我掏245萬在上海買房，一覺醒來又差245萬

這是丁曼第二次對父母萌生出巨大的愧疚心理，

第一次是在她告知父母自己離婚決定的時候，當時她被兩位老人家流露出來的擔心又無以言表的眼神深深刺痛，這也讓她下定決心重新迎接新生活。

于是，她跟父母商量，賣掉了父母原先的老舊房子，置換一套好點的房子。2020年12月底，她用賣房子的錢付了20萬元的定金，還歡天喜地地聯系了裝修隊，只等今年2月10日網簽后，就和父母一起住進去。

但她要住進新房的喜悅，以及對新生活的期盼，都在1月21日這天戛然而止，

中介告訴她，如果她還想要這套房，除了現在的245萬首付之外，還得再弄245萬元，每每想到這里，她便對未來失去希望，對于父母的愧疚情緒更是快要淹沒了她。

01 美好的幻想

去年5月，丁曼跟前夫離婚。在這之前，她發現前夫欠了上百萬元的外債，不僅解釋不清錢款的去向，還抵押了兩人僅有的一套房產。之后，因為被裁員，他更是在家無所事事了一年。

選擇離婚，是一種無奈的選擇，離婚后，丁曼搬回了父母位于上海楊浦的家，

那是一套房齡20多年的老房，無論是建筑質量還是小區環境都有點糟糕，

“我家樓上有個調皮的小男孩，經常拍皮球、吵鬧，還經常在晚上拉桌子椅子，怎么去交涉都沒有用。”

丁曼是一個外企中層，收入在上海尚可。考慮到父母都70多歲了，睡眠質量本就不好。父親還曾經中過風，有嚴重的心腦血管疾病。她覺得自己有義務，也有這個能力讓父母過上好一點的生活，

不過，上海房價很高，即便對于丁曼這樣收入尚可的外企中層來說，置換一套房子的前提，是先賣掉老房。她鼓起勇氣向父母提出了置換房子的建議。

上海楊浦區周家嘴路附近的住宅區

父母原本不同意，但耐不住女兒堅持，也希望女兒能從離婚陰霾走出來，最終答應了。

去年8月，丁曼掛牌了父母的房子。“因為房子比較老，也不是熱銷房型，直到11月才被賣出去，也并沒有賣上價，”

不過，這在丁曼看來都無關緊要，之后，她開始全心全意找新房，并很快相中了一套二手房，“地段雖沒那么好，但戶型、居住環境都還不錯”，她和房主簽了居間協議，交了20萬定金，總算是把換房這件事情定了下來，

那段時間是丁曼離婚以后最開心的時刻，對于未來生活的渴望成為支撐她前進的動力，她甚至已經聯系好裝修隊，只等2月10日網簽后，即刻裝修，盡快住進去，

齊萱同樣是在2019年離婚，2020年決定買房，她不是為父母，而是為自己3歲的寶寶，

2019年離婚，為了爭取孩子的撫養權，她在財產分配上自動放棄了一些權益。婚內共同財產的一套房被換成了錢，而她只拿到了小頭，

離婚后，齊萱回家和父母住到了一起，房子面積只有50平米，寶寶連個臥室都沒有，這非常傷及這個單親媽媽的心，

她和丁曼萌生了同樣的想法，想要用自己手頭的錢把父母的房子置換成一個大一點的房子，為了寶寶以后上學考慮，她看中了一套三梯隊的學區房。

去年11月開始，上海房價突然飆升，特別是市區的學區房，價錢一天比一天高，網上出現了很多房主“跳漲”“違約”的新聞，齊萱擔心“再不入手就永遠買不起房了”，2020年12月，立馬和房主協商交了定金，“給了55萬定金，分三次付清”。

跟齊萱一樣看重學區房的，還有二胎媽媽俞曉紅。

在外人來看，俞曉紅算是人生贏家，她今年36歲，有一對兒女，大寶今年7歲，小寶3歲，自己和老公都在上海有工作，又有自有住房，

但在一線城市生活并沒有想象中簡單，此前的住房是小兩口在父母的資助下買的，每個月還貸款、養孩子都是一筆很大的支出。現在眼看著孩子到了該上學的年紀，但是周邊卻沒有一個好一點的學校讓她憂心忡忡。

