封面圖|《西部世界》劇照
本文內容節選自蜻蜓 FM 音頻專欄《馮侖：不確定時代的生存法則》
文 | 馮侖 （公眾號：馮侖風馬牛）
上個月，馬云在 2020 年線上智博會做了一個發言，多次提到一個詞：數字化，
他說，在疫情之前，中國的街邊小店，有能力在線上運營的不到20%，疫情發生一兩個月之后，幾十萬的街邊夫妻小店開通了外賣生意。
在線上做外賣不是目的，而成千上萬的夫妻小店有能力在線上做買賣，這就觸及到了數字化的生產能力。也就是說，先進技術開始改造傳統行業，過去，先進技術出來之后，首先改變的是電子商務，而今天，是農業、物流、服務業，
所有的行業，其實都面臨著一個前所未有的巨大機遇，那就是用數字技術來加大研發和開發，以此降低企業的推廣成本、渠道成本、人力成本和管理成本。
這次疫情正在把很多原來的應急技術變成日常技術，這是一次巨大的機遇，面對新技術，面對數字化變革，傳統的行業還有沒有機會？傳統行業從業者要如何自我升級？
其實，每一個行業都有機會變成一個技術驅動的現代行業。馬云說過，未來不再會有一個行業叫做互聯網行業，因為所有的行業都會用上互聯網技術，傳統行業和未來行業的唯一區別是有沒有用新的理念、新的技術來改變自己，未來 10 年最有可能發展的一定是利用數字技術，提升自身的傳統行業，未來 10 年最確定的一件事，是所有的行業都會用數字技術來提升自己，傳統行業將由此得到巨大的進步和發展，
《POI》數字化會極大地改變世界
那么，我們來看一下房地產行業到底會被數字化進行怎么樣的改造？
就我目前的觀察，從已經發生的一些變化的苗頭來看，大概有四個方面，數字化這技術會深刻地影響到房地產行業。
首先是在交易環節發生的變化。中介行業的數字化，最重要的一點就是資料處理能力的巨大提升，可以極大地消滅交易過程中的資訊不對稱，也就是說，所有的買家、賣家，租客、房東，他們需求，在巨大的數字處理能力面前，很容易得到滿足。
過去，想找個房子非常困難，你需要在電話本上、印刷的雜志、報紙上找到資訊，再通過電話找人，甚至是去門店里找人，找到中介之后，他再告訴你哪里有房，而且房子具體什么樣，他還不一定說得清楚，你還得再去看。這個過程，有時候甚至需要好幾天，不管是要買還是租一個房，想快速地把房子資訊搞清楚，非常困難，需要花很多時間，甚至花很多錢。
租房或者買房的時候，不僅要搞清楚你看到的房子，還得做比較，這個房子的價格怎么樣，合理不合理，和其它房子相比，價格合理不合理，性價比高不高？等等，過去想做這樣的比較非常困難，但是現在，非常容易，
十幾年前，美國一家公司有了一個系統。它就是把要交易的房源都放在這個系統上，客戶可以通過互聯網檢索這些房子的具體位置、交易歷史，以及周邊房屋最新的成交價格等資訊，可以做比較。這家公司已經上市了，
最近，中國房地產行業也發生了一件大家很關注的事，那就是貝殼上市，
貝殼找房的歷史并不長，也就三五年時間，是從鏈家分離出來的。它一頭連著大量的房源，另一頭是大量要租房的人，很多房屋的業主把房子委托給它，然后它進行標準化的管理服務，而租房的人在貝殼的網站上能找到很多的房源，而且它能夠提供標準化和靠譜的服務，線下也有很好的配合。于是它就成為了目前國內最大的租房平臺系統。上市以后，市值高達數百億美金。
其實，早前還出現過一個在交易環節的公司，叫房多多，這家公司也上市了，它主要是做新房的交易，也包括一些二手房交易，
最近還有一個新聞，阿里殺進了房屋的交易系統，它和宜居中國合作，要投入幾十億人民幣加入到房屋交易的領域，然后依據它們的大資料，向用戶推薦新房，試圖在十幾萬億的新房市場當中分一杯羹。當然，在交易環節，他們有很大的優勢。
另外，在國外還有利用區塊鏈技術來推動交易的，而且在交易過程中使用數字貨幣。通過數字貨幣交易完以后，還可以換成法幣，這樣的系統也出現了。當然，未來可能還會有些系統，就是使用區塊鏈技術，怎么樣在交易領域，促進交易的高效、安全、便捷。
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第二個領域是在不動產的空間運營領域。所謂運營，就是把空間用于一個特殊的目的，然后使它的服務物件能夠得到更好的服務，使用效率得到巨大提高，因為通訊、能源等技術的進步，讓服務物件在這個空間的感受、體驗變得非常好，同時，引入一些大資料的技術，使某些門類空間的專業運營效率大大提高。
