【環宇雜談】
樓市確實有“核心資產牛”的某些跡象，但客單價動輒上千萬的房產，還能牛起來，就在于背后有加杠桿在推動，
李宇嘉
核心資產的牛市，蔓延到了樓市，近期，對于2020年底北上廣深等熱點樓市“翹尾行情”和房價喜人的走勢，特別是部分網紅樓盤被追捧，個案價格一再創出新高，帶動整個片區房價上漲，業內將其與2020年12月以來資本市場抱團買入核心資產的邏輯等量齊觀。以往，資金尋找洼地，現在是要尋找業績穩定性和可持續的資產，然后以抱團策略樹立趨勢，帶來資金正循環，
樓市也一樣，表現好的城市越來越集中。過去，政策甫一寬松，樓市不分大小全部泛起，吃肉的吃肉，喝湯的喝湯。2020年，貨幣環境比較友好，各地借著紓困疫情，變相松綁政策，偷摸著接濟的不在少數，但根據貝殼研究院統計，2020年十大二手房價下跌城市中，居然有部分省會城市、中心城市，漲幅前十大城市中，除了西安外，全部是南方城市。
有媒體得出結論，樓市“南強北弱”，安全區在收窄。從一個城市內部來看，也是如此。比如，筆者生活的廣州市，2020年樓市表現很火爆，年度成交量時隔3年后，再次探至10萬套以上，房價漲幅也位列TOP10，有幾個月甚至排名第一。但2020年廣州房價上漲明顯的也只是局部區域，新房集中在蘿崗、南沙明珠灣等，二手住房集中在珠江新城、越秀東風東等，
隔壁的深圳，年底“翹尾”明顯的上海也是如此，不一一贅述了，道理很簡單，站在當下，任何大城市的財力，都告別了高增長，也都是有限的。既有的城市規劃對于區域的打造格局，在優勢資源集聚上已占得先機，并鎖定未來發展的路徑，簡單說，好的越來越好。不管新的區域規劃如何宏偉，都很難逆襲，樓市表現上，配套好、品質高、大社區的核心住房肉眼可見，
但是，我們面對的樓市形勢是什么呢？最近十幾年，盡管有起落，但樓市總體上在狂飆突進，2013年就說全國銷售量觸及天花板了，但沒成想2016年創下歷史新高，2017-2019年連續在高位徘徊。站在當下，房子的供應量足夠大了，把新房、二手房、公寓、保障房和小產權房等算在內，任何一個片區都不缺房子，對于富人來講，在房產上已經是“超高配”了。
疫情后新一輪貨幣寬松、鼓勵內需的大潮下，富人的增量購房需求，一部分是改善性換房需求，鏈家統計的18個重點城市，2020年二手房成交中180平米以上的大戶型增長幅度最大，高達39%。但是，高收入人群也是有限的，房產配置上也是在追逐所謂的“核心資產”，也就是核心區域少數品質卓越的樓盤，比如深圳后海、北京西城、廣州珠江新城等。
資金是避險的、聰明的，既然當下房子很多，未來可能還會更多，資金就會追逐稀缺的，而非價格低的，便宜的房子一大把，交易反而不活躍，按價格漲幅分片區，2020年廣州二手房價漲幅最高的是天河，增城、番禺盡管房價便宜，反而跌價了或基本沒漲。中原地產總結了2020年廣州豪宅片區和剛需片區的房價漲幅，前者漲幅在15%-25%，后者都在10%以下，甚至下跌，
當然，藏在暗處的動力就是杠桿。2020年，房地產貸款增速連續29個月回落，且8年來首次低于各項貸款增速，新增地產貸款占比從2016年的44.8%降到去年的28%，但是，一線城市的房貸利率比全國平均利率要低15-40個百分點，可見，資金也在向優勢區域集中，在一線城市，融資渠道又多又方便，比如消費貸、經營貸等，成本還低，天天都有電話咨詢，
所以，樓市確實有“核心資產牛”的某些跡象，但正如“一切資產漲價，都是貨幣現象”所言，客單價動輒上千萬的房產，還能牛起來，就在于背后有加杠桿在推動。樓市不斷在空間上分化，聰明的人看懂了，資金也看到了，一拍即合就創造出了所謂的“核心資產牛”，未來，剛需盤、低價盤估計遍地都是，普通百姓怎么獲得資產性收益，這是值得關注的問題，
（作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員）
