這是韭菜案例系列分析第4篇，
第1篇：今年在深圳東莞賺的錢，又扔在了這個美麗的坑里！
講的是關于新區、概念、泡沫、理性、價格。
第2篇：大灣區神盤開盤勁銷3500套，生割3500棵韭菜啊！
講的是關于產品、產權、稅制、回報、概念、宣傳。
第3篇：超級概念超級收割，在這片香蕉園，我見證了深圳客的人傻錢多！
講的是關于概念、基建、新區、周期、配套、營銷。
今天這一篇，講的是關于位置、地段、規劃、價格、產業，
案例名稱：中山南朗錦繡海灣城。
案例特征：超級大盤，一萬畝，很大，超級大，
案例特征：高層產品，帶裝修價格15000-18000元/平，
案例賣點：深中通道、深珠通道、緊臨珠海、大灣區核心、臨海組團、價格便宜，
有人會有疑問？是啊，每個賣點都是真的啊，有什么問題？有什么錯誤？
不要急，我先來說一下項目的現狀，
開發20年了，無配套，無產業，無配套，無產業，無配套，無產業，重要的事情我說了三遍，你有沒有想過為什么？
不要急，我先來說這個案例韭菜的5個特征：
1、看地圖論地段，看地圖買房，
2、不了解規劃，不研究規劃，不了解深層次原因。
3、貪圖便宜，但不理解價格背后的邏輯，
4、不去實地看，不理解配套為零，不理解產業為零。
5、租不出去，也一樣賣不上價，看似便宜實則是瞎折騰，
下面，逐一分析，
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大灣區核心？
如上圖，大灣區核心主軸就是圖示的粗紅線沿海內圈，
錦繡海灣城確實是在大灣區的核心，這是事實，但并不是處在大灣區核心就一定NB的，
第三篇案例所在位置也是大灣區核心主軸上，一樣是不OK的。
中山三角鎮也處在大灣區核心主軸，而且和南沙緊緊相鄰，對不起，肯定也是不OK不能碰的。
錦繡海灣城的位置有什么問題？
如上圖，中山一共338萬人，
錦繡海灣城這一萬畝的地方，遠離中山主城區，中間有非常遙遠的斷裂帶，
所有來此居住的人都要靠遷入，要不中山本地人遷入，但中山本地人遷入的意義何在？這里有什么？有學校嗎？有就業嗎？有商業嗎？都沒有，
或者，靠北方人或外地人遷入，但遷來這里的意義何在？只是圖一個冬天暖和嗎？冬天暖和有大把的地方可以選，而且還比這里便宜？你這里有配套嗎？能干啥？
所以，沒有人！就是現狀，沒有人和沒有配套就形成了惡性的循環，
如上圖，一期交房的別墅幾乎沒有人居住，空空如也，
除了大片的房子還是房子，空空如也，沒有配套，沒有人。
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翠亨新區？中山發力重點？
屬于翠亨新區，這也是事實，是真的，錦繡海灣城確實是在中山翠亨新區規劃范圍內。
問題是，你是否真的研究過翠亨新區的規劃？以及這里的定位？
如上圖，真正的翠亨新區在馬鞍島，錦繡海灣城只是因為已經蓋了大片房子才劃了進來，但兩者中間有巨大的真空帶和斷裂帶，有見過這樣規劃新區的嗎？
而整個錦繡海灣城的規劃里沒有一丁點產業用地規劃，為何？因為規劃定位是：旅游組團！也就是說，從此與產業無緣！
具體是錦繡海灣城真的要擠進來，還是要怎么弄，就不得而知了，
請記住，看新區一定是要看產業！看基建！看配套落地！
中山的心，一定是在馬鞍島，能不能起來先不說，但中山的重心一定是在馬鞍島，這里是政府真心想發展起來的地方，并砸下所有資源和金錢的地方，如上圖所示，不管產業落地效果或大小，但這里是真的在落地產業，
有480米的地標，有中山紀念國小，有中山科技大學部，有客運港口等等，還有兩條軌道通過這個島，
而錦繡海灣城，一個產業都沒有！一個產業落地和規劃都沒有！
為什么？
在翠亨新區的規劃定位里，錦繡海灣城定位是：旅游組團。
一個旅游組團要什么配套？要什么配套？要什么配套？
旅游組團要什么腳踏車？尷尬不？
而，即使是有產業規劃和落地的馬鞍島，我們的建議一樣還是謹慎謹慎謹慎，何況毛線產業都沒有的一塊不毛之地？
