2020，全國GDP邁上百萬億元新臺階，總量達1015986億元，按可比價格計算，同比增長2.3%。在covid19肺炎疫情在全球持續肆虐的背景下，大陸疫情防控抗住了巨大壓力，“六穩”、“六保”工作扎實推進，經濟穩步恢復，在世界主要經濟體中率先實現了正增長，
隨著時間的推移，地方省市也陸續公布了2020年主要經濟指標完成情況，多數經濟強市展現強勁韌性，經濟繼續穩中有進，但也有部分城市產業經濟在疫情沖擊下受到的影響相對突出，城市陣營略有調整。
總體來看，2020年，全國GDP萬億城市已達23個，泉州、濟南、合肥、南通、西安、福州等6城新晉“萬億俱樂部”，上海、北京、深圳、廣州、重慶繼續領跑，蘇州經濟規模首次突破2萬億。
2020年“萬億”陣營大擴圍，蘇州邁上兩萬億新臺階，南京“超車”天津進階前十
圖：2020年GDP萬億城市經濟總量、增速及排名變化
數據來源：各地統計局，中指研究院綜合整理
上海、北京、深圳服務業發達，2020年，三地金融業與資訊傳輸、軟體和資訊技術服務業均保持較快速度增長，在拉動經濟穩健恢復中發揮主要支撐作用，其中上海、北京GDP總量分別提升至近3.9萬億元及3.6萬億元，明顯領先其他城市，深圳全年經濟規模實現近2.8萬億元，穩居全國第三位。
廣州、重慶經濟總量競爭激烈，前兩年，汽車行業陷入低迷，以汽車制造為支柱產業的重慶，經濟發展速度放緩。進入2020年，前期疫情背景下汽車行業發展雖受到一定影響，但隨著各地積極采取的汽車促消費政策及汽車消費升級逐步發揮效應，行業快速回暖，下半年全國汽車類商品零售額連續六個月保持較快增長，全年汽車行業增加值增長6.6%，其中新能源汽車產量增幅高達17.3%，受益于大環境階段性轉好，2020年重慶汽車行業持續復蘇，在拉動經濟增長方面發揮的作用較大，疊加大規模的基建拉動，全年經濟增速達3.9%，增速在兩萬億城市中居首位。而廣州經濟同樣在汽車行業的回暖中獲益，2020年廣州汽車產量突破295萬輛，居全國城市首位；另外，廣州三產占比較高，資訊傳輸、軟體和資訊技術服務業的快速增長也積極發揮了重要作用，最終兩地GDP均突破2.5萬億元，廣州以16億元差距守住了四強地位，
總體來說，重慶地域廣闊，常住人口規模是廣州的兩倍，目前正處于城市建設的快速發展期，經濟規模超越廣州或許只是時間問題，但兩地產業結構、人均經濟效益之間存在的巨大差異，短期難以彌合。
蘇州經濟展現了較強的發展韌性和發展活力，電子資訊產業、裝備制造業等前六大主導行業全部實現正增長，合計產值增長6.6%，在拉動工業經濟企穩回升中發揮有力的支撐作用；同時，在現代服務業加速發展的帶動下，服務業也穩步復蘇，全年經濟總量實現歷史性新突破，邁過了兩萬億門檻，
1.5萬億~2萬億城市有進有退，成都在電子資訊產品制造業等特色優勢產業拉動下，工業發展向好，整體經濟規模仍穩居本陣營首位；疫情背景下武漢經濟受到的沖擊較大，下半年在政策支持下加速復蘇，穩住了經濟基本盤，GDP排名雖下降1位，但仍位居全國前十，成效顯著；杭州數字經濟蓬勃發展，2020年數字經濟核心產業實現增加值4290億元，增長13.3%，拉動全年GDP總量突破1.6萬億，超越武漢，
南京超車天津躋身前十。當前，天津經濟轉型尚未突破瓶頸，在2018年擠出大量水分的前提下，2020年GDP增速僅1.5%，遠不及同量級其他重點城市表現，市場活力不足，消費不振（2020天津社消零售總額降幅超15%，武漢降幅也僅有20.9%），城市轉型發展之路仍任重道遠，南京則受益于先進制造業引領及科技創新服務業的支撐，經濟總量繼2016年首次進入“萬億陣營”后，2020年再進階，首次躋身全國十強之列。
表：2020年GDP總量1.2萬量級城市在前三季度及全年的經濟表現
數據來源：各地統計局，中指研究院綜合整理
各地統計局最新數據顯示，2020年寧波、青島、無錫、鄭州GDP規模均在1.2萬億元以上，其中青島超過無錫，經濟總量排名全國第13位；而長沙尚未公布全年確切數據，長沙、鄭州的排名變化仍存在一定的懸念，但結合前三季度的經濟情況來看，長沙復蘇勢頭較好，且“十四五”規劃建議中也提及預計2020經濟總量將突破1.2萬億，故而GDP排名大概率將超過鄭州進階15強。
