環滬為什么最近又開始熱了

如果你問一個中介最頭疼帶什么項目

他大概率會說環滬項目

相比新房、二手房，甚至租房業務，環滬項目推介才更邊緣

這不是什么明文規定，只是大家約定俗成的一種市場默契

長三角一體化一直在提，但是環滬一小時生活圈還是不容易的，環滬產業發展也跟上海比不了

而且如果買在環滬，對剛需來說用了貸款，就浪費了首套資格

剛需不想浪費首貸，投資覺得上海更保值，所以過去3年，中介最頭疼的帶看項目，一定是環滬

但是我們從數據以及身邊真實發生的案例來看

從今年1月開始，這件事情有了微妙變化

今年1月環滬城市成交數據達到了2019年以來的高點，以太倉、昆山、嘉興為例

土地市場上，開發商“身體也很誠實”

僅1月，蘇州成交15塊地，溢價率8.38%；南通全市成交11塊地，樓板價環比增長47%，溢價率10.65%

常熟的市場熱度更前置，2020年常熟出讓了28宗涉宅用地，成了近7年來涉宅用地出讓面積最大的一年

作為從業者，我們能明顯感覺到環滬熱度在增加，這也是為什么看到越來越多環滬城市正在限購ing

一般當這些硬性數據真實發生時，它一定會滲透到我們日常生活里

過去1個月，我已經聽到我一位朋友、一位同事買在了環滬，而以往，整個2020年，這樣的例子，我一個沒聽說

所以，環滬怎么就突然熱了呢

結合市場情況，我們至少可以看出有兩個因素的推動：

一方面，上海從去年下半年開始，購買力在一、二手市場得不到滿足

而且隨著年前到現在一系列政策出臺，很有一部分購買力瞬間失去了購買資格，需求發生外溢成了很自然的事

而上海需求 外溢的第一站，就是環滬

另一方面，我們還要看到一件事，就是上海最新的五個新城戰略

它們擴圈了上海周邊，也再次夯實跟環滬的連接，這邁出了長三角一體化最扎實的一步

同時也把一圈環滬送到上海面前

那頭疼的問題來了，這么多環滬，如果我們有購房需求的話，該怎么選

總不能一個個跑一遍吧，而且就算跑一遍又怎樣，除了看看火車站和長的差不多的城市界面，我們怎么知道它們以后會怎樣

今天我們換個角度去思考這些問題

➤ 從哪來，這些環滬城市的背后都是哪些城市

➤ 到哪去，它們又對接著上海的哪個部分

➤ 我是誰，這些環滬城市自身力量如何

有點清奇，卻足夠說明問題

公眾號：真叫盧俊

認認真真聊地產，實實在在談買房。

環滬城市背后的“兩大金主”

