中海疊墅“贈送面積”，套路有多深？

導讀：2020年，房市亂云紛紛。一邊，疫情后的深圳，“喝茶費”、“代持炒房”仍屢禁不止；另一邊，大部分房企都多多少少出現資金問題，在“回款難”的生存壓力下，層出不窮的“套路”被設計出來，

觀察者網·大橘財經訊（文/張志峰 編輯/周遠方）

上海市浦東新區航頭鎮，云麓里，是兩大央企中海與華潤聯手打造的“里”系高端產品。

2019年6月，云麓里開盤推出單價4.5萬的花園洋房684套與單價5.5萬的上下疊墅各160套。其中，以“附贈面積”為賣點的疊墅早早告罄，尤其是“附贈”占比高達15%的上疊，更是一房難求；而單價更低的洋房只因不送面積，市場反應平平無奇。

然而，原以為占到便宜的業主，卻發現自己中了“套路”，

前不久，正在按照中海地產提供的裝修方案裝修上疊的王晟，突然接到航頭鎮政府開具的“限期整改決定書”，隨即違建部分被城管等執法部門組成的聯合行動組強行拆除，

被拆除后的疊墅

“附贈面積”的套路

“開發商設計房屋時，贈送部分與產證面積本就一體，不然誰會把排水、排污管道預留在外面？”王晟表示。

贈送部分被拆掉后，不僅影響居住和房屋價值，還存在很大的安全隱患，尤其是電梯井容易積水導致故障，前不久已經發生過一起下雨天電梯故障，一男子被困電梯長達4小時。

“若不是奔著這些贈送面積，誰會花5.5萬/平跑到航頭來買房？”云麓里業主王晟抱怨道。

業主向觀察者網提供的視訊中，可以清楚聽到銷售人員向看房者推介裝修方案的內容。

銷售人員向購房者介紹樣板房

不過，貓膩早已埋下。在中海制作的戶型圖、宣傳冊及其渠道商貝殼找房錄制的VR看房視訊中，甚至連“附贈”都只字未提，

云麓里所有疊墅業主共320戶，幾乎都與王晟遭遇了同樣情形，

有業主告訴觀察者網，管理小區的是從中海地產獨立出來的上市公司中海物業。起初，物業方并未阻攔業主搭建，小區物業總經理汪某還為業主出具了“建筑垃圾清運方案”，不過由于該方案每戶收費近萬元，遠超業主了解到的市場價。

“外面請人清運垃圾只需要2000多元成本，中海物業的沈經理卻要收費近萬元”，業主反映，中海物業因此“惱羞成怒”，舉報業主違建，請來城管部門執法，

自此，320戶業主走上維權之路，已歷時數月但希望渺茫。

金博大律師事務所資深律師曹文峰告訴觀察者網，所謂“附贈面積”通常是有相關法規規則嚴格約束的，對購房者而言，是否全部載入房產證，是辨別其合規與否的一個簡單有效辦法。此外交付定金前，必定要求開發商把關于附贈面積相關條款載入合同中，而非口頭許諾。

需要特別說明的是，曹文峰指出，購房者不要抱有“僥幸心理”，即便開發商有“能力”使附贈面積短時間內正常使用，但只要沒上產證，房屋在后續使用、交易及其他爭議時往往難以受到保障。而且未來對于違建的監管力度不斷加大，事后仍有很大概率遭遇強拆，

據觀察者網了解，云麓里“附贈面積”就屬于開發商口頭許諾，只有極少數業主在簽訂購房合同時額外簽訂了相關承諾函，且措辭含糊不清。由于針對小區違建行為業主與開發商之間尚未達成一致，大產證至今尚未被相關部門批復。

開發商向某業主出具的“承諾函”（佳晟房地產即中海與華潤成立的聯營項目開發公司）

對此，中海方面負責人堅稱，違建只是業主自發行為，樣板間、宣傳片中的裝修方案和誘導性描述，以及銷售人員口頭承諾及承諾函，均為相關銷售人員的私人行為，與企業無關，而就相關事項，幾個月來企業一直在盡力與航頭鎮政府及相關主管部門協商溝通，尚未有實質性進展。

至于具體協商內容與溝通方向，中海方面表示不方便透露。觀察者網多次試圖聯系中海地產相關負責人，至今未果，

在強拆過程中，一位城管執法人員遇到業主阻攔時表示：“我們只是執法部門，并非決策機構，如果不是你們物業舉報，我們也不會來，任何有違建的地方一經舉報核實，我們都要來拆除。”

