回顧2020的灣區樓市，教會了我們四個字：板塊輪動。
“板塊輪動”原本是股市的一個概念，意思是大牛市來臨時，券商、消費、互聯網、新能源等行業呈現出輪流上陣的行情，投資者只需把握好“時差”，就能低吸高拋。
而在樓市，亦呈現出板塊輪動的行情。以去年為例，大灣區最先啟動的是深圳，深圳之后是莞惠，莞惠之后是廣佛。在廣州內部，亦呈現出板塊輪動的清晰軌跡，天河率先啟動，緊接著是黃埔、南沙，再然后是海珠、黃埔。
以此類推，下一波行情，必須是增城，為啥呢？
因為增城周邊全部收緊了！近日，東莞升級樓市調控，力度之嚴，引發全國關注。不僅如此，廣州黃埔、南沙最近也在收緊房貸和人才購房，至此，“環增城都市圈”全部收緊，幾乎只留下增城一個“資金口”。
所以，天時地利人和，此刻買入增城，是最佳時機，
01
增城，憑什么是廣州「帶貨之王」？
說到增城樓市，很多人會想到一個詞：糧倉。
近年來，增城憑借“不限購”成為四大一線城市為數不多的一個資金出口，對全國購買力構成虹吸效應，長期穩坐廣州樓市的“成交一哥”寶座，素有“糧倉”之美譽，
2020，廣州一手房成交量達100905套，增城一個區就占了2.5萬套，在全市11個區中可謂一騎絕塵。也就是說，廣州每賣四套房子，就有一套在增城，這種“帶貨能力”，在競爭激烈的廣州，太不容易了。
很多人問，增城樓市為什么這么旺？不限購只是原因之一，大灣區不限購的地方還很多，為什么都沒有增城那么旺呢？所以，除了外因，增城本身一定有著過人之處，
大家知道，過去20年，廣州果斷地沖出老城區，大踏步地走出了東進和南拓兩條清晰的脈絡。
在此意義上，廣州以全市之力孕育出兩個發展極，一個是南部極：南沙，另一個是東部極：增城，
二者就像是廣州揮舞在大灣區的兩個拳頭，既交相呼應，又暗自較勁，很多人也會問，東進和南拓，或者增城和南沙，到底哪個更強？就這個問題，想和大家分享一下我們的看法，
根據《廣州綜合交通樞紐總體規劃（2018-2035年）》中，有一個全新的提法，叫做“兩芯兩級”，簡單4個字便把廣州未來17年的空間布局說清楚了。
所謂“兩芯”指的白云機場＋中心火車站（廣州站＋廣州東站），“兩級”指的是“南沙級”和以增城為核心的“東部級”，增城、南沙首次被拉升到等量齊觀的地位，二者對廣州來說同等重要。
從發展節奏來看，南拓的跨越感更強，東進的連貫性更好，從天河到蘿崗再到增城，可謂一步一個腳印，走得非常的穩，中間基本沒有間隙和留白。相比而言，南拓是一種跳躍式的發展，從華南板塊到大學部城、亞運城，再到南沙，中間留有大量的間隙，
所以，東進更容易凝聚共識、形成合力，發展的節奏明晰、重心突出。南拓的優勢是政策支持更多，但注意力比較分散。
簡單來說，東進剛猛精進，南拓則稍顯飄逸浪漫，
產業布局方面，南拓的想象力是高端金融，東進的長項始終是科創。大家知道，期交所注冊在南沙，這是南沙在金融方面的一張王牌。
相比而言，東進的底色始終是高端制造與科技創新，從天河到黃埔再到增城，每個區都有扎實的產業集群，比如天河是金融科技，黃埔是電子資訊，增城是先進制造，其中，僅黃埔和增城的工業產值加起來，就占據了全市的50%。
具體到增城和南沙，二者的規模能級基本相當，發展潛力各有期待，城市氣質也各具特色：
南沙勝在有水，增城勝在有山；
南沙勝在港口、航運和特色金融，增城勝在軌道、航空和高端制造；
南沙勝在靠近珠江口，增城勝在靠近廣深科技走廊；
南沙勝在概念多，增城勝在不限購，資產流動性好；
南拓勝在實驗探索、浪漫飛躍，東進勝在目標明確、剛猛精進。
說到剛猛精進，就不得不提增城另一個肉眼可見的優勢：兌現速度，
嚴格來說，增城騰飛的起點是2015年，因為這一年，增城正式撤市設區，正式成為廣州大家庭的一份子。
