天津之困：留不住的人才，穩不住的房價

燃次元（ID:chaintruth）原創 燃財經出品

作者 | 侯燕婷

編輯 | 饒霞飛

“北漂沒有結果，最后不得不變成天津人，”2020年底，在北京工作的磊哥在天津西青區花200萬元買了一套100平方米的房子，計劃之后去天津工作、生活，磊哥在北京中海油上班，公司總部在天津，他有一個天津的集體戶口，“北京賺錢多，但也攢不夠首付，戶口也根本沒希望。”

在磊哥的身邊，越來越多在北京上班的人去天津買房并落戶。2018年，天津發布“海河英才”行動計劃，吸引人才落戶，官方數據顯示，截至2020年12月底，“海河英才”行動計劃累計引進人才35萬人，平均年齡32歲，本科以上學歷超過70%。

落戶天津的人越來越多，但天津房價卻一路走跌。

克爾瑞數據顯示，2020年天津新建商品住宅成交均價1.64萬元/平方米，同比上漲4.14%，2021年2月，因小陽春加持，天津商品住宅成交均價為1.68萬元/平方米，同比上漲2.2%，環比上漲1.5%，但這與2017年最高點時的2.5萬元/平方米均價相比，存在很大差距，

天津南開區一家鏈家門店的房產中介小吳亦告知燃財經，“整體市場是呈現下降的趨勢，市區的學區房比較保值，價格也下跌5%，而非學區房、郊區房，2020年降價幅度達到20%。”

日前，燃財經來到天津河東區的中海城市廣場鉆石灣營銷中心，現場銷售介紹稱，該項目早期洋房于2013年開始銷售，均價約3萬元/平方米，2017年達到7萬元/平方米，甚至成交過一套單價9.8萬元/平方米的，但目前高層產品售價約4.5萬元/平方米，新春促銷還推出的85平方米的保價房源，總價290萬元起，合約3.5萬元/平方米。

天津海河 圖片來源 / 燃財經拍攝

恒輝地產事業部營銷總監姜明2020年曾公開表示，天津樓市即將走過價格低點，“疫情來臨后的三個月，全市六個城區加上環城四區，部分項目呈現出降價趨勢，最低降幅達到30-40%，”

房價下跌的背后，天津經濟發展狀況不太樂觀，從2018年天津主動給GDP擠水分開始，天津GDP排名一路下滑，2018年排名第七，2019年排名第十，2020年前三季度更是跌出前十。天津不僅難以望北京、上海之項背，連重慶也比不上，在四個直轄市中墊底，

經邦智庫創始人羅天昊分析稱，“過去的十年，天津得到了國家的垂青，吃了十年國家戰略的小灶。新的十年，國家戰略重心已經轉移。未來對于武漢、重慶、西安、成都等內陸區域將更為重視，長江經濟帶崛起，雄安新區崛起，粵港澳和杭州灣崛起，相信國家將投入更多，天津的資源優勢，即將被稀釋。”

“北京容不下我的肉身，天津留不住我的靈魂，”磊哥不得不在天津安“家”，但不打算成為真正的“天津人”。“如果有機會，誰不希望能留在北京？”

小蔡來自黑龍江，畢業于南開大學部，如今在北京YouMeLive上班。2019年，他通過“海河英才”計劃落戶天津，同時家人為他在天津買了一套房，“我爸就覺得要買一套，我也沒有很喜歡天津，現在也沒有考慮去住的問題，”

近年來，越來越多的北漂一族選擇落戶天津，尤其是一些來自周邊省份如河北、山西、河南、山東的北漂，武清區一家德佑門店的房產中介表示，接近北京的武清區、寶坻區是外地人落戶天津的一大區域，武清有70%的購房者來自外地，而寶坻也有50%的外地客戶。

市區的和平區、河西區和南開區也是外地人落戶買房的熱門區域，這里有樓齡超過30年的老破國小區房，面積小、總價低、帶重點學區的房子，甚至可以說搶手。和平區一家鏈家門店的房產中介小董表示，和平區也有60%的外地購房者，“絕大多數是從北京過來的，因為北京落戶太難了，也有陜西、山西、東北的人，”