說之前我們需要劃一下環滬的范圍，那種把南京也劃進環滬周邊城市的就有點扯

我們以上海虹橋火車站為原點，駕車100公里以內的城市，也就是說開車在1小時左右的城市，高鐵半小時內的城市

然后我們以此為半徑，在上海周邊畫個大圈

然后拋開要渡河、渡海的，純陸地連接的城市，有這些：

常熟、太倉、昆山、蘇州、嘉善、嘉興、平湖、海鹽

然后只要再多盯一會，從太倉數到平湖、海鹽，環滬可以分為南北兩派

➤ 北面，太倉、昆山、常熟，連接著蘇州-上海

➤ 南向，嘉興、嘉善、海鹽、平湖，連接著杭州-上海

本質上來說，你連接的兩端城市能級，以及產業側重，會直接影響到中間地帶城市的經濟發展機遇，也考驗著它們的產業外溢的承載能力

也就是說，兩端連接的是上海和二線，還是二線和三線，會直接影響這些城市經濟發展量級

那既然南北兩派，東邊連接的都是上海，那我們第一輪pk，就放在它們“身后”的那個城市

蘇州，杭州

蘇州，真的讓我沒想到

杭州這兩年出現在媒體上的次數多，這背后更深層次原因是杭州的新經濟方向，各種抖音直播帶貨小姐姐都扎在這里

數據來看，杭州上市公司市值，全國前四，是除了北、深、上之外上市公司市值最高的城市

數據來源：大陸基金報

相比之下，蘇州給人的感覺，比杭州小，然后人也沒杭州那么多，但實際上呢

不聲不響的蘇州，面積只有杭州一半的蘇州，人口竟然超過了杭州

更讓人沒想到的是這個城市的能量，蘇州一頭扎在工業制造業

還記得《都挺好》住千萬豪宅的蘇明玉做什么的嗎，就是工業制造業

小蒙總質疑她說“你不就是賣機床的嗎”，我們看看蘇明玉的回應

蘇明玉沒有夸張，大家不要覺得工業已經是第二產業了，我們現在都在追求第三產業了

我們說的第一、二、三產業并不是根據重要性進行排名，而是整個產業發展推進順序

我們為什么能安全度過疫情，為什么能跟發達國家抗衡，這背后跟大陸工業全產業密不可分

話說回來，如果工業退步，像杭州這樣專攻第三產業的城市也失去了服務對象

這也是為什么美國會提出“再工業化戰略”，德國提出工業4.0概念等等，發達國家都開始重新重視工業

蘇州制造業有多強？這兩年的蘇州制造業全國前三，前面分別是上海、深圳

數據來源：中工招商網

你很難想象一個地級市，僅工業增加值，就可以和純一線抗衡

所以總的來看，這些環滬城市背后的兩大金主，都不簡單，各有所偏重

最后還有一點讓人沒想到，蘇州的GDP排名全國前六，還是那個感嘆

一個地級市是怎么做到跟北上廣深這樣的一線pk的，順便還碾了下杭州，整整超出4000多億

數據來源：第一財經

可能我們都需要重新認識下蘇州了，不過這都是后話了

說完這些環滬城市背后的大山，我們再來看下環滬城市的南北兩派，都跟上海的哪些新城市對接，為什么要看這一點

對于環滬的客群來說，他們更多的關注點可能還是“滬”，跟上海不同的新區對接，意味著日后各個環滬城市不同的發展機遇

連接上海哪個新城，有什么差別

我們不說新城一定會拉動周邊環滬城市，但新城本身的能級，一定會對周邊城市有影響，分南北看的話

北面環滬，對接的青浦新城、嘉定新城；南面環滬，連接更多的是松江新城、奉賢新城

而它們之間，在交通配套、產業能級，還是有差異的

嘉定新城擁有其他四個新城都羨慕的軌交體系，它利用滬寧城際和滬蘇通鐵路，將既有安亭北與安亭西站組合形成安亭樞紐

還沒完，11號線、嘉閔線、寶嘉線、14號線西延伸將分別進入嘉定，進一步豐富這些樞紐，要知道這些軌交線路不是走到嘉定就停止了

而是繼續向環滬輻射

幾乎現在就能看到的事情是，這樣立體多維的交通未來一定會為嘉定新城、北環滬帶來更多聯系，聯系就是利好

而松江新城、奉賢新城，雖然在交通能級上沒嘉定、青浦兩個新城那么搶眼，但也是不錯的

結合滬昆高鐵、滬杭城際、滬蘇湖鐵路將松江南站打造為松江樞紐，引入嘉青松金線、東西聯絡線，未來會結合9號線12號線西延伸等軌道交通線路

