作者| 貓哥
來源| 大貓財經
01
父債子還這句話，現在已經沒多少人相信了，
前段時間，有個娛樂圈“富二代”人設崩了。本來呢，這個穿奢侈品、住別墅、連風箏都只買LV的周震南是被粉絲追捧的物件，十幾萬的吉他再配上幾十萬的金勞，怎么看都是一個耀眼的年輕富少，
不過很快就有眼尖的網友發現，小周的父親其實是個背了294條限制消費令的“老賴”，除了12.3億的天量債務，老周還折騰了些爛尾樓，什么墻壁脫落、糞水外溢啊，甚至連房產證都沒辦下來。
老賴欠錢不還、蓋房不管，老賴的家人卻能過上奢靡的生活，這實在是有點說不過去，不過相比那些掏空了一輩子積蓄卻沒房可住的可憐人，這些拿不到房產證的房主們已經算是很幸運了。
在爛尾7年的昆明幸福城里，業主們不僅要面對流浪狗群的圍攻，還得克服停水停電的難關，一度要靠雨水洗臉、劈柴做飯，好不容易盼來了資金入場、重新開建的訊息，前幾天工程又停了，
幾乎就在同一時間，大連君臨天下的業主們也過上了堪比原始人類的生活。
在交齊了首付的8年之后，彈盡糧絕的房主們不得不搬進了停水停電還沒電梯的毛坯房里，餓了用柴火燒飯、渴了從遠處擔水，盡管開發商已經破產，可每個月的貸款仍然是一分都不能少還。
再往東北方向看，哈爾濱也有這么一個“爛尾小區”。
因為房子一直沒能驗收，小區里沒水沒電也沒供暖，黑龍江的冬天可不是鬧著玩的，隨隨便便就是零下幾十度的低溫，逼得大伙不得不支起爐子自救。
這樣的糟心事，連首都北京都避免不了，距離交房時間還剩不到8個月的時間，北京泰禾麗景家園的不少專案才剛剛挖出來一個基坑，儼然是在爛尾的道路上越走越遠了，
站在連綿一片的爛尾樓面前，甭管你是攢了一輩子首付的縣城家庭，還是賣掉二環老房子的北京中產，無論你的前半生有多么輝煌和精彩，下場那都是一樣的凄涼，
02
究其根本，這些悲劇其實跟自香港學來的“預售制”脫不開關系。
在上世紀五十年代的時候，偏安一隅的香港迎來了戰后的人口爆炸。一邊是旺盛的住宅需求，一邊是有限的房屋供應，不少人都意識到房地產是一塊即將崛起的大風口，
盡管買地建樓需要很高的成本，但這難不倒腦子靈光的港商，當時剛剛買下了一塊地皮的霍英東就想出來了一個好辦法——
在動工之前，他印了不少樓書，向市民們推介自己“賣樓花”的獨特方案：“第一期先交總樓價50%的訂金，第二期落妥二樓樓面交10%，以此類推，直到最后一期余款10%于領到入伙紙時清繳，”
地產商用預付款建房，不僅資金回籠快、而且風險很小，在房價飆漲的年代里幾乎算是穩賺不賠；而原本拿不出全款的普通市民，也通過分期付款有了買房的希望。
這算是一個跨時代的發明了，一下子解決了困擾供需雙方的共同難題，
僅僅用了一年，初入地產市場的霍英東就凈賺1000萬，一躍成為香港最大的華資地產商之一。當時的情景有多瘋狂呢？用霍老自己的話講：沒用什么本錢、就賺那么多錢，收錢收到自己都害怕。
受到“賣樓花”的啟發，不少港商紛紛效仿、甚至還有不少推陳出新的升級手段，
比如香港華懋的王德輝，這位命運多舛的地產商是預售思路的集大成者。如果說霍英東的樓花還帶點傳統的約定俗成，那么王老板推出的“按揭分期付款制度”則真正玩出了現在金融游戲的精髓，
等到了上世紀九十年代，“公攤面積”又在李超人的手底下發揚光大——70平米的房子收100平的錢，利潤憑空就多出來一大截，看到有利可圖，全港的地產商們自然是紛紛效仿。
在預售、按揭、公攤面積這三大發明的加持之下，本就如火如荼的香港房地產如烈火烹油、杠桿加滿，很快就一路絕塵了，
03
雖然在香港毀譽參半，但彼時還算樸素的預售制度也幫內地渡過了房不夠住的難關，
在43年前，大陸城鎮居民人均居住面積只有3.6平方米，城里人祖孫幾代人擠在一起是很普遍的現象。為了解決幾位學者的住房，當時社科院院長胡喬木都得親自給領導寫信，住房緊張可見一斑，
當時國防、工業、科研、教育等等都是急需用錢的地方，能留給各地建房的錢實在不多，思來想去，只能發動市場的力量，
為了解決這個問題，領導們是下過很大決心的，
1979年，總設計師頂著巨大壓力確立了一個原則：房子是可以賣的。除此之外，內地也采納了霍英東的一些建議，開了“私建公助、分期付款”的口子，第一個試驗點就在深圳，
