作者| 貓哥
來源| 大貓財經
時間回到2009年6月30日下午，北京要賣一塊“絕版地塊”。
這塊地位置很好，東四環里面，離國貿只有5公里，面積有28萬㎡，
這塊地2004年就被賣過，42萬㎡拍出了18.2億的價格，但是當時房價還沒起飛，競拍成功的開發商居然沒交割，政府只好收回，閑了4年也沒人要，
到2008年，這塊地又被推出來了，當時房價已經有了上漲的趨勢，潘石屹和郁亮都看中了這塊地，預估樓面價7000元/㎡，可惜當時識貨的人不多，居然因為競標公司不足3家流標了。
2009年，這塊地再入市，這時候，大家基本都知道房價要漲了。
雖然面積縮減成了28萬㎡，但京城里數得上名號的地產商基本上都來了，已經瞄了好幾年的潘石屹勢在必得，
這時候，有老友提醒他，別太高興，去了也拿不著，
可老潘肯定不甘心啊，去了一看，都是熟人，只有后排拿3號牌的一位戴眼鏡的斯文年輕人看起來面生，潘石屹跟他打了個招呼，順便問一下是哪家公司，人家也很謙虛，說是一家“小公司”。
拍賣開始，價格不斷拉高，萬科在33.1億時舉過一次牌，但很快價格被叫到了36.8億。
比起五年前來，面積小了三分之一，但這時候的價格已經貴了一倍，
這還沒到終局。因為拿著3號牌的那家“小公司”這時候才開始出價，
很快，“小公司”逆襲，在39.5億的時候，潘石屹被保利PK出局，而保利最終也沒扛住“小公司”的出價，40.6億，保利出局，“小公司”以單價、總價“雙料地王”的方式，拿下了這塊地。
輿論就驚呆了，樓面價1.6萬，當時周邊的二手房才1.4萬，這蓋完了得賣多少錢？
當年，這個“小公司”叫中化方興，名頭不大，但規模不小，
它剛從母公司手里拿到了包括上海金茂大廈在內的不少高端物業，而且也在香港上市了，背靠央企中化，是根正苗紅的“豪門”，
現在，中化方興的名字大家更熟悉——大陸金茂，是Top20的房企。
買了這個地王，接下來怎么操作呢？
當年的路子還是不少的，比如改規劃，給樓層拔高以及置換土地用途，但這條路直接被否了。
那只剩下一個辦法了，成本在那放著，想賺錢只能做豪宅、賣高價。
沒幾年，項目入市了，
市區豪宅，豪華裝修，開盤4.5萬，比周邊房價高80%，別說，北京有錢人真多，他們是只買貴的不買對的，2小時賣了35億，當年的銷冠。
△圖片來源：LANDZ
既然做了這個定位，那宣傳肯定得跟上，房子、位置、物業之外，就拿業主說事吧，
比如明星，別說，在金茂府買房的明星還真不少，娛樂界、體育界的都有，
2013年楊冪被拍到出現在金茂府的時候，售價是8萬多，2018年離婚拋售的時候，楊冪也大賺了一筆，據說金茂府的房子她還有好幾套；
女星董璇也被爆住在金茂府，670平方米大宅價值過億；
而拍了《唐探》系列的陳思誠和佟麗婭，也將愛巢筑在了這里，
還有不少明星也都在這買過房，像李易峰、黃海波之類的。
這個策略很見效，有幾年根本沒房源，偶爾有一套5000多萬的房源出來，也是瘋搶，如今單價早就漲了3倍多，
金茂的府系產品也因此名聲大噪。
有了成功前例，那就照著來吧，
在2016這個“地王年”里，金茂風頭強勁。在深圳、鄭州、廈門和南京，拿了不少地王，20億的地都是小意思，80億也不算高，那幾年拿地的錢就花了幾百億，
不過這個時間點現在看來一點也不好，
大家都知道，2015年是大陸金融領域的一個轉折年份，之前各種“金融創新”玩得飛起，杠桿率高高在上，當年股市上半年氣勢如牛，下半年急轉直下，出現了千股跌停的奇觀，這給高層的沖擊很大，“密切防范金融風險”就是那時候權衡后的結果，這個思路一直持續至今。
各種創新被禁止，收購被叫停，資管新規出臺，房地產的錢越來越緊，調控越來越嚴，
那幾年拿地王的，還真挺艱難，個別地王項目都快把開發商拖死了，金茂也沒法獨善其身。
像南京的河西地塊，樓面價3.7萬，入市的時候，南京限價3.5萬，而且還是精裝修的價格，這個價格不能賣啊，于是只能拖著，等拿到第一張預售證，已經是2019年11月了，5.2萬的均價只能是勉強保本，
而廈門金茂悅最低價比樓面價高不了多少，基本是虧的，
鄭州的金茂府，樓面價3.7萬，開盤5.8萬，差不多是河南第一高價了，這個價格是當地均價的4倍多，咋賣呢？
而深圳龍華金茂府也不順利，
當年就是現售試點，沒有預售的資金可以周轉，只能蓋完了賣現房，房子一蓋就是3年。深圳雖然是房價中心，但是卡位豪宅的金茂府并沒有處在傳統的豪宅區，周邊的房價也就6、7萬，而當初拿地的成本是5.7萬，不好賣啊。
地王解套，靠另一個地王，金茂需要一個救兵，
別說，后來附近還真出了一個新地王，6.5萬的樓面價超過了金茂府不少，于是在2019年末，龍華的金茂府終于上市了，
10.3萬的均價在深圳不算高，但直到現在，根據深圳地產資訊平臺的數據，登記的666套住宅，至今還有192套沒賣出去，庫存接近30%。
最近，大陸金茂公布了盈利警告：2020年的房子賣得不錯，簽約銷售額2311億，同比增長43.71%，但是盈利不行，下降了40%-50%。
再看單價，也確實差點，去年的銷售均價只有2.05萬/㎡，比2019年單價還低了1000元，而計提減值的部分，差不多計提掉了整個2019年全年的利潤額，
同時，公司的負債也不輕松，中報數據顯示，金茂有2980.27億的債務，最近他們又發了不少債券，總負債應該已經超過3000億了，
各種難，于是大家能看到，這兩年，金茂也加入到了賣資產的大軍里。
宅地是香餑餑，那就找人增資入股開發，比如在臺州的宅地；
剛從母公司中化手里接過來的青島部分地塊，手里還沒捂熱乎就打算賣了；
支援別人的，現在也撤了，比如雅居樂郡蘭庭。
這么操作當然是為了滿足監管需求，為了能夠繼續拿到錢，行業的艱難，地王也能感同身受了，
天津項目也有幾個