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而，為什么這里會這樣規劃定位？為什么這里沒有基建？為什么這里沒有配套？
很重要的一個原因就是，這大塊土地是20多年前就出讓過了，當年的樓面價500元左右，當然，這一定有歷史原因，放現在政府肯定不會，顯然，錦繡海灣城也沒有完成當初給政府承諾的目標和任務。
更重要的是，政府在這里已經沒有任何利益可圖，再投入基建、再給政策都是單方面給開發商做菜了，何必呢？你都沒有兌現承諾？
所以，你看到了，在這片土地上，沒有任何的生活必須配套，比如學校，比如商業，比如公共交通，
所以，如何居住？誰來居住？
而馬鞍島，最早一塊地是2018年出讓，樓面價是10000元/平，后面還有大量的土地出讓，政府在這里是有長期利益的，政府在這里的投入也是不遺余力的，所以這里規劃了43所學校，這里規劃了兩條軌道，這里規劃了N所醫院等等。
所以，你的投資預期，一定要能與政府共贏！這很關鍵！這是必要條件！滿足這一條也不見得就能干，但沒有這一條一定不可以！
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緊臨珠海？
是的，這是事實，這也是賣點，但你有否理性的理解這一點？你是否過度解讀了這一點？
舉個例子，東莞鳳崗。
鳳崗直插入深圳，但你發現沒？上圖中，深圳所有的捷運都自覺的繞過了鳳崗，為何？
不一條心啊，憑什么我要去給你做鍋菜？讓你的地價上漲？為你做嫁衣？
讓我辛辛苦苦搶來的人去買你的房子？我傻嗎？
再舉個例子，中山坦洲。
坦洲也是直插入珠海腹地，與珠海主城緊緊相鄰，
但可是，對不起，看下圖。
緊緊相鄰是不假，但十多條斷頭路就是通不了，年年喊要通，年年都通不了，
為何？
人性啊！天性啊！常識啊！
再舉個例子，北三縣，
大廠的潮白新城與通州，一河之隔，一座廠通橋花不了幾個錢，喊了十多年了，就是修不起來，為什么？
差錢嗎？不是的。
以上三個案例，告訴了我們什么樣的道理？
人家不愿意搭理你的，人家不愿意帶你玩的，人家不想和你走的太近的，人家故意躲著你的，
回到錦繡海灣城，現實中，確實是直線上兩三公里的距離，但一堵鐵墻隔離著，你從珠海北站要想去錦繡海灣城，生生的需要走個六七公里，小破路需要近半個小時，
在錦繡海灣城碩大的、亮瞎你眼的沙盤上，珠海就在旁邊，但現實卻很殘酷。
即使以后的路通了，但珠海仍然是珠海，中山仍然是中山，人們需要的還是樓下肉眼可見、步行可達的街區和配套，而不是地圖上的距離，
你的城市，一定有同樣的一個區，同樣年代的房子，同樣的高層，價格卻相差一倍以上的，為什么？
生活方式，居住氛圍，這樣的東西，別說跨城市了，就是跨條街，跨個小區，就已經是天上地下了！反映到房價上，一定也是巨大差距，
真正的兩城交融，同城發展，全國數過來，可能廣州和佛山算是一個好的案例吧，但即使如此，你亦能發現兩者明顯的不一條心，佛山一路貼著廣州追，但廣一路沿江向東跑。
但能做到廣佛同城的樣子，都已經是非常不錯非常成功了，
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價格便宜？
高層，帶裝修17000元/平，真的便宜嗎？
相比廣州 珠海 東莞 深圳肯定是便宜。
但你關鍵要想的是，誰來住？他住的目的是什么？
如果是中山本地人，配套更好、學校更好、人更多、區域更成熟、有產業有就業的火炬開發區，已經發展了20多年了，房價也不過是一樣的17000元/平，我為什么要來這里？
如果是北方人或外地人來這里過冬和養老，惠州大亞灣房價才14000，但人家配套更成熟，生活味更好，有萬達廣場有學校有商業，還能坐高鐵去深圳 ，我為什么要來這個什么都沒而且房價還貴的地方？
如果是珠海人，珠海斗門房價也才15000不能住嗎？那里畢竟是珠海，還有完整的配套和學校，而珠海唐家灣也不過才25000-35000，人家是缺少那一平米8000元的人嗎？要來這里忍受沒有配套的荒地？都不夠丟人，