由于市五所重點國小加持，和平區公產房拆間一平米可以賣到十幾萬元，“100多萬元可以買一個10平米左右的臥室，有房本，兩家共用一個衛生間。”小董指出，很多外地人為了孩子的教育來買學區房，有國小、國中、高中不同階段轉學而來的，落戶天津，最終參加天津聯考，“這些外地人就為了落戶、學區和聯考，并不是買來住的。”

小梁目前在北京做建筑工程師，而妻子從事新媒體營銷職業，2017年初，他們就去天津辦落戶，彼時還沒有人才落戶政策，中介市場很混亂，先后經手三個中介，歷經10個月，花了3萬元，才順利在寶坻區落了集體戶口，“我和愛人都是河北人，在天津讀的大學部，2015-2016年那會，北京房價大漲，我們覺得在北京買不起房，就決定去天津落戶買房。”

小梁對燃財經表示，身邊有一半以上的北漂都去天津落戶，“我認識的就有20多個人已經在天津落戶。”

天津和平區 圖片來源 / 燃財經拍攝

意外的是，2017年底，隨著樓市調控政策的出臺，北京房價降了下來，“落戶折騰了一年，后來發現北京房價回落，我們能承擔得起了，剛好2018年我們社保滿五年，就在北京買了房，”

去天津落戶的人數以萬計，但真正買房的沒有那么多，去天津工作和居住的更是少之又少。

湖南人小劉2013年從天津的大學部畢業，來到北京投身互聯網事業，彼時他收入有限，認為自己不可能買得起北京的房子，2017年也去天津落戶，2018年初在河北區花200萬元買了一套90多平方米的二手房，“我現在特別后悔，因為后來我收入有了大幅增長，現在年薪有七八十萬元，但因為在天津買了房，在北京喪失首套房的三成首付資格，還是買不起北京的房子。天津的房子就一直空著，自己繼續在北京租房，”

來自江西的小李和來自青島的妻子，2017年也在天津東麗區買了一套房，2019年收房，現在已經裝修完畢，“我現在的想法是，等媳婦懷孕生小孩了，就去天津住著，也可以接一方的老人去幫忙照顧，”

但小梁、小劉、小李都發現，他們沒辦法去天津工作，“天津的互聯網公司是缺失的，沒辦法去那邊工作，”

天津本地人芝芝也有相同感受，她2020年大學部畢業，還沒離開過天津，但在互聯網小公司上班令她感到非常局限，“天津沒幾家互聯網公司，規模還都很小，很多企業就是覺得互聯網、新媒體能賺錢、那就做，但是公司并沒有互聯網基因，老板不懂互聯網、不懂運營，就把這個當成救命稻草一樣，有的需求根本實現不了，”大學部沒畢業的時候，有的公司老板就想讓她帶團隊，“太不專業了，那時候我才19歲。”她準備今年來北京找工作，

騰訊創業的《天津的互聯網窘境》一文指出，“雖然今日頭條、新浪、陌陌直播在天津有分公司，但大多設置的都是審核崗；雖然美團、阿里、獵聘、滴滴、智聯在天津設有分公司，但大多數設置的都是銷售崗，他們無非看重的就是天津的市場。”

“還有很多大公司在天津設置分公司，但多是客服，他們只是利用天津相對較低的工資標準，將勞動密集型的審查、客服部門放過來而已，所以也有人叫天津為‘刪都’”。

多位天津本地人發現，在天津讀完大學部后，留在本地工作的基本都是當地人，極少外地人留在天津，而本地人大多當公務員，去國企，或者去銀行，“天津沒什么工作機會，只是天津人戀家，一般都不會離開天津，”

在京津冀協同發展綱要出爐的2015年，天津樓市向好，房價有過高光時刻。

根據中新經緯報道，2016年年中，天津一市民以130萬元的總價款買下天津市東麗區一套二手房，買完之后房價繼續躥升，最高時達到210萬元，但隨著調控降臨，價格一路下挫，最近的掛牌價在140萬元左右，基本跌回4年前購買時價格。他感慨，名義上房價漲了10萬，但算上物價上漲、房貸利息，可能還要賠錢。

“一夜之間房價就漲起來了。2016年，天津房價翻了一番，”小董告訴燃財經，從2015年3月開始，天津的房價連漲27個月，根據安居客公布的數據，2015年3月至2017年5月，天津房價均價從14685元/平方米上漲至25183元/平方米。

