作者：朱酒
來源：雪球
2020年的最后一天 ， 央行和銀保監會發布了 《 關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知 》 （ 原文較長 ， 附在本文后面 ， 大家可以仔細看一下 ， ） 。 原本是想用今年最后一天寫總結的 ， 好多球友就 《 通知 》 提了一些問題 ， 看來大家都非常關心 ， 就先說一下個人理解吧 。
總地來說 ， 本文可以看成是銀行業的兩道紅線 ， 是與房地產的三道紅線配套而出的 。 三道紅線是從借款方進行約束 ， 而本通知是對貸款方進行管理控制 。 在2020年最后一天下午發出來 ， 然后要求2021年1月1日就要實行 ， 不留一絲緩沖時間 ， 這一方面說明確實是下了很大決心 ， 另一方面也說明這個消息是早就內部溝通好了的 ， 地產股12月份的下跌 ， 這個通知應該是原因之一吧 ， 此次公布并立刻執行 ， 有點靴子落地的感覺了 。
房地產貸款不僅僅關系到房企 ， 由于一直都是銀行最優質的的貸款 ， 對相關銀行的影響也是很大的 ， 有些朋友看到通知便感到有些緊張 ， 這是正常的 ， 但也不必太過擔心 ， 通知看起來很嚴厲 ， 但把各家銀行的實際情況匯總一下 ， 就可以看出 ， 給出的各項標準還是比較寬松的 。 大部分銀行實際上都沒有把額度用滿 ， 即便超出的銀行 ， 數字也不大 ， 而且規定了超出不到2%的給兩年時間調整 ， 超出2%以上的給4年時間調整 ， 這對相關銀行的壓力就小很多了 。
更何況后面還有段話 ： “ 業務調整過渡期結束后因客觀原因未能滿足房地產貸款集中度管理要求的 ， 由銀行業金融機構提出申請 ， 經人民銀行 、 銀保監會或當地人民銀行分支機構 、 銀保監會派出機構評估后認為合理的 ， 可適當延長業務調整過渡期 。 ” 就是說 ， 在兩年或者4年的時間里如果調整不完 ， 還可以續期 ， 這充分表明了央媽的愛子之心 ，
2020年中報時 ， 不達標的銀行如下 ：
由上表可以看出 ， 浦發銀行只是在房地產貸款上超出了0.4% ， 很容易調整 ， 建設銀行和郵儲銀行都是在個人按揭貸款上超出了一個多點 ， 平安銀行則在房地產貸款上超出了1.8% ， 在兩年時間里化解掉不是難事 。 招商銀行和興業銀行稍微麻煩一點 ， 招商銀行的個人按揭貸款超了4.7% ， 興業銀行的個人貸款超了5.7% ， 開發貸也都超出了1% ， 對兩家銀行的影響肯定是有的 ， 但這兩家銀行的底蘊在股份行里都足夠雄厚 ， 還有4年時間 ， 問題也不大 。
2019年 ， 全國的金融機構貸款余額是153萬億 ， 其中房地產貸款余額是44.4萬億 ， 包括了房企開發貸款11.2萬億 ， 和個人住房按揭貸款30萬億 。 在三道紅線出臺之際 ， 銀行整體的開發貸款原本就是要下跌的 ， 房企縮減開發規模后 ， 個人住房按揭貸款的需求原本也是要下降的 ， 即便沒有 《 通知 》 規定的這兩條紅線 ， 各銀行的相關指標也會下降 ， 可以說這個 《 通知 》 只是又加了一道保險 ， 不會改變三道紅線之后的大局 。
《 通知 》 里還有一段話 ， 大家要仔細品味 ： “ 房地產貸款集中度符合管理要求的銀行業金融機構 ， 應穩健開展房地產貸款相關業務 ， 保持房地產貸款占比 、 個人住房貸款占比基本穩定 ， ” 防漲的終極目的是防跌 ， “ 穩定 ” 壓倒一切 ， 別擔心房企 ， 也別擔心銀行 ， 有央媽的精心呵護 ， 放心持有就是 。
從銀行業內部的角度來看 ， 這兩道紅線實際上是穩固了國有大行和股份行的地位 ， 其他行徹底失去了逆襲的機會 ， 相對應的 ， 一些中小房企在大銀行很難拿到貸款 ， 主要財源就是中小銀行 ， 在中小銀行被限制之后 ， 那些規模不足的房企 ， 在與大房企的博弈中 ， 勝算就更少了 。
附原文：
大陸人民銀行 大陸銀行保險監督管理委員會 《 關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知 》
大陸人民銀行上海總部 ， 各分行 、 營業管理部 ， 各省會 （ 首府 ） 城市中心支行 ， 各副省級城市中心支行 ； 各銀保監局 ； 國家開發銀行 ， 各政策性銀行 、 國有商業銀行 、 股份制商業銀行 ， 大陸郵政儲蓄銀行 ：
