燃財經（ID:chaintruth）原創
作者 | 謝中秀
編輯 | 饒霞飛
調控政策不斷翻攪著上海樓市，
1月29日，上海銀保監局發布《上海銀保監局關于進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》，明確將重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款，
而就在前一天的1月28日，還有消息傳出，上海樓市調控再打補丁——購房者贈予的房屋也計入套數，追溯期限為近三年，雖然隨后，官方進行了否認，表示尚未接到通知，
但不得不承認的是，剛剛過去這一周，“限假離婚做多房票”、增值稅“二改五”、房貸從緊等多個政策，已經猶如一記重拳，接連落在購房者身上，
先是1月21日晚間，上海市住建委等八部門聯合發布調控新政“滬十條”，提出離婚買房追溯三年內家庭房產數量、增值稅免征年限由滿兩年提升為滿五年、新房搖號優先無房家庭、嚴格執行差別化住房信貸政策等多條政策，
團子正計劃在上海置業，她向燃財經表示：“1月8日，我們就看好了房，也交了定金，并且和中介、房東約好1月23日去網簽。結果21日晚上新政出臺、22日直接開始執行，一夜之間多了15萬元稅費，”
1月25日，購房者在新政“滬十條”的沖擊中還未緩過神來時，法拍房納入限購、房貸暫緩等消息再度重拳打擊上海樓市，
燃財經在公拍網打開一套位于靜安區的法拍房，頁面即彈出明顯的提示：“上海法院司法拍賣的本市商品住房已納入限購政策范圍。競買人參與競買的，應當事先確定在本市具有購房資格，”
“此前因為法拍房不限購，所以很多人參與，溢價率也被推高。比如上海寶山區的呼瑪新村就被推到了六萬一平米。”同是購房者的胡南表示。與之對比的是，燃財經在貝殼找房APP上查閱到，2020年12月，上海市寶山區呼瑪一村的掛牌均價僅為4.5萬元/平米，
房貸也被暫緩了，同日（1月25日），有消息稱北上廣多家銀行貸款額度緊張、房貸暫停，
已經在2020年12月完成網簽，正等著批貸的Lily告訴燃財經：“我是1月22日早上收到的消息，銀行通知要限制一下（銀行房貸），所有貸款要排隊慢慢批，”
“最近銀行把控得比較緊，我們每次開會也反復強調要挑選優質客戶。”上海某郵儲銀行信貸經理劉陽向燃財經表示，“不過此次房貸趨緊主要不是因為調控，而是因為此前發布的房地產貸款集中度管理制度，銀行要管理額度，剛好趕上了上海調控出臺的時間節點。”
不斷加碼的政策，正將上海購房者“堵”在路上，
“本來約了房東這周去過戶的，這下不知道年前能不能行了。”Lily告訴燃財經。但Lily并不十分擔心，“我感覺影響不大，我的貸款不是批不下來，只是暫緩了而已。因為我一沒有假離婚，二不是多套，三工資流水都正常，沒有被限制的因素，”
但團子的情況就沒有這么樂觀。
“我們跟房東約定的是1月31日完成網簽，并且將首付付給房東，如果不這樣做，就會被算作違約，需要承擔違約責任。”團子表示，“但是我們現在確實拿不出這15萬元。因為我們的首付都是賣掉了老公母親留下來的一套郊區老破小，并且跟親戚朋友借了幾十萬，掏空了所有錢包才湊齊的。”
頻頻管控的背后，是火爆的上海樓市，認籌率超400%、項目“千人搖”等現象不斷涌現，尤其是學區房，上漲幅度甚至超20%。
“很多自媒體都在說上海樓市火，但沒人說清楚了火在哪里，反而用的文字極具煽動性，給大眾增加了緊張感，讓大眾認為樓市火了要抓緊買房，”在上海中原地產首席分析師盧文曦看來，對于上海樓市，大眾需要理性判斷。
上海樓市調控政策來得既在情理之中，又出乎意料之外，
從2020年四季度開始，上海千萬地價樓盤認籌率超400%、“千人搖”、二手房跳漲40萬元、十幾人搶房，以及天價學區房的新聞層出不窮，讓調控成為必然。
在上海樓市調控政策正式出臺前的1月20日，上海市閔行區還在辟謠未曾收到樓市調控通知，否認了當天曾熱傳的：同一家庭同一時間只能認籌一個盤、設定新房認籌紅線3：1、預售價格從嚴審批等調控舉措，
