7.9萬的「南沙」，和南沙無關

南沙，再一次承包了廣州的想象力。

這兩天，備受關注的網紅項目明珠灣壹號，成交了一套380m²戶型的商辦大平層，單價高達7.93萬元，

消息一出，很多人表示震撼，這個價格買天河、買越秀它不香嗎？近8萬的天價，南沙它配嗎？

要知道，南沙市場雖然紅火，但大部分的房子真沒有想象中那么貴。貝殼網數據顯示，最貴的明珠灣板塊，二手均價才2.6萬元，一手均價3.1萬元，部分拔尖的項目也就3.8到4萬，

那么，這個沖到7.9萬的項目，到底有什么過人之處？憑什么可以在南沙鶴立雞群、一柱擎天？

帶著十萬個為什么，編輯決定去南沙探個究竟。

01

從珠江新城出發，一路暢通無阻。作為一條量身定制的南沙專線，南沙港快速路永遠是那么養眼和暢快，而且是朝著大海的方向飛馳，一路上還帶著那么一點詩意，這是去花都、增城、從化都沒有的體驗，

所以，較好的可達性、簇新的城市界面，一直是南沙樓盤的兩個賣點，

帶著對海洋和頂豪的憧憬，我們很快就抵達靈山島尖，見到明珠灣壹號的那一刻，我就已經意識到，它和南沙在售的所有項目都不一樣，可謂獨此一份，

它能夠出類拔萃，賣到7.9萬，也真的只是個例，

首先，它的地理位置真的很特別，很難復制：

如圖所示，項目位于南沙CBD（明珠灣核心區）的靈山島尖。大家知道，南沙最值錢的地段就是兩個島尖，一個是橫瀝島尖，一個是靈山島尖，前者做了IFF論壇永久會址，一個做了南沙第一高樓（越秀IFC），而明珠灣壹號就是其中的大平層組團。

圖中紅色圓圈的部分有四棟高層建筑，被命名為越秀國際金融中心（越秀IFC），其中兩棟是超甲級寫字樓，另外兩棟是大平層組團，也就是我們今天想探訪的明珠灣壹號，這個組合類似于深圳灣一號，

可見，明珠灣壹號在南沙CBD的位置，就相當于珠江新城的西塔、陸家嘴的東方明珠、中環的IFC，這種位置太顯貴、太珍稀，幾無可能存在居住項目的，但明珠灣壹號做到了，

事實上，看靈山島尖的規劃也是這個感覺，島尖最好的地都是給了寫字樓和公建設施的，沒有住宅什么事兒。

整個島尖商務區大約3.5平方公里，以鳳凰大橋為界，分為西區和東區。西區主要是居住功能，市面上所有打靈山島牌的樓盤都在這個區。

東區只有約一平方公里，完全按照珠江新城中軸區域、陸家嘴金融貿易區的模式打造，幾乎全是寫字樓，至今沒有一宗住宅用地，而明珠灣壹號就位于東區，而且是東區最C位的島尖地段。

整個明珠灣商務區的實力，可以通過下面這張圖來感受一下，總部企業扎堆的繁榮景象呼之欲出，而且未來還有IFF、期交所、粵港澳大灣區商業銀行這些連深圳都要羨慕的機構，整體氣勢完全不輸對岸的前海。

現在知道明珠灣壹號所依附的城市資源有多重磅了吧？

大家知道，高檔寫字樓扎堆的集群區域，往往是頂級奢宅的最佳生長土壤，無論是曼哈頓的Central Park Tower、深圳灣一號、陸家嘴的湯臣一品還是珠江新城的天鑾，都生長在寫字樓集聚的商務中心區，

坐擁這種顯貴地段，項目一看是為了對標深圳灣壹號和珠江新城天鑾的，和南沙普通樓盤沒啥關系，現在你還覺得它貴嗎？

不僅不貴，還很便宜，深圳灣壹號早已賣到20萬+、天鑾（二手）也賣到12萬+，而7.9萬明珠灣壹號，是不是可以用眉清目秀來形容了？

所以，要真正衡量一個事物的價值，參照系很重要。明珠灣壹號的參照系，絕對不是周邊普通樓盤，

就好比LV包，如果用普通包包來做參照系，當然是貴，但如果用愛馬仕包來做參照系，又會覺得是白菜價。

02

地段頂配這一點毋庸置疑，那么產品力又如何呢？

說實話，編輯最近看過不少網紅盤，這些盤都有一個共同點，那就是給人一種空間利用上的極致感：65平米做三房、87平米做四房、115方做五房，個個都在螺絲殼里做道場。

這些經驗讓我建立了一種刻板印象，差點認為以后的房子都是這樣了。

但在明珠灣壹號，我看到了另外一種極致感，一種截然相反的極致感。

項目只做了320m²和380m²兩種戶型，按照網紅盤的邏輯，這么大的房子至少要做個10個臥室才算有性價比吧？但其實沒有，人家320戶型只做了三個臥室，380戶型更絕了，只做了兩個臥室，