所以，看似便宜，但你一定要更理性的去分析，
誰會來租？有沒有租金？
誰會來買？能不能漲價？
這是我們做任何投資的兩個終極思考和答案，
而在錦繡海灣城，答案顯然都是否定的，
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總結之。
1、所有的投資，一定要問自己兩個終級問題，誰來租？租給誰？賣給誰？漲多少？
2、不要在地圖上買房論地段，相差一條街，相距500米，就很可能是一個天上一個地下，杭州蕭山科技城和錢江世紀城直線距離3公里，價格已經是相差了不止一倍，你能在地圖上發現端倪嗎？
如上圖，我剛剛在杭州考察時濱江的兩個樓盤，都是高層，緊緊相鄰，價格卻差一倍，這找誰說理去？離得近有個毛用？
3、你的投資一定要與政府共贏共舞，政府一定要能在這片土地上有利可圖，才會有政策、紅利、配套、基建，否則，就成了開發商或你的獨角戲，玩不下去的，要知道，房價背后最大的邏輯是地價，而地價背后的邏輯是政府權益。
4、對于新區，你一定要學會分析并理解一個概念：開發強度，開發強度超過80%基本就是接近成熟價值兌現紅利透支，但開發強度低于40%就是極不成熟并具有極大的不確定性，同時具有極大的風險，而錦繡海灣城片區的開發強度還不足40%，這都過了20多年了！為什么？你等得起嗎？
5、產業，產業，產業是我們購買一個非主城區域，評判區域最重要的指標，因為，人都是要工作的，要賺錢吃飯的，沒有產業的地方一定是要非常慎重的。沒有產業，就意味著沒有人，人是隨產業走的，或者，就只能像燕郊或花橋一樣做睡城，但可惜，珠海沒有環的能力，也沒有輻射能力，也沒資格養睡城。
6、不要貪圖便宜，價格通常是價值的體現，特別是在房地產狠狠的教育了全國人民的今天，特別是在房產市場極度透明的大灣區，雖然會有低估會有透支，但你一定不要想當然的看到價格就想到洼地，一定要去分析背后的原因和邏輯，是否是真的便宜？惠州大亞灣離深圳這么近，為什么才14000元，它就值這個價！它沒有低估！萬不可在地圖上就妄斷價值！
7、不要盲目過度解讀大概念，深中通道、深珠通道，深中通道是條公路，這條路修好了也只是商務功能和物流功能，沒辦法實現通勤，也不會對中山房價帶來實質性變化，軌道才具備通勤功能，但深珠通道的軌道出口是珠海北圍，錦繡海灣城過去也要兩三公里，沒辦法通勤的！剛需的時間是很寶貴的！
8、更重要的是，不要背離了房子的本質，房子是用來住的，你買的不是房子，而是居住在這兒后從早到晚的所有感受的累積，居住是需要配套的，居住是需要生活味道的，上下班不要超過1小時通勤極限，家樓下要有生活配套，小區要有生活氣，孩子能就近入學，鄰居都是和自己一樣是高素質家庭，而不是只有房子，別的什么都沒有！你不能住在鬼城里！
9、當年去海南買了西海岸東方、儋州等地的便宜房子的，去住過的人應該可以明白，它能承接你想要的度假感覺嗎？住在香河能給你北京的感覺嗎？住在惠陽能給你在深圳的感覺嗎？
10、一定要讓自己去實地看看，所有眼見為實的產業、街區、辦公能否支撐你想要的租金和漲幅？記住，人隨產業走，人隨味道走，富人隨著富人走，有支撐富人的產業、有富人喜歡的街區和生活方式，才是支撐未來更好回報的前提。
11、要對超級大盤慎之又慎，上萬畝，如果沒有本地居民，幾乎全是投資客，產品同質化，未來的不斷砸盤你是很難漲價出手，你賺不到錢的，而且是單一開發商，資源和能力有限，無法實現配套和產品多樣化，而即使是本地居民支撐的超級大盤，如廣州的祈福新村、北京天通苑都是案例，一定也是跑輸大盤的，原因還是產品和體驗同質化，拋盤所致。
12、請注意，我并不是說不會漲，珠海漲了，這兒肯定會受益，但這兒，放在任何時間，都一定不會是你所有選擇中好的那一個，一定是跑輸大盤的，我們來杠漲了多少沒意義，我們要討論的是，所謂正確的投資，就是要在你所能接觸到的所有機會中，可以跑贏80%機會的那20%的機會和選擇，望明白，