小兩口商量再三，決定買一套學區房。于是緊急折價出售了名下位于嘉定區的房產，厚著臉皮借來了老人的養老錢，又從親戚朋友那里借了一部分錢，總算是湊夠新房首付金額。

不過，從2020年開始，上海在房貸放款方面速度有所放慢，導致前套房的購買者批貸時間延后，拿不到賣房款的俞曉紅只能先簽居間協議，相當于付定金。之后，她又分批打過去200萬元以表誠意，

每次打完錢，俞曉紅就更安心一點，雖然欠了一屁股債，但大寶9月份就要開學了，能去新的學校，認識新的同學，他們一家馬上要開啟新生活的篇章，

對于他們來說，交完定金，簽好居間合同的那一刻，可能是他們未來的藍圖徐徐打開、美夢成真的那一刻，

但這個美夢對于他們來說，存續的時間太短。

02 距離新生活，差了245萬元

1月21日的一項政策，改變了他們的生活軌跡。

這天晚上，上海樓市出了一個新政，涉及兩個重要方面，一個是離婚購房者追溯前三年家庭名下房子套數，另外一個是增值稅二改五，這本來這是個好事兒，打擊了假離婚炒房，提高購房門檻，對房價維穩有作用。政策的出臺非常堅定，嚴厲打擊炒房客，頭天晚上出臺，次日就開始執行，

只是，當丁曼們看到消息滿天飛的時候，他們還沒有意識到，自己這種規規矩矩的買房人，也被納入了打擊的范圍，成了被殃及的池魚。

“121新政”出來之后，中介就找過來了解丁曼的情況，但接下來的事情，讓丁曼不能接受。

因為她前夫名下有一套住房，而且離婚未滿3年，中介告訴她，她很有可能被限制買房，最好的情況是以“二套”的名義購買，這也意味著首付款要從此前的35%，提高到70%，

丁曼購買的這套房子，原本首付是245多萬，現在要不低于490萬，本來湊首付已經東拼西湊借了很多錢，現在差的245萬，這還沒計算上稅費，她想破腦袋也不知道上哪里去湊。

成年人的崩潰，大概只在一瞬之間。

丁曼徹底慌神，她翻來覆去地在網上查找相關政策，看其他城市有沒有相似的處置辦法，一邊刷新網頁一邊嘆氣，實在忍不住了，就跑去衛生間哭一會兒，

更讓她崩潰的是，父母在得知這個消息之后，一周沒有睡好覺，有一天父親沒有繃住情緒，只能吃速效救心丸來緩解。

齊萱也在擔心著自己的“首套”會變成“二套”，“原先按35%計算，首付金額是180萬，如果按70%計算，就要多準備180萬的現金”。

齊萱對市界表示，當初簽離婚協議，做財產分配時，是在認為能湊夠房子首付的前提下考慮的。“早知道會是這種結果，我寧肯厚著臉皮多爭取一點財產，或者就不賣房，給前夫賠償，也不至于到現在把爸媽的房子賣了，沒有房子住。”

丁曼和齊萱等離婚人群遭遇了陡然提升的首付，二胎媽媽俞曉紅面對的，則是平白多出來的幾十萬增值稅，

根據新政要求，“121新政”之前，交易的房子無論是滿兩年還是滿五年的，都不需要交增值稅，但“121新政”之后，免增值稅年限從2年升到了5年。

俞曉紅交了定金的房子，就從免征檔掉到了征稅檔，要想買房，就得再交5.3%的增值稅，也就是37萬元。

在上海，增值稅一般由買家承擔。俞曉紅有些崩潰，她為了買新房而賣掉的房子已經過戶，4月就要交出去。但自己的房子卻沒有著落，多出來的37萬元增值稅讓她苦不堪言。

房主也并沒有因為購房者遭遇困難而退步。

薛琪和對象是新上海人，本來計劃1月31日網簽，但突然被告知要多拿20萬的增值稅，這對剛工作3年的他們來說，相當于兩個人工作一年不吃不喝。

薛琪告訴市界：“150萬首付已經是掏空6個錢包，欠了不少外債的結果，現在這20萬的窟窿怎么也填不上。”