1月21日，上海市住建委、房管局、稅務局、人民銀行上海分行等八部門就聯合發布了《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》，
從政策來看，堵“假離婚”、降低流轉是兩大重頭戲，
“新政規定：夫妻離異之日起，3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算，這一條可以堵住假離婚買房，填補堵住限購的漏洞，同時維護社會公序良俗，”盧文曦告訴燃財經。
上海某地產經紀人秦明則向燃財經直言：“離婚做多‘房票’的情況是存在的，畢竟折騰‘離婚’一次賺到一套房，就抵得上工作十年以上，套利空間讓人甘愿‘鋌而走險’，但是在我們實際操作中，離婚買房的還是個案，估計100組客戶里就一兩組。”
影響更為廣泛的是增值稅“二改五”的政策。
“此前上海購買二手房，如果購買未滿兩年，無論是普通住宅還是非普通住宅，都是按照核定價格全額征收增值稅；滿兩年之后，如果是普通住宅，則免征增值稅，非普通住宅則是按照核定價和購入價的差額征收增值稅，”盧文曦向燃財經介紹了兩者的區別。
盧文曦表示，新政將個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年，這帶來了兩個差異，一是滿二不滿五的普通住宅將被全額征收增值稅；二是未滿五年的非普通住宅增值稅征收標準由差額變成了全額，
新老增值稅征收對比 來源/上海中原地產 燃財經截圖
例如，如果是一套滿兩年未滿五年、總價為300萬元的普通住宅，新政前為免征增值稅，即增值稅為0元，但新政后，如果以稅務核定價格為300萬元計算，則需要按照（300萬元1.05）*5.3%的公式繳納增值稅，稅額為15萬元，
調控政策發布當夜，燃財經所在的一個上海買房群就炸了鍋。21時36分，調控剛剛發布，就有人把新聞發進群里，驚醒了正處于寧靜夜晚的大家，僅90多個人的群，也瞬間涌進99+的資訊。
有購房者直言：“本來約的房東周一（1月25日）網簽，一轉眼多了十幾萬元的稅費，現在急得睡不著覺。”
也有人建議：“別睡了，趕緊叫醒中介和房東，去做網簽，”有人貼出中介發布的朋友圈截圖，其中顯示：“明天出新政，半夜十點半叫上行政一起來公司加班拉網簽，沒想到網簽系統被封了，”
直到1月29日，團子仍在為多出的15萬元稅費發愁：“沒談下來，中介、房東沒有一個人愿意分擔一分錢。馬上就要去做網簽了，15萬元不知道哪里去找。可能借網貸吧，”
顧超則輕松很多：“我這套房本來就是投資，要么讓房東等到2021年9月他的房子滿五年了，我們再過戶。要么訴訟，我們解約，我拿回大部分定金，我都耗得起。”
對于上海房東來說，新政剛出來時的自信已經有所動搖，
1月24日，上海市民陶然在社交平臺上表示：“我家小區，因為自住的人多，很少有房子放出來。昨天，有一套2室2廳的掛牌930萬元，鏈家網上照片都還沒來得及拍，當天就帶看7次，今天，房東直接漲到1050萬元，一把拉升了120萬元，這一波上海樓市，太瘋狂了！”
燃財經在貝殼找房APP上看到，該房源位于靜安區陽城板塊，2021年1月23日掛牌，掛牌價為930萬元，時隔一日，房東將價格上調了120萬元，而且僅23日和24日，就有10次帶看。
“這個小區很少有房源掛出，所以關注的人非常多，此外，房源有閘北二中心的學區，還是滿五唯一、稅費少，所以會比較火。”負責該房源的經紀人告訴燃財經。
但1月29日，燃財經看到，該房源已經降價90萬元，根據房源時間軸，該房源在1月24日調高120萬元后，1月25日又頻繁波動，在同日降價50萬元、再漲價50萬元。最新的1月27日，則是降價了90萬元，目前售價960萬元，
“調低的只是少數，可能是因為之前掛牌價太高，也有可能是房東急售，”上述經紀人直言，