交通是發展第一步，更讓人期待的還是這些新城的產業布局，目前看下來各有亮點

整理自：上海市人民政府官網

說到這我們可以把這些環滬城市連接的兩頭串聯在一起看

從產業布局來看，五個新城各有亮點，嘉定新城、松江新城偏實體產業，青浦新城、奉賢新城更偏向現代服務業，也就是第三產業

從交通維度來看，環滬偏北的城市之間軌交網、高速網更密集，更多包括機場在內的交通樞紐

而北環滬城市和嘉定新城、青浦新城能更好形成產業對接方面能形成更好聯動

如果是這樣的話，那北環滬城市自身承載能力如何

直白說，機遇來了，是否能抓住

找幾個有意思維度看看

在說產業真實發展境況之前，我們可以先看幾個比較有意思的數據

第一，人均住戶存款

這某種程度上意味著一個城市的購買力，甚至是去庫存能力

環滬下轄縣、鎮，無論是人口還是產業發展都非常有限

我們把環滬城市中地級市、縣級市拎出來，在“市”這同一級別來比對下

常熟的人均住戶存款竟然高過嘉興

各位知道更夸張的是什么嗎

常熟市政府工作報告顯示，常熟市的人均可支配收入已經達到 60100元，這什么概念呢

2020年全國各省人均可支配收入前3分別是上海、北京、浙江，而浙江人均可支配收入5.2w左右，還沒常熟高

人均可支配6w+，是一個可以和深圳市、杭州、蘇州比肩的數字

可以說常熟這個城市的購買力，是我們之前考察環滬城市不曾注意到的，這也難怪全國百強里，常熟排第4

第二，高新人才收入水平

高新企業員工的薪資待遇，代表著城市吸引外來人口能力，我用南北環滬城市都有的IT工程師崗位為搜索對象，然后看了下這個職業在不同城市會有怎樣的差異

數據來源：獵聘，3月28日數據

原本以為會是蘇州最高，沒想到最高的還是常熟…

一個縣級市，高新人才收入是環滬城市中最高，所以是產業很厲害嗎

我好奇的扒了下常熟的產業，主要分4個部分

汽車及零部件產業、先進裝備制造產業、新一代資訊技術、現代服務業

截至2020年11月，常熟高新區支柱產業已經引進20多個國家和地區的1000多個項目，包括28家世界500強企業投資項目50個、擁有各類研發中心20多個，內外資注冊資本分別達到400億元和86億美元

而且為了發揮常熟世聯學院資源優勢，南部新城正在打造昆承湖金融科技島，以“金融+科技”為重點，吸引以數學資產為特征的“互聯網+”、云計算、區塊鏈及金融人才線上線下培訓各類產業，這個金融島的概念還是蠻酷的

所以這里也是除了蘇杭以外，最高知的一個城市，一個常熟高新區

就擁有645個博士、1822個碩士

第三，就是其他加分條件

比如旅游資源，意味著如果我在這個城市投資房產

不僅可以租出去，還可以做民宿或者其他，從這個維度看的話，有環滬有幾個重點自然資源值得重點關注，比如：昆承湖、沙家浜、陽澄湖

最后說說

從對接城市能級來看，南北環滬城市，各有優勢，只是蘇州比我們想象中要強很多，這點是我們之前沒想到的

從對接上海新城的能級來看，嘉定新城、青浦新城在交通樞紐、第三產業發展方面方面更有優勢

這兩相向對比，我們認為北環滬城市更值得期待

再加上各城市自身交通樞紐建設，以及現有產業能級，我們更看好常熟這個城市

同時我們也驚喜的發現，常熟真的是一個藏富于民具備超常購買力的城市，這也更加堅定了我們對常熟的選擇

還有一點，大家需要格外注意的是，就是這些城市是不是你想買就能買得到的，這兩天湖州也限購了

環顧上海四周，蘇州、昆山、太倉、啟東、嘉興、嘉善、平湖、海寧、桐鄉，都有不同程度限購，然后又發現了一個熟悉的驚喜

是的，只有常熟不限購

總的來看，環滬買房看城市，要看交通、產業、規劃

我們可以先從交通、規劃，因為這些相比產業能級來說，是能看得到找的到的

看到了這些，我們就能看清這些城市現在以及未來的產業能級

而這才是環滬梯度化的核心

也是我們做出選擇的開始