心酸的金地集團：是誰導演了這場戲？

作者：芊芊

來源：GPLP犀牛財經（ID:gplpcn）

論2020年的心酸，金地集團可以說一把“心酸淚”，辛苦努力了一年，然而這個曾經的“地產貴族”金地集團不僅掉隊，而且債務纏身，還被投訴，怎可說一個慘字就能解釋的，

曾經輝煌一時的金地集團（600383.SH）是如何一步步走向今天這般境地的？是誰導演了這場戲，

昔日“貴族”折戟 瘋狂掉隊

房地產界永遠不缺乏“黑馬”和“精英”，優勝劣汰更是萬物適用的法則。

作為成立30多年的老牌房企，金地集團曾風光無限，與萬科、保利地產、招商地產并稱為“招保萬金”，然而時過境遷，在其他房企如碧桂園、恒大等不斷追趕的大背景下，曾經的“招保萬金”已經變成了如今的“碧恒萬融”。

1988年，“深圳市上步區工業村建設服務公司”注冊營業，由深圳市福田區國資局發起成立。不過，就是這樣一家微小的企業最終成長為全國性房地產上市公司。

1991年，該公司更名為深圳市福田區金地實業開發公司，并將公司主業正式轉向房地產業，這就是金地集團的前身，

1993年，金地集團取得房地產經營權，此后，金地集團向深圳市體改辦提出申請，進行“現代化企業制度改革試點”并獲得批準。

隨后，說到做到，于是，金地集團的房地產業務開張了。

1994年，金地集團開發的第一個住宅小區“金地花園”正式開始推向市場，受到了廣泛的關注，1996年，“金地海景花園”公開發售，“金地海景花園”作為當年深圳豪宅的代名詞，創造了深圳住宅銷售速度和均價新高，金地集團也因此一炮而紅，

1998年，對于金地集團來說，是一個重大意義的時刻——年僅四十的凌克成為金地集團董事長，全面掌舵金地。他從區屬二級企業的總經理，到金地集團總經理，再到金地集團的董事長，凌克把自己的一生都放在了金地，不斷地帶領金地集團成長，

凌克掌舵后的金地，不再滿足于偏安深圳一隅，開始向著全國性房企邁進。

2000年11月，金地集團簽下北京郎家園地區72000平方米土地，成功登陸北京，成為入駐首都CBD商圈的又一家異地房地產企業，金地至此開啟了全國布局之路，

2001年4月，金地集團成功登陸資本市場，并被譽為地產界“招保萬金”——資料顯示，上市一年后，金地集團就以最快的速度完成了以上海、深圳、北京為中心的華東、華南、華北的區域擴張戰略格局以及西進武漢的戰略布局。

不過，自從2006年以后，由于受管理層變動、戰略保守以及產品定位差異等綜合因素影響，金地集團逐漸從四大房企中掉隊。

2010年，萬科銷售額達1026億元，保利銷售額660億元，而金地的銷售額僅為280億元，不足保利的一半。在2011年前三季度房地產企業銷售排行榜上，金地集團的銷售金額僅排在第15位，銷售面積排在第19位，不僅被萬科、保利、中海等巨頭遠遠拋離，同時也被雅居樂、碧桂園、富力等后起之秀拋在身后。

直到2016年，金地才突破千億大關，2019年躋身兩千億房企俱樂部。盡管如期進入兩千億陣營，但金地集團的銷售規模增速并不快，2016-2019年，金地集團的簽約銷售額增速分別為63%、39.9%、15.3%、29.76%，可見增速出現回落，

更可怕的是，沒有對比就沒有傷害，對比同行，金地集團的尷尬更是清晰可見：

從房地產銷售額榜單來看：

2020年金地集團的銷售額為2426.8億元，然而在地產銷售額榜單中僅排14位，因為曾經一個梯隊的萬科銷售額已經破7000億元，就連保利都進入了5000億元房企陣營。

從盈利來講，金地集團業績也掉隊。

金地集團歷年財報顯示，從2017年到2019年，金地集團營業收入分別為376.62億元、506.99億元及634億元，不僅與萬科、保利相差甚遠，而且相比后期之輩招商蛇口2019年976.72億元的營收規模，金地集團也存在不小的差距，

面對“掉隊”的事實，金地集團也是一言難盡。

金地集團也玩起了“借新還舊”的游戲

“知恥而后勇，”