2017年，天津發布“330”樓市調控政策，非天津戶籍購房者需要連續繳納2年社保，并限購1套房。當年，天津新房成交12.71萬套，同比下降45.73%；二手房成交9.4萬套，同比下降50%。

大陸社會科學院財經戰略研究院住房大數據項目組報告顯示，截至2020年10月，天津房價相較于2017年的歷史最高點，跌幅已經高達21.8%，

燃財經調查發現，2020年，天津市區或近市區的環城項目，有因為地段好、價格合適而銷量不錯，近一年價格也處于較為穩定的狀態。根據克爾瑞統計，2020年天津新房銷售額TOP3項目為北辰區的遠洋未來城、河東區的中海城市廣場鉆石灣及和平區的和平翰林公館。

日前，燃財經在未來城營銷中心發現，周日看房者非常多，傍晚6點還是坐滿了客人，據悉，該項目從2018年開盤，仍有相當大面積地塊尚未開發，目前在售產品均價1.9-2萬元/平方米，

天津一家知名房企內部員工對燃財經表示，市區新房項目也有項目一年間一平米降幾千元的，只不過通過折扣、優惠來體現，而環城區、郊區的降價幅度是比較明顯的，環城的海教園板塊，由于學籍制度不明朗，降價約4000-5000元/平方米，西青區的南站區域，降價也有1000-2000元/平方米，而北部郊區因空泛的“產業新城”概念，降價幅度20%以上。

寶坻區的房價下降是被說得最多的。一位寶坻的公務員表示，2017年在寶坻京津新城買了一套105平米的新房，單價9000元出頭，如今片區房價降至到6000-7000元/平方米，他正猶豫要不要割肉出手，“寶坻南站高鐵通車后，能拉動這套房的價格嗎？”

據媒體報道，2020年10月，天津寶坻融創御河宸院大幅降價，房價由12500元直降4000元，均價8500元，開盤當日售罄，因前期購房業主不滿，進行舉報，寶坻住建委責令售樓部封禁整頓一個月，

據悉，天津是融創的大本營，目前在售新房項目有20多個，市占率為17%。回款壓力疊加市場因素，融創的項目降價明顯。如南開區的融創181，首次開盤的價格為7.2萬元/平方米，此前降至3.3萬元/平方米。

來源 / 天津365淘房

新房之外，天津二手房的價格也可謂“跌跌不休”，克爾瑞數據顯示，2020年天津二手房成交11.3萬套，同比下降8%，成交均價為13246元/平方米，同比下降2%，根據國家統計局數據，天津二手房價連續18個月下降，累計跌幅達到5.3%，2021年1月終于止跌，與2022年12月持平，而同比則已經連續下跌13個月，

天津二手房掛牌價從2017年開始下滑圖片來源 / 智谷趨勢

在走訪中，燃財經發現，天津市區的老破國小區房最抗跌，近期漲價的也不少，十幾平米的小戶型甚至供不應求。南開區有房產中介反映，門店旁邊一小區房月成交10套。

不過，正因為“買房就為落戶和學區”，就算是TOP5國小學區房，總價高點的就不好賣。燃財經查閱貝殼找房APP發現，在和平區，帶實驗國小學位的都會軒小區，一套66平方米的房子，2019年底的掛牌價是500萬元，如今已降至435萬元，帶鞍山道國小學位的云臺花園小區，一套65平方米的房子，2019年底的掛牌價是380萬元，最新售價降為352萬元。

天津“滾石上山”

2020年11月，天津在“十四五”規劃《建議》中提到，“天津也在負重前行、爬坡過坎、滾石上山的重要關頭，思想解放不夠，市場機制不完善，市場主體活力不足，新動能不足，產業結構偏重偏舊偏粗放，生態環保任重道遠，民生欠賬較多，社會治理存在短板。”

天津也發現了近幾年的苦與難，作為國家四大直轄市之一，天津正在失去人口和產業。

2006年，濱海新區被納入國家發展戰略，彼時招商引資堪稱史無前例，根據《南風窗》報道，從2007年到2011年，天津投資增速保持在每年20%以上，個別年份甚至超過40%，遠超全國平均水平，2010年到2013年，天津經濟增速一度連續多年排全國第一，分別高達17.4％、16.4％、13.8％、12.5％，

