作者：李宇嘉
政策風暴來襲，資金全面收緊，集中放量供地…事關樓市的三大要素——政策、資金和土地，全面形成了監管閉環！房價高位需要消化，購房人氣開始冷淡，可以預判的是，接下來熱點城市的樓市正在迎來橫盤期，城市新的輪動周期開啟，如此形勢之下，產生新機會的城市是哪里？
先說南昌，松綁政策“一日游”不說，還被列為了重點監測城市，甚至淪為笑柄，確實比較難堪。但是，南昌也沒辦法，確實挺冤的。有媒體說，南昌不懂得國家城鎮化政策的精髓，那也就罷了，難道連學習南京、廣州等，放開入戶政策，抄抄他們的作業，也不會嗎？
其實不然，當下各地調控，都在抄作業，南昌不比別人差，早在去年4月，江西就全面放開了城鎮落戶條件，取消城市落戶限制。而且，江西引人，那真的是誠意滿滿，租房都可以落戶，照理說，全省放開落戶，“全省獨大”的南昌，最最受益，樓市自然會迎來一波行情。
但是，夾在長三角、珠三角、大武漢這三個虹吸能力極強的都市圈中間，江西的存在感差，人口凈流出，疫情后，多數城市樓市明顯反彈，2020年的銷售規模比2019年還要好。但南昌2020年的新房銷售卻真的不咋地，二手房也下跌20%，這樣看來，南昌人才引進上，也沒落實得多好。
不過，2020年南昌的地賣得不錯，據江西土拍網統計，2020年南昌市（含贛江新區、不含安義、進賢）共成交123宗經營性用地，同比上漲124.49%；土地出讓金641.8億元，同比上漲76.79%，創下近8年新高，大家覺得很奇怪，樓市不太好，為啥土地市場好呢？
顯然，2020年南昌地方在這方面很用心，紓困政策不斷（比如南昌放開公積金二套），規劃大南昌都市圈，國家貨幣相對寬松等利好下，一線城市漲起來了，強二線跟著漲（成都、西安、濟南等），弱二線的行情馬上就來，因此當然需要提前儲備土地了，估計，為了激勵開發商拿地，南昌方面畫了不少藍圖，拍了不少胸脯。
而且，根據江西的“十四五”規劃，要實施強省會戰略，做強做優大南昌都市圈，加快提升其對全省的輻射帶動力，重點推動基礎設施、產業發展、公共服務、要素市場和生態環境一體化，南昌獨大，上面這些都是南昌的任務，任何一項都得花錢，錢從哪來，就得從樓市。
總之，不是不想搞“城鎮化”（松綁落戶、吸引人才），而是臣妾做不到，看著周邊的幾個都市圈，人口流入、樓市繁榮、產業興旺，都挺嗨的，南昌也著急啊！既然找不到外來人口，只能在省內解決辦法了。所以，南昌不得不抱著僥幸心理，祭出這個刺激樓市的政策，
對地產的依賴，這是各地客觀的事實，不唯獨南昌。怎么辦？國家開出的城鎮化藥方是標本兼治。人口、城鎮化、房地產、產業協同發展，比如，廣州外圍7區放松落戶、南京外圍4區放松落戶、上海發展五大新城等，都是這樣的思路，有了人、規劃了新城和產業，地產就有需求，這就是健康的，
樓市不發展，搞都市圈、新城規劃、城鎮化、產業配套等等，都是空話，所以，凡是與人口導入、新區發展、產業規劃結合起來的“樓市政策”，都是被默認的，即便夾帶一些私貨，也是認可的。因為，增量紅利已經過去了，當下我們做改革，任何藍圖的推進，都是有成本的。
國家提出，“在多重目標中尋求動態平衡”，就是這個道理。你可以說沒有辦法，也可以說，這是治理智慧。但是，如果只有樓市發展，沒有人口導入、產業落地，這種模式是絕對不允許的，是否記得，上一次省級政府約談城市，就是去年疫情最嚴重的2月份，河南省政府約談駐馬店。
對比來看，形勢很明了。說了不刺激，就是不刺激，絕對不刺激，即便疫情大敵當前，也不例外，