想想也是，編輯也見過不少頂豪作品，幾乎沒有哪個頂豪是在拼房間數量的，即使是那些五六百平米的頂豪，臥室也一般不超過4個。

從這里我就能發覺到，奢宅和普通住宅的一個根本區別。

普通住宅要的是性價比，比的是臥室、衛生間的數量，追求的是對空間利用的極致感，室內面積要搏到盡，不能有一平方毫米的浪費面積，

但奢宅不一樣，它追究的是極致化的尊貴感、舒適感、儀式感。為了這些感覺，奢宅可以“浪費”面積，而且必須“浪費”面積。

或者說，一個奢宅如果不“浪費”一些面積，怎能稱得上頂豪？當然，這里說的“浪費”，不是真的浪費，而是像國畫創作一樣，通過刻意的留白空間來營造意境、情緒和逼格。

這非常地考驗設計水平，

以380戶型為例，它的客廳足足有100平米那么大，給人一種無比舒暢的奢闊感：

明珠灣壹號樣板間

如果僅僅是大，沒什么好炫耀的，重點是它對空間的極致化營造。

整個客廳的采光面長達21米，相當于普通住宅六個客廳的寬度之和，奢闊到沒朋友。

這么大的面積，必須要有足夠的層高，才能hold住。為此，項目層高達到3.6米，比普通住宅足足高了60到80公分，相比而言，上海頂豪湯臣一品不過3.3米，匯悅臺也不僅做到3.5米。

整體的室內風格流露出低調而極致的奢闊感，由廣州四季酒店、僑鑫匯悅臺的團隊打造，紋理清透的大理石、耐看百搭的地板被大手筆運用，整個家以淺白米黃為主色調，走輕盈居家而奢闊透亮的風格，與新貴階層的品味不謀而合。

更讓人尖叫的是，整個客廳有三面是玻璃，實現了270度的采光面。豪華游艇的駕駛艙大家見過嗎？它的客廳就是這種感覺，

恕我見識少，這種超大面寬、這種270度采光面、這種游艇駕駛艙的客廳，在整個灣區，我還沒有見過第二個。即使在深圳灣壹號、廣州匯悅臺、珠江新城天鑾，我也沒有見過這種戶型，

明珠灣壹號380m²戶型樣板間

奢闊遠不止于此，坐在這樣的大廳，一眼望出去，可以看到什么呢？沒有任何遮擋，就像一艘豪華游輪的甲板，

從380m²戶型樣板間陽臺看靈山島尖

這片“甲板”，生機勃勃。

站在南沙這樣的地方看灣區，本來就容易感慨萬千，此刻在靈山島尖看海，就更添豪情了，似乎整個整個灣區都盡收眼底，一種踏浪馭海、駕馭灣區的豪邁感油然而生，

這種激越的情緒價值，也是頂豪特有的東西。

380m²戶型大客廳一角

情緒價值是一種非常特別的附加值，只有極少數產品才能提供，這次在明珠灣壹號，我感受到了廣州樓市久違的精神體驗。

03

寫到這里，我不由想起了著名的馬斯洛需求理論。

美國社會心理學家馬斯洛認為，人都潛藏著5種不同層次的需求，由基本的“生理需要”、“安全需要”，一步步提升到“歸屬與愛的需要”、“尊重需要”、“自我價值實現”，

需求層次越高、對應人數越少，整個社會呈現金字塔結構。

而且，不同層次的人，是很難互相理解的。

買普通房子人，滿眼都是和性價比相關的資訊，而買豪宅的人，更在乎的是「感覺」。

沒錯，就是那種虛頭巴腦、很難琢磨的感覺。

這種感覺可能和產品有關系，也可能和景觀有關系，還可能和圈層有關系，但不管怎樣，一定要和尊重感、虛榮感、自我實現這些東西有關。

只要「感覺」對了，價格不是問題。

紐約曼哈頓看中央公園的那些奢宅，因為景觀價值、圈層價值極高，一平米可以賣到100萬，根本不愁無人接盤，而周邊的普通房產，也就十幾二十萬一平，兩個市場其實沒什么關系，因為是兩種完全不同的買家在買，

所以，真正的頂豪會超脫于周邊市場，形成自己的獨立市場，形成自己特有的小氣候，

以珠江新城的匯悅臺為例，它在二手市場的單價已經沖到29萬，但旁邊500米內的普通小區，仍然處在七八萬的水平，二者不存在價格聯動。

換句話說，匯悅臺已經形成了自己的小氣候，它的定價邏輯和周邊市場無關。

在此意義上，賣到7.9萬的明珠灣壹號，也將超脫于周邊市場，形成自己的“小氣候”，

它在南沙，又不在南沙，因為它的參照系不在南沙，而在對岸的前海和深圳灣，

所以，7.9萬的南沙頂豪，其實和南沙無關，