2019年，泉州、東莞、濟南、合肥、南通、西安、福州7城GDP徘徊在萬億門檻之外，蓄勢待發，2020年，泉州、濟南、合肥、南通、西安、福州等6城順利突破門檻晉級“萬億俱樂部”，“萬億”陣營由2019年的17城擴圍至23城。而東莞作為典型的外向型城市（東莞外貿出口額全國第三，僅次于上海、深圳），在全球疫情持續蔓延的背景下，因出口受到一定沖擊，全年出口總額同比下降4.4%，導致2020年GDP僅增長1.1%，增速低于廣東省1.2個百分點，總量止步9650億元。但結合其稅收遠高于其余6城的局面來看，東莞的產業基礎扎實，預計2021將以更高質量穩步踏入萬億陣營！
綜合以上分析，2020年大陸主要城市抗住了巨大壓力，經濟繼續穩中向好，GDP萬億陣營由2019年的17城進一步擴圍至23城，從城市群角度來看，共有8個城市位于長三角城市群，占比近35%，且在疫情背景下，在創新戰略驅動下，其經濟增幅普遍高于全國平均水平1.5~2個百分點，長三角重點城市經濟規模及增長動力領先優勢較為突出。
回顧過去一年，經濟運行在疫情沖擊后曾面臨較大困境，為提振企業活力，去年年中，以北京、上海為代表的多省市采取了力度較大的減稅降費的財政政策，在支撐經濟穩步復蘇上發揮了重要作用，但也導致地方一般公共預算收入增速出現明顯放緩甚至下降，同時，隨著疫情防控進入常態化，在公共衛生支出明顯增長及住房保障與就業等民生支出持續提升的背景下，地方財政普遍面臨較大壓力，
多地積極供地緩解財政壓力，信貸支撐下長三角、珠三角房地產市場整體熱度突出
2020年，或受疫情重創影響實體經濟復蘇較為緩慢，或因減稅降費政策力度較大等因素，多地地方一般公共預算收入出現一定調整或增幅明顯收窄，如武漢同比下降21.3%，北京、上海分別下降5.7%、1.7%，廣州雖實現了正增長，但增幅也僅有1.4%……。在此背景下，多地政府積極推地緩解財政壓力，短期地方財政對土地出讓金收入的依賴程度有所提升。（本文采用“城市土地出讓金收入/地方一般公共預算收入”來衡量一個城市對土地財政的依賴程度。）
通常來講，地方政府財政收入包括一般公共預算收入、政府性基金預算收入、國有資本經營預算收入和社會保險基金預算收入四項。地方一般公共預算收入由稅收和非稅收入構成，是最主要也是最直接反應城市財政實力的指標，而我們常說的“土地出讓金收入”收入則計入政府性基金預算中，是基金收入的主要來源，隨著地方國企改革，國有資本經營預算收入占比已非常小（1%），而社保基金專款專用，幾乎封閉運作，因此，可以說一般公共預算收入和政府性基金預算收入是地方政府的主要財源，
圖：2020年重點城市土地出讓金收入和地方一般公共預算收入對比情況
注：右圖中比值指城市土地出讓金收入/地方一般公共預算收入
數據來源：統計局，中指數據CREIS，中指研究院綜合整理
（為保證數據一致可比，本文全國及各重點城市土地出讓金收入均采用中指資料庫的土地出讓金數據，統計范圍涵蓋所有類型土地，下同；通過對比2019與2020年中指資料庫統計的全國土地出讓金收入與財政部公布的全國國有土地使用權出讓收入的情況來看，差距均在5%左右，數據代表性較高，）
2020年，北上廣深、東莞、佛山、南通、無錫、寧波等地土地出讓金收入均有明顯增長，在疫情導致地方一般公共預算收入增速銳減的背景下，短期地方財政對土地出讓金收入的依賴程度普遍有所提升。其中，廣州、武漢、西安、佛山、南通等地土地出讓金收入與地方一般公共預算收入的比值超1.5，且均較2019年水平提升0.4~0.8。
十堰、鄂州、黃岡等湖北地級市經濟運行在疫情沖擊下壓力較大，2020年地方一般公共預算收入同比降幅均在20%左右，地方為緩解財政壓力，積極推介土地，其中十堰、黃岡等地全年土地出讓金收入同比翻番增長，2020土地出讓金收入與地方一般公共預算收入的比值提升了1.0以上，短期地方財政對土地出讓金收入的依賴度較高。
2020年，北上深土地出讓金收入與地方一般公共預算收入的比值雖有小幅提升，但仍普遍在0.4及以下，遠小于全國平均水平（0.8），在優良的產業結構支撐下，其財政抗壓性可見一斑。
值得注意的是，在多地為緩解財政壓力積極推地的同時，短期疫情的沖擊并沒有改變房企對重點城市群核心城市及中心城市中長期投資價值的看好，相反，嚴峻的經濟形勢加劇了企業避險情緒的提升，投資進一步收斂聚焦，疊加拿地政策的支持及優質地塊推地量推升進一步提振房企拿地積極性，熱點城市群及中心城市宅地市場供需兩旺。隨著市場預期的逐步恢復，熱度進一步向住宅交易市場傳導，帶動房地產市場整體回暖，其中，長三角、珠三角熱點城市土地市場和住宅市場熱度均較為突出。