比如說，過去，一個空間，一個購物中心，可能是面向年輕人的，人們走過路過看見了，然后進來，這樣的隨機人群，其實可能很有限，但是如果能夠在網上進行非常好的運營，就能使很多年輕人對這個空間，對這個購物中心有興趣，然后他們就有目的的來購物，這就會比不進行網路運營的空間能獲得多得多的客流，比如說西安的賽格，這個購物中心目前應該是國內排名前三的單店。它最重要的成功秘訣，就是在網路運營過程中，把目標人群細分，然后通過大資料運營導流，引導目標用戶到這個空間里來。
當然，在空間運營上，有一些很有意思的創新，比如說，在上海人民廣場有一個 IP Mall，這個 IP Mall 實際上就是把一些著名的 IP 集中在這里，然后通過資料導流，引導一些特殊的機構和人群過來，在這里產生化學反應，進行一些活動，提供一些特別產品，從而來創造效益，這個 IP Mall 也運營得很成功。
也就是說，在空間運營上，越來越多的數字技術滲透進來，幫助獲客引流，幫助分析客戶的行為，同時也把空間的每一個具體的內容界定得更細分、精準。實際上，大資料的引入和云計算的引入，對于空間運營的效率提高起了很大的作用，
第三是智慧家居方面。最近有這樣一個新聞，華為和幾家地產公司簽了一個戰略合作協議。華為投入巨大的精力做了一個非常領先的智慧家居系統。我在幾個月前去華為訪問的時候，專門看過這個系統。這系統非常棒，具體來說，就是能夠在一個行動電話上，或者一個 pad 一樣的控制板–我們叫做家庭網關–來操控家里的每一個家電，大家電、小家電，都被它整合到一起。能夠很準確地管理家里邊的每一個空調、電磁爐、冰柜，等等，它能管的很多，包括家里面的打掃衛生，健康管理，它都能管理，這樣的智慧家居系統能夠給生活帶來很多便利，
智慧家居管理系統，華為現在做得很棒。當然，我知道小米也做得很棒，海爾也在做，很早以前其實聯想也嘗試過，還有一些以前做家電的企業，或者做通訊的企業，現在都有在里邊做一些開發。
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數字化對房地產的影響的第四個方面，就是在開發的過程中，越來越多的數字化會提升開發過程的準確性，提升開發的效率，同時也降低開發的成本，
比如說有兩個數字化的技術的工具，一個叫 BIM 工具，實際上就是先建數字模型，然后把設計圖紙數字化，然后讓人們通過這樣的模擬，來非常準確地指導施工過程和施工管理，這樣的話可以大大的節省成本，減少浪費，同時加快速度，使建設過程更加順利且精準，
此外，房子建了以后要銷售，也需要用到很多數字化產品。有一家公司叫明源，現在有一個數字化的產品，叫明源云，是專門給房地產企業服務的數字化的產品。這也是一個非常獨特的圍繞著開發的數字化的產品以及數字化的服務。
當然，除了中介、空間運營、智慧家居、開發過程的數字化這 4 個直接跟房地產有關方面，其實還有一個間接有關的方面也非常重要，那就是物業開發建設或者城市建設過程當中的數字的基礎設施。在這個基礎之上才能建立物聯網系統，
數字的基礎設施現在誰在做呢？我知道騰訊在積極的介入，而且跟房地產行業也建立了一種合作或者說聯盟關系。在積極推動社區或者城市的數字基礎設施，
在數字基礎設施的基礎上，我們才能夠通過智慧出行，通過人與車、人與樓、人與物、人與家具、電器等等萬物之間的互聯互通，通過這樣的技術，使一切都變得聰明起來。車也聰明，樓也聰明，道路也聰明，人當然更聰明。
這樣的話，大家之間和諧共處，每一個行為之間的準確性就很高，而且管理起來更加精準，井然有序，效率大大提高。于是，城市真的就有可能像我們小時候看的科幻那樣，真的能做到飯來張口，衣來伸手，一切都非常之便利，實現這樣一種幸福景象。
總之，數字化會進入到每一個傳統行業，每一個傳統行業只有用了數字化的思維，用數字化的技術來改造或者說改變自己的行業，才能夠使自己所在的傳統行業或者傳統企業開出一片新天地，走向一個新未來。
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主編｜王滔編審｜陳潤江顧問｜王淑琪