她已經跟房主溝通過，對方雖然表示會體諒他們，但態度很強硬，“基本意思就是這個增值稅必須由我們全出”。

對于薛琪來說，他們的房主肯商量就已經很滿足了，畢竟目前上海房價還在漲。

一位不愿具名的律師告訴市界：“最近有很多房屋賣家來咨詢，如果不想把房子賣給已付了定金的客戶，會承擔什么樣的后果，或者問我怎么樣違約成本會低一些。”

在巨大的利益誘惑下，誰都想分一杯羹。

03 何去何從

“121新政”發布到現在一個星期，隨后各種穩樓市的組合拳頻出，市場的風云突變，讓假離婚、違規利用貸款的人無處遁形，但也讓交了定金但卻沒有網簽的在途購房者們，陷入兩難境地，

北京盈科（上海）律師事務所沈浩浩律師對市界解釋，在上海，網簽買賣合同和居間合同還是有區別的，在上海地區司法實踐中，居間合同一般被認定為預約，俗稱定金合同，如果購房者違約，需要賠償定金，如果賣房者違約，需要賠償雙倍定金。

在上海，政策的變化也無法改變定金法則。

沈浩浩進一步表示，在前幾年上海限購政策更新的時候，司法實踐中，法院對于因新政實施導致房屋買受人取得銀行貸款成本增加，如首付款比例提高、貸款利息增加、可獲貸款額度減少以及當事人交易稅費增多等問題，傾向于認定為商業風險，同樣適用定金法則而沒收定金。

這就是說，僅僅對于薛琪來說，如果違約，不網簽，要損失20萬元的定金，如果網簽，就得多繳20萬元的稅款，怎么樣都是虧損。

承擔的損失還不僅僅這么多，

薛琪的房主在此前已經把房屋鑰匙交給她，她也約了全屋定制的裝修公司上門測繪，如果真湊不出這20萬，只能退房，她很擔心房主會提出額外賠償，

對于購買學區房的兩位媽媽來說，不僅要承擔定金損失，上海學區房經過這一個月的跳漲，他們手上的錢可能也難以支撐購買新的學區房了，

他們想不通，為什么自己要為炒房客的過錯承擔責任，

“上海是不是不喜歡我們？”薛琪苦笑著對市界說。

不過，對薛琪們來說，他們并沒有死心，他們都在等一個豁免細則。因為以往，針對樓市新政，地方政府部門都會有一些細則出臺，他們認為上海作為一個包容的城市，也一定會考慮到他們這群人，

例如，深圳去年出臺了“715新政”，也存在這樣在途交易的購房者，所以在后來又出臺細則。規定政策之前，已支付購房定金、部分或全部購房款（不含現金支付），并能提供有效憑證的，視為已經辦理網簽。

無錫也是一樣，無錫“830樓市新政”之后也出臺了一系列細則，將定金、部分或全部購房款視同網簽。

薛琪對于政策比較敏感，在得知這一消息的當天，她就當場查資料，發現深圳、無錫等地區都是認定金的，甚至覺得沒問題，并沒有料到事情會變成這樣。

事情發生后，丁曼也打過很多電話，想咨詢下政策，但很難聯系到領導和核心部門。無奈之下，丁曼跑去房屋交易中心，希望能問個說法，

丁曼告訴市界，她目前知道的和自己情況類似的人大約有兩三百人，但迄今為止，他們得到的解讀大多來自網路。

不容置疑的是，他們心里始終存著一個念想——萬一在此之前，出現轉機呢？

如今，距離跟房主約定的網簽時間還有10多天，如果10天內不出細則，薛琪就必須面對網簽。

“網簽是特別正式的合同，到那時再做變更或者違約，要支付的違約金為房款的20%，損失更大。”

對于薛琪來說，留給她的時間真的不多了。

（文中丁曼、俞曉紅、薛琪、齊萱為化名）

（作者｜黃瑩 華宇 編輯｜胡劉繼）

(責任編輯：王倩楠_NBJS12706)