燃財經觀察到的現象與上述經紀人表述一致，從貝殼APP上的房源資訊來看，“穩坐釣魚臺”、以及調高房價的仍占多數，
以上海市普陀區某樓盤為例，數據顯示，當前該樓盤共有23套房源在售，其中滿五年房源有8套，以新政頒布為節點，在1月21日之后調高價格的有4套房源，其中最高漲價100萬元；另有4套價格未有變動。
同時以“滿兩年”為條件進行搜索，該樓盤共有4套“滿兩年”的房源。這4套“滿兩年不滿五年”的房源，在1月21日之后價格保持不變的有3套；另一套價格有所變動的，則是在1月22日漲價81萬元再降價1萬元，然后在1月23日降價了20萬元，目前仍較新政前貴了60萬元，
圖 / 安家
“整體來看，房東的心態是比較穩的。如果是滿五年的房子，它的房價只會越來越高，跳漲20萬元、40萬元都有可能。不滿五年的房子，則會維持原價不動，因為他有這個信心，未來上海房價會越來越高。”團子表示，
但新政之后，上海房價是漲是跌，目前還是一只“薛定諤的貓”。
漲的預期來自看好上海樓市，以及房源的緊張，
房源的緊張一是源于上海樓市明顯供小于求。以二手房為例，平米研究院指出：“上海現存二手房快要跌破3萬套了，”燃財經在鏈家網上也看到，目前上海在售二手房共33598套，按照目前上海的二手房月均銷售數量，庫存周期僅有23天。
另一個原因則是房東的惜售。“從今天起，我要將我的房源全部下架，不再出售，不滿五年誰賣誰傻，我反正惜售了。”有未滿五年房源在售的房東張偉就表示，
跌的原因則在于新政的沖擊，
“從我們對2021年1月第四周上海樓市的跟蹤監測來看，目前上海各行政區購房者的情緒指數雖然仍處于高位，但已經趨于平穩，可以看出，新政給心態爆棚的上海房東們澆下了一盆冷水，未來上海樓市的買賣雙方將會更加理性。”平米研究院分析認為，
調控起因于上海樓市“火爆”。
2021年1月4日，《大陸證券報》報道，上海新房市場開年火爆，上海多個樓盤的認籌率超過100%，某接近千萬元起步的豪宅項目認籌率已達441%，甚至有客戶沒看樣板房就直接付了350萬元認籌金準備“打新”……
此外，二手房市場12人搶一房、2小時跳漲40萬元，學區房20萬元一平、跳漲50%等消息也刺激著人的感官，
但上海樓市何時火的？為什么火？卻無人說得出所以然，
“我是2020年夏天開始看房的，印象中當時上海的房價還沒有這么‘恐怖’，我和老公還在慢悠悠地挑。但是到了9月、10月，市區板塊就開始漲了。我們買的徐涇板塊也在10月底、11月開始上行。”小禾告訴燃財經，
“10月底的時候，我們看到了一個還算滿意的房子，當時稍微猶豫了一下，第二天早晨起來想買已經沒了。此外，還遇到過下樓途中遇到前來看同一套房的另一組人的情況，當時那個房東還說‘又來看房啊，今天都來了十來個人了’。”小禾回憶道。
既經歷了賣房，也經歷了買房的Lily對此感受深刻：“我是在2020年7月買的房，當時市場好像就已經很火了，鏈家的人說他們處于有客無房的狀態。但我還沒遇到網上說的那種很多人搶一套房、房東跳價的情況。而且我2020年8月最開始掛出我們自己要出售的那套房子的時候，看的人并不多，后來廣撒網、多掛了幾家中介之后，看房的人才多了起來。”
暴漲的“小火苗”也許來自學區房。小禾和Lily猜測，
“2020年，學區房明顯漲了很多，尤其是雙學區，帶動了普漲行情。”小禾表示，
“2020年的買房和賣房過程中，我接觸到的也是學區房客戶更多。比如買我那套房的人就是為了家里的小孩拿到黃埔區的戶口，用來參加中考。”Lily也認為。
資料顯示，2020年1月，上海的義務教育政策曾經有過一個非常重大的變動，2020年1月23日，上海市委、市政府發布了《關于貫徹〈中共中央、國務院關于深化教育教學改革全面提高義務教育質量的意見〉的實施意見》，其中提出：民辦學校和公辦學校統一管理，同步招生，即“公民同招”。
