回A股上市是一場幻想，從執著到放棄，許家印花了四年，而王健林花了五年。
3月24日一早，大連萬達商業管理集團股份有限公司（下文簡稱“萬達商業”）發布通告稱，基于對自身戰略的研判，決定對本公司從事輕資產商業運營、科技、數據、人員等相關資源進行重組，以盡快實現境內外上市，因此決定撤回萬達商業A股IPO申請。
截圖：萬達集團官網
至此，萬達商業長達5年多的A股IPO排隊之旅告一段落，而“盡快實現境內外上市”，則表明萬達商業今年可能會在資本市場有新的動作，再次赴港股上市應該是萬達商管今年的優先選項。
萬達內部一位知情人士透露，萬達集團董事長王健林在今年1月16日的公司年會上提了一嘴萬達商管上市的事情。根據萬達官網新聞，當天下午，萬達集團各系統參會代表“圍繞王健林董事長年會講話精神展開學習，研討落實2021年各項工作目標”。
截圖：萬達集團官網
目前來看，撤回萬達商業A股IPO申請，應該是對王健林講話精神落實的第一步，下一步是以“萬達商管”的面目重啟上市，
回A上市：黃粱美夢一場
萬達商業上市之路充滿曲折。
2014年12月23日，萬達商業（03699.HK）在港交所敲鐘上市，成為當年港交所最大IPO，但上市當日即破發，以發行價48港元開盤，報收于46.75港元，下跌2.6%，對應市值2090億港元，
此后，因內地和香港市場的估值落差，包括萬達商業在內的地產股被嚴重低估，導致萬達商業股價長期低迷，讓萬達及投資者感到沮喪。
2016年3月30日晚間，萬達商業發布公告稱，公司控股股東大連萬達集團股份有限公司正初步考慮就H股進行一項自愿全面收購要約。如經落實，萬達商業將私有化，以及將公司從香港聯交所除牌，同年8月15日，萬達集團發布公告稱，萬達商業將從香港退市，同時繼續推動大陸A股上市。
至此，在港股打了600多天醬油后，萬達商業從港交所黯然退市，
實際上萬達商業啟動回A股上市的時間表遠比上面公告得早。早在2015年9月，萬達商業就啟動了內地IPO程式，向證監會報送了招股書，當時萬達商業擬上市的資產以商場（包含商場管理運營）、酒店（包含酒店管理運營）和文旅項目三類為主。
后來我們都知道了，2017年年中，一向順風順水的萬達債務危機爆發，遭遇股債雙殺。萬達開始甩賣資產瘋狂回流現金、降低負債，該年7月19日，萬達以199億元的價格將旗下77家城市酒店全部股權甩賣給了富力地產；以438億元的價格將十三個文旅項目的91%股權打包給了融創，兩筆交易，一次性“優化”掉了680億的重資產，這樣，萬達商業上市主體也就從三個變成了以萬達廣場為主的商業部分。
王健林當時“死鴨子嘴硬”，稱這一舉動是萬達主動轉型輕資產，其實是被迫斷臂求生，
不過，這么多年過去了，雖然王健林的風頭不再，但“輕資產”反而讓王健林成功避過了后來的許多險灘，從2017年開始逐年加碼的房地產調控政策如“房住不炒”基本政策、融資三道紅線等，無不讓房地產開發商頭疼不已，
后來為了進一步滿足A股上市的要求，2018年3月1日，大連萬達商業地產股份有限公司更名為大連萬達商業管理集團股份有限公司（萬達商管），萬達商業宣布不再進行房地產開發，要成為純粹的商業管理運營企業，王健林下了死命令，強調萬達商業“一平方米房地產開發也不能有”，
“萬達商管是萬達的核心企業，我什么企業都能丟，這個不能丟。”王健林在2019年1月的年會上發表講話時，將萬達商管比作“穩定的印鈔機”，他說，“很多企業一時干得挺好，但一個調整可能就沒了，而商業中心50年、100年都還在，都能看得見，所以萬達商管就是萬達的核心產業和核心現金流。”
從“商業地產”到“商業管理”，改變的是上市主體的屬性，讓萬達商業從地產屬性濃厚變成了金融屬性濃厚。但即便如此，萬達商管仍然沒有擺脫“中止審查”、排隊等待上市的命運，
與王健林同病相憐的，還有想借殼回A股上市的許家印。
折騰了四年后，許家印放棄了掙扎，2020年11月8日，大陸恒大（03333.HK）與深深房A（000029.SZ）分別發布公告稱，決議終止恒大與深深房的重組計劃，這也意味著恒大放棄了回A股上市。
2016年10月3日，恒大發布公告稱，該公司境內附屬公司凱隆置業與恒大地產與深深房A及其控股股東深投控訂立了一份排他性合作協議，協議規定，將通過深深房以發行人民幣普通股（即A股）及/或支付現金的方式購買境內附屬公司凱隆置業持有的恒大地產100%股權，從而使凱隆置業成為深深房的控股股東，也就是恒大借殼在深交所上市。
為了能在A股借殼上市，許家印可比王健林努力多了，
首先，許家印率先垂范，把自己的家安在了深圳。
其次，將總部也挪到了深圳，2017年8月1日，恒大集團將總部正式從廣州搬到了“宇宙最牛街道”深圳市南山區粵海街道的卓越后海中心，同時在深圳灣弄了塊地打造超級總部深圳恒大中心，據說建筑高度400米，地上71層，地下6層，
