作者：楊一星，城市調研專家
最近的深圳樓市，像深圳28°的天氣一樣，異常焦灼，讓人十分難受。
深圳萬眾矚目的光明科學城網紅盤，宏發萬悅山終于公布了搖號入圍名單，
憑著嚴格的積分細則：深戶、無房、社保、未成年子女，最低入圍積分72.3分，入圍1070組客戶，搶367套88-89㎡，112-119㎡平層，
消息一出，給本就沸騰的深圳樓市，又投入了深水炸彈。波及之廣，影響之大，讓深圳打新人，變得更加焦慮，
如今深圳樓市調控，只有更狠，沒有最狠！
1
深圳買房，更難了
宏發的資料審核，堪稱深圳史上最嚴。
我看到五花八門資料不通過的理由有：
1. 疑似代持
2. 有小產權房交易
3. 不能說明首付來源，首付不是提前半年入賬
4. 代發工資+獎金的收入不能覆蓋2倍月供
5. 收入與社保個稅不能互證，社保繳存基數低
6. 純租金收入不符合條件，必須是代發工資
7. 銀行流水借還記錄較多（疑似民間借貸）
8. 征信查詢次過多，一個月超過3次
9. 征信顯示近期發放過經營貸
10. 首付來源于父母，但未能提供父母的收入證明
11. 不能提供與參保證明一致的社保明細清單（不包含補繳）
12. 一次性付款的不能提供有效資產證明（首付款至少在賬戶上存在3個月，包含銀行活期、理財余額、股票余額、保險余額）
要滿足以上的資料，需要非常漂亮的流水和社保記錄，而且還要求首付來源清晰，半年已入賬到個人賬戶，
還要求收入與社保個稅互證，而且收入只認代發工資，不認租金，估計符合條件的只有外企和公務員、事業單位、國企。
可是體制內的人也沒有這么高的工資啊，畢竟宏發的月供要求，至少得開到4-6萬的收入，才不會被銀行拒掉，
父母作為擔保的，需提供父母半年征信流水、收入證明，這切斷了多方籌措資金的可能性，而且要求父母的資質也要足夠優秀，哪怕你是收回欠款，這種大額流入都必須說明是合法所得，
對于普通人來說，即使在買房前就已做了充分準備，要過這樣的資料審核，還是相當困難。
哪怕你來自騰訊華為字節大疆等大廠，年薪百萬，是深圳的天之驕子，如果因為夫妻雙方沒有達到人均10年社保，不好意思，依然沒資格入圍搖號。
這就是現在的深圳，就算是優秀人才，都要被超長社保按在地上摩擦，
不過深圳人口的基數還是大，就算是如此嚴格的資料審核，依然有不少人符合，最終宏發的入圍分數刷到72.3分。
2
誤傷剛需很嚴重
看完上面這些數據，真的感慨深圳人買房的不容易，首付+流水+深戶+社保+孩子，每個環節都要很優質，不能出錯。
準備錢只是這個關口的必要條件，還需要多年的深戶+社保，才能在競爭激烈的搶房混戰中突圍出來。
就算你順利過了資料審核和積分入圍，還需要非常好的運氣搖到前面的號，才能選到房。
老實說，現在的深圳樓市，真的誤傷剛需太嚴重了，
剛需拿著錢，奉上高首付+高流水+超長社保，都在深圳買不到房，
現在剛需被逼到死角了，新房搖號搖不上，二手房又是指導價卡著，至少要付出七八成首付，再加上高額稅費，沒有什么好選擇，實在是進退兩難，
最后，深圳的房子就是賣給來深多年，又付得起高首付或者直接全款的富人，打新再與普通人無關，
深圳用錢自動篩選了能留下來的人，
掏空6個錢包，費盡心機都上不了深圳的車，很多剛需陪跑到現在，已經精疲力盡，跑不動了。
3
高度內卷下，剛需很無奈
只有沉浸在深圳樓市的人，才知道現在的市場有多焦灼，
去年的“三道紅線”限制了開發商的融資規模，激進擴張不再；今年初的“兩道紅線”，又是嚴控房貸，提高了購房者首付。調控的邏輯變成了讓開發商、購房者沒錢，這樣的做法看似有效，但副作用也很明顯，
1）深圳打新，已嚴重內卷化
每年就供應4萬套新房存量，短時間也無土地來做多新房，便有了非理性競爭。
因為有一二手房倒掛，大家看到利益誘惑一哄而上，一有新盤就全城轟動，中簽率一再降低，
由于搶房火熱，刺激官方再出調控政策，結果搞得審資料更嚴，新盤更難買。
在這樣的內卷內耗中，所有人能爭奪的空間和利益越來越小，
這一定程度上，也是在消耗深圳的活力，只有夫妻雙方都是10年以上的深圳社保，才能擠進深圳新房的縫隙，這真是嚇退無數購房者，
年輕人看不到買房希望，就不愿意來深圳，即使來了，也許哪天也會被房價內卷嚇跑，
2）踏空成本越來越高
光明金融街有房無房都一起搖號、華潤城潤璽嚴查代持，減少經營貸資金違規流入樓市、沙井海岸城首創社保積分，讓新深圳人在超長社保的土著面前毫無招架之力，
現在宏發萬悅山更是將要求細化到深戶、社保、孩子，很多人連資料審核都過不了。
政策不斷更新，層層加碼，每次出新規則又不公布審核標準，房貸審核越來越嚴格，
深圳樓市，只有更狠，沒有最狠！
剛需攢了多年的首付，卻遲遲上不了車，一步步看著自己踏空，被動承受這種搖號混戰的踏空成本，
更嚴重的是，由于房貸收緊，開發商會越來越傾向于全款客戶，首付有限的人，能買到房的幾率越來越小。
最可怕的就是這些人明明看著新盤搖號政策越來越緊，二手房接連刷出新高，卻只能空倉。
這，就是現在深圳剛需的無奈，
4
購房建議
這一刻，對于深圳的購房者，沒有太多好選擇，只能是結合自己需求去權衡。
對于剛需來說，如果選擇繼續打新，就要想辦法多籌首付，提高自己的預算總價。
像宏發這種400-700萬的剛需盤，資料審核和搖中概率都很低，但總價預算上到1000萬以上，競爭就不會這么激烈，
如果你已經打新陪跑得精疲力盡，實在不想一再踏空，那就把心一橫，果斷買入二手房吧。
至少你是可以買到房子的，至少房貸審核不會如此嚴格，你還有一定的選擇權，二手房的地段，比郊區新盤要好，得房率更高，學區和商業配套也更成熟。
如果你是投資客，我建議你就不要死磕深圳了，持有成本和房票門檻都太高了，已經不是投資的優質標的了，
可以考慮走出深圳，去大灣區行情節點城市，如正在上漲的佛山、即將上漲的珠海，或者是強二線城市，由于北上廣深的房票和房貸雙重收緊，二線城市已經提前啟動，比如杭州、蘇州、南京、合肥、武漢、鄭州、成都、重慶……
但買二線城市一定要買核心板塊，如杭州錢江世紀城未來科技城、蘇州園區、南京河西&江北新區、合肥政務區濱湖新區、武漢光谷中心城光谷東、鄭州鄭東新區、成都高新區、重慶兩濱一嘴，
深圳樓市，只有更狠，沒有最狠！最終還是用錢來篩選人。
千言萬語，想在深圳嚴重內卷的樓市夾縫中生存，唯一正途就是——多搞錢！