或許這正是金地集團的寫照，

資料顯示，從2015年起，金地集團就開始了其迅速擴展之路，

近些年，掉隊的金地集團一直奉行快速拿地、快速建設、快速銷售和快速結轉回籠資金的高周轉模式，以使自己重回頭部房企行列。

比如，金地集團正在開始加快銷售和推盤速度 ，當然，在金地集團的努力下，金地集團的銷售額取得了極大突破，不過，正如金地董事長凌克所言，一切高周轉的打法，快拿地、快銷售、快建設、快結轉，都離不開一個核心串聯要素：高杠桿，金地集團也不例外。在擴張的同時，巨額的債務成為了懸在金地集團頭上的一把刀。

據相關數據顯示，在2015年，金地集團的所有負債合計917.3億元，但到了2019年，金地集團的所有負債合計增加至2524億元，在短短幾年的時間里，負債增長逾1.7倍，這樣的速度著實令人吃驚。

而公布的2020年三季報數據顯示，金地集團的總負債已經達到了2976.91億元，其中短期借款為28.66億元，長期借款為364.8億元，有息負債超過1120億元，負債總額已經逼近3000億元大關。

分析債務結構發現，金地集團主要以流動負債為主，流動負債占總負債比超過了77%，截至2020年三季度，金地集團流動負債有2299.76億元，主要為應付票據及應付賬款230.22億元，一年內到期非流動負債435億元，合同負債達到1054.06億元。

值得注意的是，隨著有息負債快速增長，金地集團的財務費用也相應增加，2017-2019年利息支出分別為22.72億元、36.51億元以及48.71億元，而同期，金地集團的凈利潤僅為68.43億元、80.98億元、100.75億元。增加的財務費用對利潤形成了一定的侵蝕，

此外，從償債能力指標上來分析，近年來金地集團的流動比率、速動比率和長期償債能力指標均在下滑，這也意味著其償債能力在逐漸惡化，

在巨額債務帶來的巨大壓力之下，無奈的金地集團頻頻玩起了“借新還舊”，

2021年1月13日，金地集團宣布完成2021年第一期中期票據15億元人民幣的發行，本期中期票據簡稱“21 金地 MTN001”，產品代碼為“102100046”，發行規模15億，發行期限3年，發行利率為3.88%，起息日為2021年1月13日，到期日為2024年1月13日。

金地集團發行的公告顯示，在2020年金地頻頻發行債券進行融資，據統計，2020年，金地集團共發行四次超短期融資券，四次中期票據發行和一次公司債，且發行利率在3.5%左右徘徊。發行債券的目的主要是為了借新償舊。

例如，金地集團2020年度第一期超短期融資券、2020年度第一期中期票據用于償還金地2019年發行的短期債券“19 金地SCP001”；2020年度第二、三、四期超短期融資券，則全部用來置換此前兌付“18 金地 SCP003”的自有資金。

在房地產調控越來越嚴的大背景下，如何降低負債規模成為了擺在金地集團眼前的難題，亟待解決。

維權風波不斷 金地到底怎么了

近年來，在追求極速規模擴張下，金地集團不斷被爆出項目違規及安全問題，甚至在不少城市，頻頻出現的“品控問題”，讓不少消費者心寒。

2020年9月，在一則東莞住建局于發布的《關于物業服務企業涉黑涉惡有關情況的通報》中，金地物業因通過暴力手段對待維權業主而被判處尋釁滋事罪，根據通報的內容，金地物業“涉黑涉惡”事件的起因，是由于某地產公司與金地物業將樓盤的架空層違規建設成辦公用房，被部分業主投訴，進而導致業主維權，

盡管物業服務糾紛對房地產行業來說并不新鮮，但金地集團2020年多個項目被投訴，這使其受到監管部門點名。

2020年7月，金地在武漢的4個項目均因虛假宣傳而被業主維權，而依照相關法令，金地集團虛假宣傳、變相實行價外價等行為已屬于違法違規行為。

同年7月，金地還因涉嫌虛假宣傳而付出巨額代價。據廣東省深圳市龍華區人民法院執行裁定，金地深圳項目的樣板房和宣傳資料所宣傳的“別墅包含地下負一層及夾層”，因在收房后被認定為違法建筑、強制拆除而被23位購房人告上法庭，法院酌定，金地共需賠償8109.3萬元，其中約7400萬元為給業主的賠償金，剩余500多萬元被查封、凍結，

多年前，金地集團董事長凌克曾對媒體說：“房地產企業的發展固然要快、要規模，但首先得把產品做好。公司發展要在‘好’的基礎上求‘快’，而且要把這個‘好’放得權重大些。”

然而多年之后，面對安全問題頻發，維權風波不斷的現狀，恐怕凌克也是無言以對。

走著走著，金地集團或許已經迷失了方向，

（本文僅供參考，不構成投資建議，據此操作風險自擔）