1980年元旦，時任深圳房管局副局長的駱錦星跟香港商人劉天簽了合同，商定利潤按深圳八點五、港商一點五分成。他們要開發新大陸第一個商品房小區——東湖麗苑。
以小搏大，這也是港商的老本行了。
那邊樓還沒動工，劉天已經拿著圖紙在香港全部賣掉了，均價每平米2370元，房子還在圖紙上，建房所需的全部資金就已到位，來自香港的“賣樓花”給內地來了一次降維打擊。
等到了1994年《城市房地產管理法》出臺之后，關于預售制的各種細則有了法規層面的明文規定，這根來自香港的杠桿才真真顯露出自己的威力——
既可以低成本使用銀行資金、無息占用購房款及承建商的墊款，最后還能把風險轉嫁給銀行和購房者，怎么看怎么都是一本萬利，
也正是在那段大陸人民鼓足干勁追趕世界的日子里，地產商們成了預售制的最大受益者，
如今那些呼風喚雨的大地產商背后，幾乎都有過一段靠預售制空手套白狼、挖到第一桶金的“光輝歲月”，甚至連一些實力不濟的小地產商們也可以空手撬動超級大盤。
04
曾經有業內人士說過：房地產行業的秘密有兩個，一是杠桿，一是土地增值，其他的只是正常的經營利潤——而預售制度就是房企的杠桿，
不過隨著樓市進入成熟期，這也帶來了一些弊端。
比如逾期交房、質量參差不齊、無法保障購房者利益等等，這其中最可怕的，就是樓市收緊、資金鏈斷裂之下的爛尾風險，在史無前例的調控周期下，屬于地產商的好日子一去不復返了。
● 一邊是持續高壓的調控政策：
光是在2019年，全國房地產調控次數就有620次之多。
● 一邊是不斷收緊的融資渠道：
從2019年下半年開始，信托、信貸和債券這三大房企的傳統“印鈔機”就被收走了，光靠自己出錢，沒幾家能拍得起動輒十幾億的地皮，收的那點預售款都不夠看的，一旦借不到錢可就要命了。
等到了今年，橫空出世的“三道紅線”更是給蠢蠢欲動的地產商加上了緊箍，在持續不斷地高壓之下，不少房企都扛不住了——光是在今年上半年，全國宣布破產的房企有228家，
房企破產了不要緊，還沒來得及交房的樓盤可就慘了。
05
針對這個問題，不少地方都出臺了補救措施，
一般情況下，各地的住建部門都會要求房企將全部預售資金存入監管賬戶，確保預售資金用于商品住房專案工程建設；雖然可按進度進行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設工程竣工交付，
不過在執行的過程中，這些條條框框中還是有不少空子可鉆，
比如有的地方，房企會利用監管一個月抽查一次賬戶的規則：每個月初將賬戶里的錢挪出來、月底還回去，這樣即便是遇到檢查，賬戶里的錢也總是在的；
再粗暴一點的，公司里的財務人員干脆自己刻蘿卜章，以求將監管賬戶里的預售資金盡可能快、盡可能多地拿出來，
碰上這種情況，買房的人壓根就無能為力，只能祈禱房企的資金鏈健康，要是遇上資金鏈出了問題、瀕臨破產的開發商，那就只能眼睜睜看著自己的積蓄化為泡影，即便是那些看起來的成功人士，遇到這種情況也得抓瞎。
今年4月份的時候，不少泰禾的業主們才發現自己花了一千多萬買來的房子可能要爛尾了，
為了自救，這些出身于金融、影視、醫療、互聯網等領域的成功人士們曾經自發地聚集起來，一邊跟有關部門溝通、一邊催促泰禾及泰禾的債權方盡快為業主網簽并提供合同。
在網簽結束之后，估算了專案后期建設資金的業主們甚至決定開始按揭貸款，還把尾款打到了監管賬戶里，希望能盡快把房子蓋起來，
可到了七月底，一度覺得曙光就快要到來的業主們才發現監管賬戶里的錢又被劃走了2560萬元，其中1600萬元被用還債，只有960萬元給了工程方——按照這個比例分的話，房子肯定是要爛尾了，
如果是現房銷售，這樣的景象可能不會出現，這樣的爛尾房越來越多，取消預售制的呼聲也越來越高。
比如大陸社會科學院研究員劉俊海就曾經說過：“預售制是萬惡之源，是樓市里失信、違約、侵權乃至欺詐的根源之一。”
盡管把帽子都扣到預售制頭上略有偏頗，但相比更規范、更理性的行業未來而言，這條路似乎已經不可避免地走進了死胡同，該換個方向了，
(責任編輯：郭寧_NBJS11658)
