公寓、住宅和商鋪哪個更具有投資價值？

房產投資沒有那個更值得，哪個更有價值，而是要投其所好，玩票還是投資是兩碼事，非要說投資價值，實際投資房產的價值，分為長期價值，短期價值，又要分出來長期房價增長，還有短期房價增長，你是玩票投機，還是玩的是投資效果，很多朋友搞不懂什么是投資，什么是投機？

老百姓投資，就是為了賺錢，但是賺錢的過程中要預防幾個情況，或者注意幾個事情，一個是不虧錢，房地產市場投資住宅，目前為止虧錢的幾乎為零，但是商業地產，按照投資住宅的方式去玩，鐵定就砸到手里了，商業地產不能玩票，住宅可以玩票，但是政策也在逐步堵住這個漏洞，例如限售，收取增值稅，甚至限購，都會慢慢賭注玩票的動態；

未來房地產投資，一定是一個投資市場，賺取租金收益，賺取溢價，但是玩票的投機行為，只能短期的去抓機會，長期玩一定是一個死，為什么，政策不允許，一玩的時間長了，破壞了金融秩序，肯定是要制止的，投資才是正道，也就是上面提到的，長期價值，投資；

短期的價值，玩票心態，投機行為，都是不可取的，但是抓住機會，可以賺點小錢；

投資房產可以考慮長期的租金價值的投資，就是寫字樓，商鋪，酒店公寓等等，投資住宅兼顧的更多的是溢價，至于租金收益，少的微不足道，當然這個和新建商品房過多有關系，目前住宅考慮租金收益，還有點為時過早，什么時候二手房交易量占據70%以上，就可以考慮住宅的租金收益了，北上廣深以及二線城市，有可能最先出現，所以就不聊了；

至于說哪個更有價值，其實都有價值，也都有風險，為什么呢？

首先說住宅，看長期，房價一定會和經濟走勢旗鼓相當，也就是說房價每年按照7-8的增長幅度，是正確的也是正常的，但是調節房價的最大動力，不是限購，而是根據城市發展動態，進行有計劃的建設存量房，同時把二手房存量房，運動起來，才是正常的，對吧？

住宅投資的收益，在于房價是否增長，至于租金可以忽略不計，投資住宅，杠桿越大，投資的年限越長，需要增長的幅度越大，例如，100萬的房子，首付30%，貸款70萬，按揭20年計算，每月還款4700左右，每年還款5萬計算，60%還款額是利息，持有5年，利息總支出15-18萬，房價必須增長15%以上才能做到不虧錢，還要賺錢呢，那就必須增長30%才能賺15萬，對吧？

這樣一算，投資住宅，短平快是最好的，可是這個機會如今越來越不可能了，也不再有了！

投資商鋪，寫字樓，酒店公寓，就屬于長期投資，短期投資一定虧錢，一般的商業樓盤都會透支3年的房價，今年買的房子，3年后才是他的實際價值，這一就意味著，長期投資才更好，另外，商業房子的稅費較高一點點，而且是純市場化的，對未來的判斷必須極度的準確；

樓盤的定位，周邊的商業，商圈，人口的密度，人口的人均消費是多少，高端人群還是低端人群，樓盤本身的配套，車位，物業管理，是否統一出租等等，周邊的交通環境，未來商圈建設，城市規劃都要了如指掌，不能拍腦瓜子，自己主觀判斷，或者交給老天爺，就完蛋了；

阿永哥點評：

一是投資房子，不論是住宅，寫字樓，上鋪還是酒店公寓，記住一個規則，價格越高越值得投資，價格越高從概率來講，服務越好，樓盤越高端，在樓市下行的時候，越有競爭力，樓市上升的時候，增值也最多，否則物極必反，投資本來就是一個高資本的事情，記住了，哈！

二是投資房子是一個技術活，他要考慮的事情，會是各方各面的，包括城市規劃都要了如指掌，否則就沒有了意義，站得高望得遠，記得第二個規則，跟著有錢人投資，會占便宜，他們的資訊更廣闊，站位更高，視野更廣闊，投資成功率也會越高；

好了，就說這么多吧！

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