為增強銀行業金融機構抵御房地產市場波動的能力 ， 防范金融體系對房地產貸款過度集中帶來的潛在系統性金融風險 ， 提高銀行業金融機構穩健性 ， 人民銀行 、 銀保監會決定建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度 ， 現將有關事項通知如下 ：
一 、 本通知所稱銀行業金融機構是指在中華人民共和國境內設立的中資法人銀行業金融機構 。
二 、 本通知所稱房地產貸款集中度管理是指銀行業金融機構 （ 不含境外分行 ） 房地產貸款余額占該機構人民幣各項貸款余額的比例 （ 以下簡稱房地產貸款占比 ） 和個人住房貸款余額占該機構人民幣各項貸款余額的比例 （ 以下簡稱個人住房貸款占比 ） 應滿足人民銀行 、 銀保監會確定的管理要求 ， 即不得高于人民銀行 、 銀保監會確定的房地產貸款占比上限和個人住房貸款占比上限 ， 開發性銀行和政策性銀行參照執行 。
三 、 人民銀行 、 銀保監會根據銀行業金融機構資產規模及機構類型 ， 分檔對房地產貸款集中度進行管理 （ 具體分檔及相應管理要求見附件 ） ， 并綜合考慮銀行業金融機構的規模發展 、 房地產系統性金融風險表現等因素 ， 適時調整適用機構覆蓋范圍 、 分檔設置 、 管理要求和相關指標的統計口徑 。
四 、 人民銀行副省級城市中心支行以上分支機構會同所在地銀保監會派出機構 ， 可在充分論證的前提下 ， 結合所在地經濟金融發展水平 、 轄區內地方法人銀行業金融機構的具體情況和系統性金融風險特點 ， 以本通知第三檔 、 第四檔 、 第五檔房地產貸款集中度管理要求為基準 ， 在增減2.5個百分點的范圍內 ， 合理確定轄區內適用于相應檔次的地方法人銀行業金融機構房地產貸款集中度管理要求 。 人民銀行 、 銀保監會將對人民銀行副省級城市中心支行以上分支機構 、 銀保監會派出機構確定轄區內地方法人銀行業金融機構房地產貸款集中度管理要求的行為進行監督管理 ，
五 、 2020年12月末 ， 銀行業金融機構房地產貸款占比 、 個人住房貸款占比超出管理要求 ， 超出2個百分點以內的 ， 業務調整過渡期為自本通知實施之日起2年 ； 超出2個百分點及以上的 ， 業務調整過渡期為自本通知實施之日起4年 ， 房地產貸款占比 、 個人住房貸款占比的業務調整過渡期分別設置 。
六 、 房地產貸款集中度超出管理要求的銀行業金融機構 ， 須制定業務調整過渡期內逐步達到管理要求的調整方案 ， 明確向管理要求邊際收斂的具體舉措 。 適用于第一檔和第二檔房地產貸款集中度管理要求的銀行業金融機構 ， 于本通知實施之日起1個月內將調整方案報送人民銀行 、 銀保監會 ， 并按季度報告執行情況 ， 適用于第三檔 、 第四檔 、 第五檔房地產貸款集中度管理要求的銀行業金融機構 ， 于本通知實施之日起1個月內將調整方案報送當地人民銀行分支機構 、 銀保監會派出機構 ， 并按季度報告執行情況 ，
七 、 人民銀行 、 銀保監會及人民銀行分支機構 、 銀保監會派出機構定期監測 、 評估執行情況 ，
八 、 房地產貸款集中度符合管理要求的銀行業金融機構 ， 應穩健開展房地產貸款相關業務 ， 保持房地產貸款占比 、 個人住房貸款占比基本穩定 ，
九 、 業務調整過渡期結束后因客觀原因未能滿足房地產貸款集中度管理要求的 ， 由銀行業金融機構提出申請 ， 經人民銀行 、 銀保監會或當地人民銀行分支機構 、 銀保監會派出機構評估后認為合理的 ， 可適當延長業務調整過渡期 。
十 、 人民銀行 、 銀保監會將對未執行本通知要求的銀行業金融機構 ， 采取額外資本要求 、 調整房地產資產風險權重等措施 。
十一 、 本通知自2021年1月1日起實施 ，
請人民銀行上海總部 ， 各分行 、 營業管理部 ， 各省會 （ 首府 ） 城市中心支行 ， 各副省級城市中心支行將本通知轉發至轄區內人民銀行分支機構 、 城市商業銀行 、 農村商業銀行 、 農村合作銀行 、 農村信用社 、 村鎮銀行 、 民營銀行 ， 請各銀保監局將本通知轉發至轄內各銀保監分局 。
附件 ： 房地產貸款集中度管理要求.doc
大陸人民銀行
銀保監會
2020年12月28日
注 ： 1. 農合機構包括: 農村商業銀行 、 農村合作銀行 、 農村信用合作社 ，
2. 不包括第二檔中的城市商業銀行 。
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