曹文峰律師指出，物業公司在巡視管理工作中，發現業主私搭亂建，侵占公共使用區域或私自改變外立面，有阻攔勸告以及向上級主管單位檢舉的職責，這方面并無過錯，但該小區物業最初明明知道業主所搭建的面積不在產證使用范圍內，收費標準是否合規姑且不論，收費行為本身就不合理，更不要說，檢舉行為發生在高收費失敗之后，其動機惹人懷疑，

12月18日，經過多日維權，今年剛剛上任的中海地產華東區域總經理劉慧明終于同意出面與業主代表協商。劉慧明表達三點建議：第一，開發商無權要求城管等部門停止執法，因此對于業主遭遇束手無策；第二，業主保持低調，雙方進一步協商；第三，建議業主走司法途徑來解決糾紛，

劉慧明表示，自己從2007年開始在中海從事全國樓盤交付工作，按照以往經驗，“一般動靜較大都不會有好結果，反而是沒什么聲音的、比較低調的，雙方氛圍相對和諧，”

專業拆解：業主事后補救難度大

有業主向觀察者網表示，自9月份交房開始，開發商一直以正在與相關部門協商為由，要求業主低調，拖延至今，期間始終建議業主走司法程式。

但是“由于訴訟時間太長，還要花錢請律師，業主們的訴求還不一樣，加上一直對開發商的‘拖延策略’心存幻想”，所以業主遲遲難以達成統一意見，下不了決心提起訴訟。

一位上市房企法務工作者表示，銷售情況不佳時，回款是開發商的第一要務，這時部分房企往往不計后果，設計出一些賣房“套路”，房企在處理類似糾紛時，通常有專職法務人員擬定一系列事后方案，只需要按照自己最初設定一步步推進，就可以將自身損失降到最低。相反，業主通常缺乏類似事件處理經驗，難以達成一致，時間拖得越久反而越容易被逐個擊破。

如果業主起訴，要求開發商按照附贈面積所占比例退還部分購房款，觀察者網以上疊為例粗略估算，產證面積89平方米，附贈面積約16平方米，占比約15%，單價5.5萬元，總價約489.5萬元，即便按照15%比例全額退款75萬元左右，開發商最終實際銷售單價仍然高達4.68萬元，超過航頭鎮同期在售商品房的平均價格，

中海設計的疊墅戶型圖及改造方案，藍色區域為贈送面積，（1-2層下疊，3-4層上疊）

北京盈科（上海）律師事務所劉輝律師認為，如果樣板房存在違章搭建的視訊證據，以及開發商曾作出過“贈送面積可裝修為獨立房間的虛假承諾”的證據，最終被法院采納，開發商可能面臨“銷售欺詐”所對應的法律責任，業主可基于重大誤解主張變更或撤銷合同、或主張賠償；但從另一個角度，如果業主有條件從合同或相關資料中獲取戶型資訊，而輕易相信開發商單方面作出的承諾，也可能承擔一定的過錯責任，該過錯會在一定程度上降低開發商的賠償責任，因此，業主最終能獲得什么樣的維權結果，主要取決于兩方面，第一方面是法院對造成“誤導消費”的原因中雙方過錯比例的認定，另一方面是合同中關于違約及合同解除權的約定。

曹文峰律師則認為，這一案例中16平方米附贈面積的75萬元可以主張全部退還業主，因為業主買房時將其作為整體，且開發商銷售時也在故意這樣引導，所以失去這部分權益的責任應全部由開發商承擔。并且假如能夠證明失去這部分面積，將極大影響實際居住，甚至存在較大安全隱患，也可以主張全款退房，并主張開發商補償在此期間的相關損失，

劉慧明與業主代表會面

此外，有業主表示，根據主管單位張江科學城建設管理辦公室回復，可以重新修改規劃，將這部分附贈面積合法化，具體流程是從項目所在地出具方案，到浦東區發改委辦理備案，最終依據城鄉建設管理條例，辦理規劃許可、施工許可等等，重新進行建設，也不失為一個解決問題方案，

但這一方案的持續時間預計在一年以上，且需要開發商全力配合，

對此，財經評論員嚴躍進向觀察者網表示，修改規劃的方案總體可行，但估計需要開發商補繳大量土地出讓金等費用，雙方很難達成一致。

中原地產首席分析師張大偉認為，該方案完全行不通，

他表示，重新修改規劃就要更改容積率，這看似是某一個項目的小問題，實則涉及到整個城市總規劃，可能引發一系列天文數字的指標變化，所以大城市基本不可能實現，所以違建被強拆的樓盤有很多，也沒有聽說哪家開發商可以修改項目容積率，

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