正是從2015年開始，增城的發展速度就像開了掛。例如，設區僅兩年，就開通了第一條捷運（13號線），再過兩年，又開通第二條捷運（21號線），4年內連開兩條捷運，這速度令人稱奇，
而且，增天高速、科教城等重大基礎設施均已在去年動工，捷運28號線規劃方案也開始招標，如果增城有“人設”，那很可能是“人狠話不多”。
要知道，番禺當年設區之后，足足過了6年才開通第一條捷運，而原蘿崗（現屬黃埔區）設區10年，才開通第一條捷運，南沙設區15年，目前仍只開通一條捷運，
相比這些區，增城的起步是最晚的，但它十分懂得運用“后發優勢”，很多配套的兌現速度又是最快的，這種肉眼可見的“兌現感”，讓增城業主感到踏實，
這種踏實感，反饋到樓市，就會轉化為實打實的成交量，連續多年問鼎廣州樓市的“帶貨之王”，真的不是偶然因素。
02
增城所有「中心」，盡在1.8公里中軸區域
說起增城樓市，有兩個關鍵詞，一個是新塘，一個是荔城。二者各有優勢，新塘更近廣州市區，有TOD概念，荔城是增城核心區，發展成熟、城市界面好。
新塘以TOD著稱，大家已經很熟了，本文重點說說荔城，
荔城是增城區府所在地，地理位置優越，東接惠州，南鄰東莞、深圳，西連黃埔區，是增城政治、商業、文化、科技、教育、醫療和交通中心，同時還是聞名海內外“掛綠荔枝”母樹所在地，底蘊深厚，是增城歷史文化的「元點」，同時還是增城融入廣州中心城區的「起點」。
為什么這么說？捷運21號線與增天高速（建設中）兩條東部干線，均以荔城為起點，將整個增城拉入廣州半小時生活圈，
增天高速效果圖（來源：廣州增城發布 ）
一般捷運的設計時速是80-90公里，而21號線的設計時速高達120公里，試驗時速甚至高達132公里，堪稱全市最快。
而且，一般捷運的設計是站站都停，缺乏靈活性，而21號線同時開設快線和慢線，快線停9個站，慢線停21個站，這在目前的廣州還獨此一例。
從荔城中心“增城廣場”出發，乘坐快線只需4個站、大約45分鐘即可暢達天河，瞬間把增城和廣州市中心的時間距離，拉近到和黃埔、番禺一樣的時空感，這一點是非常震撼的。
世界著名規劃大師勒·柯布希耶也曾說過：擁有速度的城市將贏得成功。
換句話說，增城已完成從遠郊到近郊的蝶變，和白云、黃埔站在了同一條起跑線上，而荔城就是這次蝶變的神奇支點。
城市發展的密碼在于，聚焦、聚焦再聚焦。
荔城不大，但效仿越秀、天河，將所有優質資源聚焦于一個中軸：以增城廣場為起點、荔枝文化公園為重點的1.8公里中軸區域。
和越秀、天河一樣，這個中軸區域，幾乎匯聚了增城全區最精銳的資源：政務中心、大劇院、少年宮、文化公園、兒童公園、萬達廣場、地標寫字樓、東匯城，以及21號線增城廣場站、增天高速起點……
如此高強度的資源聚集，簡直就是一個增城版的珠江新城，如果說荔城是增城的中心，那么這個“1.8公里中軸”就是中心的中心。
為了強化中軸區域的中心引領效應，增城區專門發布《廣州市增城區商業網點空間布局規劃》，將這里定位為新中軸商業商務中心，連名字都和天河區的新中軸一樣，其份量可見一斑，
在這種區域置業，向來是讓人羨慕的選擇。
數據顯示，商務中心區的房價，升值幅度遠超市場平均，珠江新城就是最好的例子，珠江新城建設之初，其房價和天河區均價是差不多的，但今天，珠江新城的房價已經是后者的2倍以上，漲幅遠超市場平均。
數據僅供參考
參照越秀、天河區的發展歷程，未來的增城樓市一定會強勢聚焦于CBD：1.8公里荔城中軸，這個區域在增城樓市的首位度會越來越高，可參考珠江新城之于全市的首位度。
從價格上看，天河CBD的房價均已突破10萬，而白云、番禺CBD的房價達到5萬，相比而言，增城CBD（荔城中軸）的上升空間巨大，
03
荔城中軸「封城之作」
可能有人會問，同樣是商務中心區 ，荔城中軸為什么沒有其他板塊那么火呢？原因很簡單：缺地。