表：2020年重點城市土地出讓金及新房、二手房價格漲幅等情況（按二手房價格漲幅降序排列）
注：新房價格漲幅及二手房價格漲幅數據來源于大陸房地產指數系統百城價格指數。貸款數據除東莞、鹽城、西安統計口徑為人民幣外，其余城市均為本外幣，
數據來源：統計局，中指數據CREIS，中指研究院綜合整理
當然，土地市場的回暖及住宅交易熱度的提升離不開信貸資金的支持，從表中數據不難看出，2020年土地出讓金及房價漲幅較為突出的深圳、東莞、鹽城、南通等地，其貸款余額增速也明顯領先全國水平，其中新建住宅價格漲幅位居百城第一、二手住宅價格漲幅位居百城第二位的東莞，2020年貸款余額增速高達25.3%，增幅高于全國12個百分點以上，
不容忽略的是，2017年以來，在因城施策背景下，城市間房地產市場已逐步呈現明顯的分化行情，而疫情對經濟的考驗進一步推動了分化的加劇，在長三角、珠三角地區及局部區域熱點城市房地產市場整體熱度凸顯的同時，也有部分城市市場活躍度不足，去化存在一定壓力，地方政府在財政面臨困難的情況下，仍選擇主動放緩了供地節奏，盡力推動房地產市場供求趨向均衡，進而維護市場穩定，
天津、濟南等地庫存過剩，短期市場活躍度不足，政府主動減少推地平抑庫存
表：2020年重點城市庫存水平、土地出讓金增幅及二手房價格變化
注：宅地去化時間={Σ（2011-2020年宅地成交面積）-Σ（2011-2020年商品住宅銷售面積）}/近三年商品住宅年均銷售面積
數據來源：中指數據CREIS，中指研究院綜合整理
阜陽、濟南、鄭州、天津等地或因經濟增長動力不足影響置業信心，或因需求透支而人口吸引力不足導致需求整體支撐度走弱，當前市場處于調整周期，短期需求不振，在前幾年高規模供地影響下，庫存過剩，其中阜陽、濟南宅地去化時間均在5年以上，天津商品住宅短期庫存去化時間超20個月，整體去化壓力較大，很大程度上影響了市場預期的正常恢復，二手房價格持續調整。
為平抑市場庫存，推動市場供求逐步趨于平衡，促進市場穩定預期回歸，政府主動放緩了供地節奏，2020年，阜陽、濟南、鄭州、天津土地出讓金同比均有所下降，
圖：2020年重點城市土地出讓金收入和地方一般公共預算收入對比情況
數據來源：統計局，中指數據CREIS
結合與地方一般公共預算收入的對比來看，2020年，天津、鄭州、濟南、阜陽土地出讓金收入與地方一般公共預算收入的比值均較2019年水平有所下降，
其中，天津、濟南、鄭州土地出讓金收入與地方一般公共預算收入的比值均在0.8及以下，不及全國平均水平，短期地方財政對土地出讓收入的依賴度相對較低。
長期以來阜陽土地財政的依賴度較高，但在2020年地方一般公共預算收入小幅下調的背景下，地方政府仍主動放緩了供地節奏，土地出讓金收入與地方一般公共預算收入的比值較2019年下降了0.2，
2020年，天津一般公共預算收入名義降幅超20%（若剔除上一年一次性因素，按可比口徑則下降10.2%），但鑒于短期庫存過高，市場情緒不高，政府仍主動減少推地，全年土地出讓金同比下降25%，整體規模降至近五年最低水平，一定程度上彰顯了政府在推動本地市場供求趨于均衡的決心與定力，
2020這極不平凡的一年已翻過篇章，總體來看，全國經濟及房地產市場整體表現超出預期，但疫情的沖擊也進一步凸顯了城市間產業經濟及房地產市場韌性的差異，地方有喜有憂，有進有退，長三角、珠三角區域整體表現相對較好，部分地區則暴露了產業結構和治理水平等方面存在的問題，
2021年是“十四五”開局之年，國家在“十四五”規劃建議中著重強調了要構建雙循環新發展格局，在此引導下，預計全國宏觀經濟將繼續穩步復蘇，但考慮到近期局部熱點城市房地產市場熱度快速反彈，信貸資金環境明顯趨緊的導向，預計全國房地產市場規模整體將呈現“以穩為主，溫和回落”的局面，未來在大中城市落戶門檻持續放開放寬的背景下，隨著各地經濟實力及發展動力差異的凸顯，城市間房地產市場行情的分化將進一步加劇，市場潛力最終將歸結于城市經濟產業、社會服務等基本面的競爭，經濟產業基礎好、人口持續流入的大中城市的市場發展優勢將更為突出。
主筆分析師：程威
