡沫120%。

最后來說一說房價能否下降。這基本上不用回答，就是看各地的房產泡沫如何化解的途徑了。新城如果還是一味的賣地、蓋樓，在招商引資、消費環境、商圈規劃、產業帶動、教育資源等各個環節不統籌協作、共同發力，下一步的樓盤基本上不會有更多的接盤俠來接盤了，實際上有錢人該買的早買了，買不起的現在已經買不起了，新盤搶購的很多是炒房客或者開發商的托。加之全國行情看跌，如果行情僵持下去，新城房價必將下跌。下跌到什么程度不能太樂觀，保守的說，下降到6000左右，保證一個公務員一個半月工資能買一個平方，一對雙職工6-8年能買起一套房，就是合理價位。這是國際公認的合理房價區間，之所以拿公務員工資比較，是因為公務員工資就是社會平均收入水平。

棗莊老城的房子短期內可能微跌，但是不會有明顯降幅（500-1000之間）。畢竟老城幾十年的底子，不是一朝一夕就冷下來的。老城的中心城區和老舊小區都在翻新改造。比如光明廣場擴建，高架橋竣工、振興北路和華山南路打通、十里泉運煤專線鐵路移除城區、老汽車站改造、二棉拆遷改造等等等，都是令人振奮的好消息，甚至在某些方面，比新城的動靜都大，給人民的期望值更高。 滕州的房子短期內也會微跌一下，個人估計能跌個500塊就很不錯了，畢竟前期漲的太猛。但是好在接盤俠眾多，后期還會繼續上漲。

為什么不能指望房價崩盤？這是不可能的，原因主要有：1，土地財政短期內在三四線城市特別是棗莊不能擺脫。2，廣義貨幣超發，大部分是被房地產稀釋了，看日本的前車之鑒。3、從消費習慣和文化心理角度分析，大陸人自古就有買房置地的傳統。幾千年的封建社會，形成了傳統的根深蒂固的土地情結，這里面包括稅收制度、戶籍制度、金融制度、消費心理等等繁雜內容，一句兩句解釋不透，歡迎關注我的其他回答。

說的有點多，說的不對的地方歡迎批評指正。都是棗莊人，希望我們多多交流，人人參與，共同把棗莊的房價穩定下來，早日形成一個健康、穩定的住房市場。