但是，依賴和刺激，這是兩回事。這絕不是文字游戲、絕不是狡辯，依賴樓市，這當然不好，但這是客觀事實，要長期內解決，若能將地產的功能發揮到位，這個依賴是好是壞，還要辯證地看待，這就是當下管理層對樓市的態度。但如果赤裸裸刺激地產，這是絕不允許的。
我大體了解了一下，“都市圈”框架下“強省會”戰略，發現不僅江西在搞，貴州、山東、河北、山西、新疆、寧夏等都在搞，大家面臨的問題是一樣一樣的，上述省份的省會城市都在盯著，如果，大南昌都市圈“購房同權”得逞了，估計一大批城市會效仿，樓市就會演繹上一輪的走勢，也就是，一線漲完，強二線漲，然后南昌等弱二線漲，最后全國漲。
還有一個大招開始落地了，就是土地出讓“兩個集中”，前天，廣州市公布出讓48宗國有建設用地，總占地面積超393萬平方米，總建筑面積近928.5萬平方米，該批地塊計劃于下個月集中出讓，值得注意的是，這48宗地塊起拍總價超過901億元，相當于廣州去年賣地收入的35%，
據統計，廣州2020年出讓宅地共85宗，此次出讓就達到48宗，此次集中供地力度之大，可見一斑！2020年，廣州房價上漲快，很大程度上是高價地或地王多，有的甚至是專門拿出來激勵樓市用的，比如，天河東奧體公園北側地塊（樓面價5.1萬）、城投越秀南地塊（樓面價6.4萬）、保利新港西路地塊（樓面積5.1萬元）、南沙連續誕生三宗地王（目前最高樓面價2.7萬），
現在，越秀、海珠、天河，“10萬+”新樓盤非常多。而在2020年之前，只有珠江新城個別樓盤達到“10萬+”。原因之一，就是地王帶動的。今年，供地多了，地王效應就小了，地價對房價的拉動明顯減弱，
所以，叫停南昌新政，土地出讓“兩個集中”政策，加上昨天兩部委的經營貸新規，房貸額度收緊等，可以判斷，去年由深圳開啟、上海接續，蔓延至熱點二線（成都、西安）、都市圈（無錫、寧波、東莞等）的樓市回升，到此為止了。
其實，橫盤是個好事情，把這幾年漲上去的，在高位上消化一下。也讓大家冷靜觀察一下，這些漲上來的，特別是“10萬+”的，是不是值這個錢。這幾年，自打“三穩”成為樓市的頂層設計、長效機制目標后，樓市告別了“小周期”，轉向了“漲一年、橫盤兩年”的螺旋走勢。
2月中旬，我到廣州金融城某盤踩盤，當我表示不打算誠意登記時，開發商營銷高傲得很，言下之意，愛買不買。但時隔一個月之后，小伙子頻頻發微信，請示問好，說有內部房源，原價6萬，現在5.5萬-5.8萬了。春江水暖鴨先知，網紅的金融城都這樣了，樓市高位橫盤時代來了。
這里提醒一下，這一輪高位橫盤，檢驗什么呢？就是過去幾年搶人大戰，現在是不是轉化為購買力了。是騾子是馬，要拿出來溜溜，大家想想，當上海的臨港、外圍的五大新城（嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯）都要搶人了，當廣州、南京外圍松綁了落戶，我們就知道，即便是熱點城市，也不容易，
不要笑話南昌，凡是熱點都市圈惠及不到的省份，都在搞“強省會”。要記住一點，省會搞不好，這些省份在區域競爭中就沒落下去了。未來，必然還會舉全省之力，建設省會強市，資源會大規模投入，省內人口集中省會，這些省會樓市的未來不會差，沒有成為這一輪熱點，恰恰迎來低位優勢，以南昌為例，2020年全國熱點城市房價都在漲，但南昌的房價卻在下跌。
南昌房價走勢
類似南昌這樣的城市，全省在發力、南昌也在發力，是不是下一輪的熱點之一呢？我們拭目以待吧！
2021-2022年的橫盤期已到來，搶人大戰未轉化為有效購買力的，要裸泳了，這一輪沒怎么上漲的，大家可以關注一下。所以，不要笑話南昌，看看南昌的房價走勢，再說吧！