荔城中軸屬于成熟片區，近年來幾乎沒有宅地出讓，市場關注度自然沒那么高。另一方面，周邊小區大多是十幾前的產品，相關業主已經到了集中置換的關鍵時期，怎奈新房供應極少，手握重金也買不到想要的房子，
一句話，荔城中軸區域，供求關系已嚴重失衡，需求側的燃眉之急亟待解決，
好消息是，千呼萬喚之下，荔城中軸終于有地塊上新了！而且是一塊不可復制的絕版靚地，堪稱1.8公里荔城中軸區域的「封城之作」，以后幾無可能再有，
該地塊位于荔城中軸區域，是輻射全區的行政、經濟、文化、教育中心，周邊一公里內，匯聚了萬達廣場、東匯城、合匯中央廣場、增城廣場四大核心商業，體量近100萬㎡，
不僅如此，該地塊占據不可復制的生態資源：左擁荔枝文化公園，右鄰增城兒童公園。熟悉增城的人都知道，這兩個公園可不是普通公園，而是令全區矚目的中央公園，其在增城的地位，有如珠江公園之于天河，
很難想象，一塊宅地，能夠同時坐享整個行政區的政務中心、商務中心、科教文衛中心、交通中心、生態中心等如此多核心功能，即使是珠江新城、琶洲也無法聚齊這么多功能，
如此寶地，政府自然視為掌上明珠，會選擇怎樣的開發商，做什么樣的產品，非常考驗政府的眼光，最后的結果大家都知道：中海地產迎娶了這塊靚地。
在廣州房圈，說起中海，一直給人“底蘊深厚、名門正派”的感覺，其在廣州多個主流地段打造的中海花城灣（珠江新城中區）、中海觀園國際（珠江新城東區）、中海云麓公館（白云新城）、中海花灣壹號（廣鋼）、中海觀瀾府（海珠創新灣），都是片區的價值標桿，
中海花城灣（圖片來自廣州房產）
這些項目，在二手市場均表現出遠超片區均價的超高溢價。中海對項目的品牌賦能可見一斑，這一次進駐增城，必定是高舉高打、出手不凡，
來看看這塊靚地的具體區位，兩個城芯公園將其環繞，綠意盎然、滿目青翠，可謂一線山景雙公園，正宗的“中央公園社區”。
再來看看這塊靚地周邊兩公里匯聚的城市資源：科教文衛、商務商業、吃喝玩樂全部在步行觸達范圍內，正宗的「CBD物業」，
CBD營造的是無限的「繁華」，而中央公園供應的是尊貴的「靜謐」，二者幾乎不可兼得，如果兼得，必是傳世精品。
04
代表增城「城市能級」的核心資產
從全球樓市來看，占據城市中心且能「鬧中取靜」的房子，從來都是萬眾矚目的傳世資產。
在紐約，房價最貴的就是上東區，為啥？因為那里是欣賞曼哈頓中央公園的最佳位置。在廣州，房價最貴的是珠江新城東區，為啥？因為那里擁有珠江公園這個中央公園。
一向以“主流城市、主流地段”為理念的中海，當然不會辜負這個頂級地段，將在這里打造一個突破增城市場象限的頂級大宅。
據悉，項目名稱仍在保密中，暫時輸出為“中海荔城項目”。中海內部人士透露，該項目延續中海花城灣、中海觀園國際、中海花灣壹號、中海云麓公館等標桿豪宅的深厚底蘊和精工品質，而且這一次，全部做160平米以上大戶型，
這種純大戶型高品質社區出現在荔城，絕對是降維打擊，將為業主營造一個純粹的圈層，讓高凈值家庭實現真正的同質而居，
這種“純粹感”，很像中海在珠江新城東區打造的「中海觀園國際」，該項目同樣位于CBD核心區，同樣位于中央公園區域（珠江公園北側），同樣為純大戶型社區，自開盤之初便是珠江新城豪宅區的一個醒目坐標，
還是熟悉的配方，還是熟悉的味道。當荔城遇見中海，一個新的傳奇正在復刻。
回顧荔城樓市發展史，上一代的豪宅區還是20年前的荔城碧桂園，如今也到了居住升級、資產升級的關鍵時期！
眼下，板塊輪動正在切換焦點，天時地利人和都在增城這邊，是時候下注一套象征增城「城市能級」的核心資產了，
中海，從未辜負廣州人對品質大宅、精工物業的厚望，這一次將在增城如何續新的傳奇？我們拭目以待。
據悉，就在3月初，中海將正式公布項目案名，并在增城萬達嘉華酒店開放城市展廳，為市場揭開神秘面紗，敬請期待！
