低生育率會刺破大陸房產泡沫嗎？專家：看看日本，是泡沫就會破！

近日，經濟學者馬光遠語出驚人，他提出隨著出生率下降，大陸的房地產市場會因此而出現逆轉，低生育陷阱將會壓垮房地產泡沫。馬光遠的觀點一直備受爭議，那么，大陸目前的生育率現狀如何，低生育率真的會刺破大陸的房地產泡沫嗎？

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人口一直是影響經濟發展的重要因素，上世紀80年代末、90年代初，大陸就開始進入“人口紅利”時代，隨后充裕的勞動力拉動了經濟增長，帶來大規模消費熱潮，尤其是刺激了房地產的需求，但隨著少子老齡化的趨勢加劇，大陸的人口紅利時代正在褪去，官方數據顯示，2019年大陸的人口出生率創下20年來最低水平，只有10.48‰，出生人口僅僅1465萬，比2018年還減少了58萬人。這個數據即使放在發達國家也是比較低的水平，說明大陸事實上已經陷入了“低生育陷阱”。未來勞動力人口將會進一步下降，影響各行各業的發展，其中，最令人關注的就是房地產行業。

人口結構的變化對房地產有什么影響呢？經濟學家任澤平有這么一個總結：房地產行業短期看金融，中期看土地，長期看人口。人口的多寡，人口流入的正負是決定一個城市房價漲跌的最根本原因，這背后的經濟學原理也很簡單，就是供需關系決定價格。從長期宏觀的角度來看，人口出生水平不斷下降，必然就會導致房地產市場的支撐力度不足，最終壓垮房地產泡沫。日本就是一個很典型的例子。

上世紀80年后期，日本土地價格遭到瘋炒，到了1990年，日本土地總市值達到了美國的5倍，然而日本土地面積卻只有美國的1/25，樓市不斷上演著一夜暴富的神話，眼紅的人們不斷涌進市場，許多企業也無心做實業，紛紛干起了炒地炒樓的行當，跟大陸的房地產現狀十分相似，1991年，日本樓市達到頂峰，東京市區房價每平方高達1450萬日元，按照現在的匯率計算，相當于每平方91萬人民幣。全盛時期，光是東京都23個區的地價，就能把整個美國買下來，然而，泡沫吹大了總會破滅。91年之后，日本房地產便開始崩盤，如今東京的平均房價只剩下泡沫時期的1/3。這背后與日本的人口結構不無關系，

由于1947年到1949年日本出生人口達到高峰，30年后這批人成為買房的主力軍，于是日本房價在1980年開始起飛。但1955年到1960年這段時間日本出生人口創下歷史新低，所以1991年房價見頂后，由于日本購房主力人口接不上，支撐不起超高的房價，于是泡沫開始破滅，正常情況下，20-50歲是房產置業的主要年齡段，根據國泰君安的研究數據表明，日本房地產泡沫破滅的時點恰好就接近日本該年齡段人口下行的拐點。而且房地產行業的投資也隨著該年齡段人口的下滑而呈正相關曲線。這些數據都有利于說明人口結構變化是刺破日本房地產泡沫的幕后推手。

令人擔憂的是，目前大陸的人口下滑趨勢比當年的日本有過之而無不及，大陸20-50歲購房主力人口在2013年出現下行的苗頭，現在正處于加速向下的拐點，根據人口出生水平預計，2019年到2026年間該年齡段人口將拉開加速下降的大幕，7年間將下降7000多萬人口，房價下行的壓力會空前巨大，

學界普遍認為，大陸的人口峰值將在2025年左右到來，屆時，大陸總人口將在14億左右，并以此為拐點開始走向負增長，人口總量的負增長必然帶來房地產需求的萎縮，美國經濟學家哈瑞丹特在《人口峭壁》一書中就曾預測，人口下降將是大陸房地產泡沫破滅的根本原因，并說明了大陸一系列問題的關鍵在人 口，在于改變人口全面下滑的趨勢，如果認識不到這一點，后果將非常可怕。

但挽救人口低生育率的困境非常困難，日本總和生育率在1995年跌破1.5的國際警戒線后，盡管一直大力鼓勵生育，但到現在25年了，日本總和生育率仍然沒有回升到1.5以上。而大陸放開二孩政策后，2019年出生率還是創下了新低，說明單一的政策并沒有得到充分的效果，實際上，出生率低與很多因素有關，大陸育齡婦女數量下降，結婚率低，離婚率高，生活成本和房價壓力太大等這些因素疊加導致了現在的局面，因此，促進生育不能靠單一的政策，正如近日民政部部長李紀恒所說，應該制定長期的規劃，實施人口均衡發展的國家戰略，營造良性的經濟社會環境，才有可能改變人口下行的趨勢，

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