2017年，天津的固定資產投資增長不到1%，2018年，天津官方主動公布GDP“注水”，濱海新區的神話被打回原形，

目前，天津的三大支柱產業是醫藥、航天、石化等傳統行業，國企占主導，新興產業引進困難，新舊動能轉換困難。

根據天津市政府公布數據，2016年末-2019年末，全市政府債務余額分別為2912.7億元、3424億元、4079億元、4959億元，4年間債務余額增幅達到70%。

天津一位資深房地產從業者評價道，他不看好天津樓市有兩大原因，一是天津的經濟結構有問題，以央企國企為主，以傳統的工業企業為主，缺少科技創新企業，經濟沒什么增長，無法帶動整體收入的提高，也就無法支撐過高的房價；二是濱海新區的打造不成功，距離城區50公里，實際上應該大力打造緊鄰北京的武清區，現在則是兩個區域都沒有做起來。

但實際上，天津也在試圖努力向前奔跑，近年來，與北京的接軌更是越來越緊密，隨著京津冀一體化的協同發展，北京與天津的軌道交通建設卓有成果。京津城際鐵路自2008年開通運營，2019年底運營北京南、天津、天津西、武清、塘沽、濱海、軍糧城北7個站點，從北京南站到中心區的天津站只需要30分鐘。

此外，2020年6月，天津另一條進京通道“通武廊軌道：武清區市域（郊）鐵路項目”公開招標成功，目前尚未動工。據悉，通武廊市域（郊）鐵路工程于2020年納入《京津冀協同發展交通一體化規劃修編》，并于2021年3月2日，被正式寫入《北京城市副中心（通州區）第十四個五年規劃》，列為區域協同發展重點項目，

而從2021年2月6日起，“天津捷運”APP與北京“億通行”APP也實現了雙向互認，

“從天津到北京確實是越來越方便，但我們卻只能將天津當作‘睡城’。”遺憾的是，越來越便捷的交通并不會讓小劉產生去天津工作的想法，“要工作，還是得在北京，”

羅天昊認為，未來，天津突圍的最大希望，即重建北方開放之城。天津自貿區是繼上海自貿區之后的全國第二大自貿區，未來應該成為改革的抓手。“珠三角和長三角仍在前列，天津需承認這種差距，并奮力追趕，發揮后發優勢；同時，天津還需有全球眼光，借自貿區加快與世界接軌，”

“自貿區只是破局契機，不是全部。天津需要建立長久而穩定的商業環境，并且激發市場活力，在簡政放權，完善法治，鼓勵創新方面，深入推進。”

磊哥是少數想來天津工作的北漂，而最大的因素則是因為他就職于大型國企，“我計劃調去天津總部，之后定居天津。我和我老婆老家都是河北小縣城，不愿意回去，北京留不下，也不想離家太遠去南邊，也就天津了，就業不行，經濟不行，那也是‘瘦死的駱駝比馬大’，裝我倆夠了。”

根據天津市國民經濟和社會發展統計公報，2017-2019年，天津常住人口累計減少2900人，2019年末為1561.83萬人。也就是說，盡管有“海河英才”計劃加持，天津常住人口數仍然很少，

2月22日，天津市政府官網發布《市住建委召開房地產市場政策宣講會》，內文表示，“房地產市場中心對我市近年來出臺的‘重點支持人員’購房政策進行了重點講解，指導各區加強‘重點支持人員’購房政策運用……”消息一出，天津市場為之興奮，此前傳播的“放開限購”或有極大可能。

1月下旬，根據網路爆料，中心六區之一紅橋區發布了《天津市紅橋區符合天津產業發展在津投資企業外地職工購房要件》，文件表示，紅橋區在外企業或本土企業職工，在津繳納社保一個月以上，持勞動合同和營業執照副本，即可去紅橋房管局申請備案，購房后三年內不得出售，

紅橋區一家21世紀不動產門店的房產中介告訴燃財經，目前接到的通知是在天津繳納三個月社保即可買房，盡管政策沒有公開發布，區域看房人數逐漸增加。

羅天昊指出，“天津現在才開始搶人，雖然是亡羊補牢，為時不晚，但是，已經錯過了最好時機，”

參考資料：

《天津突圍：重建北方開放之城》經濟觀察報

*題圖及部分配圖來源于視覺大陸，文中磊哥、小蔡、小董、小梁、小劉、小李、芝芝為化名，

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