文／楊現領 （空白研究院創始人）
過去的兩年，長租公寓可以說是飽受苦難，在一系列所謂的“爆倉”、甲醛超標、出租率下降、疫情沖擊等等各種壓力之后，以蛋殼事件作為一個標準性事件，長期以來累積的問題集中爆發，業主、租客、供應商在這次事件中付出了巨大代價，那么，經歷這次洗牌、調整、出清之后，長租公寓的商業邏輯還存在嗎？這個行業的存在還有價值嗎？未來又會如何變化呢？
回首來看，長租公寓的問題主要表現在幾個方面：
一是供給的非理性擴張，過去幾年，伴隨政策刺激和資本進入催生的熱潮，一大批開發商、酒店系、中介公司、創業者抑制不住內心的狂野，不可抑制地進入長租公寓，在短期內形成一個“供給突起”供給的突然增加，疊加穩中有降的、相對不足的需求，市場形成階段性的供給壓力，租金、出租率、出租周期等關鍵指標必然處于惡化狀態。特別是一些機構為了規模擴張，拿房的價格、速度和規模超出自身承受的水平，現金流會出現壓力。
二是高價搶房，在規模—估值—融資—擴張的邏輯下，不少長租機構陷入規模擴張的惡性循環，甚至不惜成本高價搶房。在包租模式下，過高的拿房價格不僅僅會影響當期的成本，在業主租金剛性支付的情況下，還會在未來幾年的整個合約期限里產生持續的成本壓力，導致資產質量的持續下降。
三是過度使用杠桿。在租金分期等融資手段的支持下，非理性擴張的速度明顯加快，在沒有風險隔離機制下，幾乎處于“裸奔”狀態，一旦出現出租率下降等市場周期風險，潛在風險便暴露無遺。
四是疫情沖擊和市場下行，整個長租行業規模擴張最快的時期是2018年前后，這個時期恰好是租金比較高的時候，但是從2018年之后，市場租金水平事實上處于下降趨勢，有的城市下降幅度超過15%，一方面是剛性支付的拿房租金，一方面是下滑的出房租金，租金差明顯下降，
預計未來半年左右的時間，市場仍將消化過往幾年所形成的供給壓力，同時需求端的恢復也需要一段時間，總體上看，2021年上半年長租公寓仍將處于階段的調整和出清階段，
一是資產質量的調整，在當前及未來一段時間，不少企業最大的壓力在于調整資產質量，優化資產結構，
二是去杠桿。目前來看，隨著租金貸的清理，去杠桿的過程已經持續了一年左右的時間，有的企業租金貸滲透率已經很低，應該說，去杠桿的過程趨于尾聲。
三是市場預期的修復。經過這次調整之后，一方面是業主對租金的預期會重新修正，新增房源的定價逐步趨于合理；另一方面是租客需求也會隨著經濟的好轉而趨于正常，租金下降的趨勢得以緩解。
長期來看，無論是從供給端，還是從需求端，長租公寓的存在會對租賃市場產生正向的影響，這也是它存在的價值所在。
第一，增加租賃市場的有效供給，從而也可以有效地平抑租金，以北京、上海為例，目前北京現有租賃住房291萬間，租賃人口大約為862萬人，人均租住間數為0.34間；上海目前租賃人口大約為951萬，現有租賃住房489萬間，人均租住間數為0.51間。在這樣的條件下，只有通過多種方式盤活存量，才能增加有效供給。
第二，穩定租賃關系，在這一點上，長租公寓的價值有三個：其一是租金更加穩定，與小型分散的二房東和私人房東對比，長租公寓的租金管理更加科學化，租金波動幅度更小，專業機構通過簽訂長期合約，通過內部成本管控，使消費者能夠獲得穩定的預期。其二，租客端平均租期更長，與平均不足8個月租期的市場水平相比，長租機構的租賃周期更長更穩定，一般超過12個月，一個租客通過內部周轉，在一個品牌選擇居住的時間周期甚至會達到3年，此外，不少長租品牌針對客戶體驗推出非常多的服務條款，對于租客的穩定也起到了非常重要的作用，如“三天不滿意0違約金退款”“退租三日返押金”“房屋有質量問題無責任退換租”等服務承諾已經成為行業的標配。這些服務均在一定程度上提升了續約率。其三，業主端租約更長更穩定，在普租市場，一個業主每年平均要找1.5個租客，每次租賃都要產生1—2個月的空置期，業主端的租賃成本相當高，相反，在機構租賃的安排下，業主通常與機構簽訂3—5年的長期契約，既省去了業主的麻煩，也提高了住房的使用效率，穩定了業主端的租賃關系，
盡管如此，未來的租賃關系仍有極大的改進空間，僅從租客端對比，德國的平均租賃周期長達11年，日本的平均租賃周期為5.2年，英國的平均租賃周期為2.5年，在這樣的情況下，長且穩定的租賃周期會使租客擁有更高的安全感，促使租客選擇租賃作為其長期的住房解決方案，有利于整體租賃市場的長期良性發展，這在很大程度上也需要政策層面對租客權益的保護。
第三，解決供給與住房需求之間的錯配。以上海和北京兩個核心城市的數據來看，一居室的需求占比大概在30%左右，而全部在租房源中一居室占比僅有25%左右；三居室需求占比只有15%左右，而房源占比接近30%，相對于上海，北京一居室和三居室的供需比例錯配更加顯著，北京三居室的供給比例比需求比例高了10個百分點，上海高出5個百分點，這一比例差距表明，房屋供給結構與需求結構的錯配嚴重，需求旺盛的一居室供給不足，需求不旺的三居室結構性過剩，如果不對三居室進行改造以適應合租需求，三居室房屋就會形成資源浪費。
(責任編輯：王倩楠_NBJS12706)
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