平米房產咨詢創始人紀強曾告訴筆者，上海的教育與其他地方有所不同，存在“民”優于“公”的情況，所以上海家長為孩子擇校時，也是優先選擇民辦學校，其次才是公辦學校，而民辦學校入學采取篩選的方式，而不是對口直升，所以以往并不存在“學區房”這一概念，
但隨著“公民同招”，上海家長也不得不加入爭奪學區房的戰役中。
“從2020年3月15日上海恢復帶看開始，二手房交易也逐漸恢復。其中學區房熱度最高，很多的熱門學區，尤其是雙學區，基本上處于無房可賣的狀態，同時價格也上漲了10%左右，熱門學區更是上行了10%-20%。”紀強在2020年五一期間曾告訴筆者，
“此輪上海樓市上行，有明顯的‘人為’因素，”盧文曦直言，“其實上海的樓市也冷熱不均，比如市中心很火吧？但是大虹橋太遠了就不行，豪宅、學區房火吧？老破小它也沒怎么漲。”
憑借千人搖號千萬新房，以及天價學區房，上海樓市火速站上熱搜，但具體來看，上海樓市分化明顯。
上海中原地產的數據也顯示，2020年上海也有認籌率不到20%的新房，總體來看，外環以內的項目認籌結果要好于外環外項目，
比如徐匯長橋的匯城南街里認籌率達1269%，浦東前灘的尚峰名邸認籌率亦有1266%，但一眾遠郊項目，認籌率還不到20%。如位于奉賢奉城板塊的瑞和上海印象，最終認籌率僅17.47%；以及奉賢臨港藍灣板塊內的保利玲玥公館，最終認籌率也只有19.31%。
李玲也是一位多次參與上海搖號的“搖號人”，但截至目前，一次也沒有中簽，
“我從畢業到上海，至今已經10年了，之前我買過一套房，是我的首套，當時買在了郊區，現在覺得上班太遠，就想搬到上班方便的地方，比如普陀、長寧、虹橋都可以，計劃總價1000萬元之內，單價便宜就買大些，貴的話就買小些。”李玲告訴燃財經。
而李玲最開始想買的，本來是二手房。“我原本的計劃是買二套，不置換、不出售原有那一套。所以看了很久的二手房。2020年8月份的時候我們看中過一套房，但是臨簽約當天，房東反悔不賣了，我仔細一核算，接手30年房齡的老破小、房東還拽上天，還有一大堆稅費、重新裝修的費用，不如買新房，就開始看新房了，”
“到現在我搖了虹橋好幾個新盤，都沒有搖中。其中最火的就是蟠龍天地，948套房源，有接近4000組客戶認籌，太可怕了。最終我們還是當了‘分母’，”李玲回憶道，
“搖號難不難，其實還是看區域，我選的區域都是比較核心的，所以參與搖號的人比較多。但是很偏僻的郊區盤認籌率還是低的，”李玲表示，
同時，豪宅的“火”也給上海樓市添了一把“柴”。
“認籌率超高的項目其實還是豪宅居多。”盧文曦指出，
中指研究院數據也顯示，從價格段來看，2020年上海181個項目中，單價在8萬元以上的項目認籌率在250%左右；6-8萬元價格段項目認籌率略超7成；4-6萬元價格段項目認籌率為83%，2-4萬元價格段項目認籌率最低，為52%，
“很多人意識到資產保值的最佳方式是購置不動產，并且越貴的產品，越能起到保值增值的作用。”盧文曦表示，市場處于調整的時候，豪宅市場呈現成交量縮水、價格依然堅挺的狀態，同時，市場一旦轉好，豪宅就會開始量價同升。
在二手房市場，分化也在進行。
上海中原地產指出，受“公民同招”影響，學區房是2020年上海二手房市場關注的重點，為了保證子女能接受到好的教育，第一梯隊的學區房意向客戶增多，漲幅比較明顯，比如新入學政策公布后，徐匯對口匯師的一些房源就有漲價動作，
但非學區的老破小則還在跌，2020年11月，就有一位非學區、老破小的業主在社交媒體上表示：“我有套北蔡老破小，2019年初賣了。這幾天查小區，發現現在價格還沒有我2019年賣的時候高。”
*題圖以及部分配圖來源于視覺大陸，文中團子、胡南、Lily、劉陽、秦明、陶然、張偉、小禾、李玲為化名。
*免責聲明：在任何情況下，本文中的資訊或所表述的意見，均不構成對任何人的投資建議。
(原標題：上海購房者被“堵”在路上：一夜之間多給15萬、貸款暫緩)
(責任編輯：曹逸群_NB19194)