再次，為了獲得更多的政策支持、博取政府好感，2016年，寶萬之爭打得最激烈的時候，恒大突然出手，累計買下14.07%的萬科股份，結果不惜虧損70.7億元轉讓給了深圳市政府下屬的深圳捷運集團，結束了寶萬之爭，當時很多人都認為恒大是覬覦萬科的優質資產和口碑來拉高恒大市值，許家印后來給出了他的解釋，他認為姚振華做地產不太合適，難以裨益萬科的長遠發展，但不管出發點是什么，最終許家印扮演了白衣騎士，救下了萬科管理層，
最后，2017年，恒大啟動了三輪高達1300億元的引資計劃。
正是這1300億的引資和對賭，才有了去年9月24日，一份名為《恒大集團有限公司關于懇請支持重大資產重組項目的情況報告》遭到全網瘋傳，盡管后來恒大火速辟謠，但還是導致恒大遭遇股債雙殺。
一個多月后，恒大突然發布公告宣布放棄了回A股上市，然后轉身將恒大物業（6666.HK）送進了港交所。在經歷了第一個月的破發后，2021年1月初開始，恒大物業股價迎來了一撥兒猛漲，最高時達19.7港元，較8.8港元的發行價翻了一倍不止，最近有些回落，截止3月24日收盤，其股價報收于14.74港元，對應市值1594億港元，直逼其母公司大陸恒大的市值。
或許是受到了許家印的“啟發”，王健林從回A股上市的執念里拔了出來，二人或許私下里也惺惺相惜，畢竟都遭遇過股債雙殺，都經歷過使出渾身解數化解債務危機的痛苦，
東方不亮西方亮
如今時代變了，當下的市場環境已經跟四五年前大不相同了，
除了萬科，大家都覺得20216、2017年那會兒房地產還處于黃金時代，房企的主業還是瘋狂拿地、瘋狂蓋樓賣錢。幾年光景，房地產已進入存量市場，白銀時代的概念已成為共識，房地產融資難度越來越大，“房住不炒”幾乎成了國策，房地產調控已成為家常便飯。
與此同時，物業管理概念成為房地產商的香餑餑，
向來不待見地產股的香港股市卻對物業管理股格外青睞，市盈率動輒40倍、50倍，而很多地產股的市盈率普遍只有5倍左右。有克而瑞統計數據為證：2019年在港上市的內資物管企業平均市盈率是49倍，2020年平均市盈率是35倍，均遠超地產類企業，甚至有10倍之差，堪比搶錢，
那時候融創旗下的融創服務和恒大旗下的恒大物業還沒上市，二者后來分別于2020年11月15日和12月2日赴港股“搶錢”。
不妨看了一下頭部房企及其物業板塊的市值和靜態市盈率對比。截止2021年3月24日收盤——
融創大陸（01918.HK）市值為1530億港元，靜態市盈率為3.59；融創服務（01516.HK）市值為732.43億港元，幾乎是母公司市值的一半，靜態市盈率為97.93，是母公司的27倍；
大陸恒大（03333.HK）市值為1976億港元，靜態市盈率為10.45；恒大物業（06666.HK）市值為1594億港元，是母公司市值的80%，靜態市盈率為50.48，是母公司的5倍。
碧桂園（02007.HK）市值為2073億港元，靜態市盈率為4.76；碧桂園服務（06098.HK）市值為2157億港元，超過了母公司市值，靜態市盈率為67.41，是母公司的14倍。
目前，Top 5房企中只有萬科旗下的物業管理公司（萬物云）還沒有上市，不過去年10月中旬，萬科董事會主席郁亮接受虎嗅采訪時回應道：“萬科物業一定會上市，只是時間還沒有想好，想好了告訴大家。我們一定會上市，在我們未來設想中，能夠上市的業務都應該去上市，去接受市場考驗，這是我們的基本策略，只不過選擇時機要拿捏好。目前我擔心大家被資本的熱潮迷失了初心。”
地產商把物業拆分上市的邏輯是：將資產證券化，多融錢，減輕資金壓力，房地產企業的市值長期被低估，把物業管理業務分拆出去后，無需依賴背后的地產公司就可以直接接觸資本市場進行股本或債務融資，這樣既能減輕母公司的財務負擔，又能得到更多的融資金額，為其現有業務及未來擴充提供資金，有助于物業公司的發展，
物業板塊在香港股市驗證了自己的受歡迎程度，那么萬達商管這種商業股會在香港市場受到同樣青睞嗎？
商業和物業被稱為住宅開發的左膀右臂，素有“現金奶牛”之稱的商業板塊跟物業板塊有著類似的上市邏輯，隨著受房地產調控政策影響，房企融資通道不斷收緊，將商業股分拆上市可以開辟新的融資渠道，降低融資成本，為房企帶來充足的現金流支撐，減輕母公司的負債壓力，
以寶龍地產（01238.HK）為例，其當前市值為290.8億港元，靜態市盈率為3.97，其商業板塊寶龍商業（09909.HK）市值為161.6億港元，靜態市盈率為44.11，是母公司靜態市盈率的11倍，
可見，在港股，無論是商業股還是物業股，都具有更高的估值、更高的市盈率，是房企的融資工具。或許今年年中、最晚今年下半年，港股將迎來萬達商管的上市，
兩年前，王健林對內部說：“有些人說萬達著急上市，他們根本不了解，我們和戰略投資者簽的協議是五年之內上市，即使不上市也沒有回購保證。”
如今，五年大限已至，向來不服輸的隔壁老王估計是真急了：放棄幻想，準備赴港。
