這回房價真的漲不動了？

近期，全國各地土拍賣異常火爆，其中有一個原因就是網傳大陸22個城市將實行集中供地，

集中供地具體來說，就是政府部門集中發布土地出讓公告、集中組織出讓活動，并且2021年住宅招拍掛不超過三次。和以前在這些城市，房企可以隨時拍地相比，以后房企一年中拍地的機會只剩下三次，這將徹底打亂房企的運行節奏，

消息既出，青島、天津、鄭州等多地陸續發文，明確今年將推行住宅用地“集中供地”模式。

所以，有些企業趕在集中供地正式開始之前，拿下一些具有確定性的好地塊，也能給自己留一些回旋余地和時間。

就在3月26日，“兩集中”終于在廣州變成了現實——廣州將轉讓48宗土地使用權，總用地面積超393萬平方米，掛牌總價超901億元，廣州成為首個落實集中供地新政的一線城市，

一天后，杭州市也發布集中供地出讓資訊預告，一共57宗住宅用地，出讓面積4533畝。

那么，這個政策對地產企業來說是好事還是壞事？又會對房價產生怎樣的影響？

01、壓力猛增

對于房地產企業來說，土地是未來發展的根基，拿得好，吃穿不愁，拿得不好，就是燙手山芋，

而判斷一塊土地到底值得不值得拿，并非看地價低不低，而是看能不能給房地產企業帶來利潤，這里面怎么去權衡，都是各家企業的秘密和經驗。

一家福州房企的土地負責人王冕對市界解釋，看地要看多個方面，最基礎的是看地塊本身，例如設計如何排布、成本是否會比常規的增加、周邊是否有高壓線等一系列需要跟政府溝通的內容，但最重要的，還需要看地塊周邊配套和市場。

（福州在建房地產樓盤）

以往，王冕的公司拿一塊地，流程比較復雜，“看到政府招拍掛的公告之后，先拿到土地相關資料，然后，我們就要去現場看地調研，出設計方案以及營銷方案”，

這個過程說起來簡單，但執行起來，不僅需要其他部門配合，流程也比較繁多，

“首先，方案中各種測算，需要各個條線配合完成，然后，方案完成后需要審批，如果通過，再由各個條線復核，之后要上投決會確定是否參拍，最后才是申請打保證金，提交報名材料，進行現場拍賣。”

王冕對市界進一步解釋：“其實，如果對于周邊市場非常熟悉了，就只需要看地塊本身，但這也是需要時間的。”

“看地時間特別緊張”成為了集中供地之后，房企面臨的挑戰之一。

按照網傳文件顯示，2021年公告供應量不得低于近五年（2016年-2020年）平均完成交易量。此次廣州將一次性轉讓48宗、超393萬平方米、總價超901億元的地塊。

在其他城市，市界也進行了初步測算，例如在天津，從2016年-2020年，天津分別供地2831.42公頃、700公頃、840公頃、1179公頃、363公頃，如果按照面積來算，2021年天津需要供地1182.6公頃，大概200宗地，即便分3次供應，每次供地塊數都在60塊左右，

對于投資人員來說，這是一個非常龐大的數量，與此同時，留給大家的時間并沒有更寬裕，

根據公告顯示，廣州此次公示的時間是從3月25日到4月13日，總共20天時間，

王冕對市界表示：“一般來說，房企在每個城市拿地，只有專門幾個人負責。集中供地以后，肯定工作上需要調整，沒有集中供地的城市人員可能就需要支援集中供地的城市，配合條線上的人員壓力也會變大。”

對此，一家TOP10房企北京公司的員工張林直呼“加班狗要變成過勞狗”。對于他們來說，不僅僅是集中供地這段時間的“瞬時壓力”變大，平日里的工作量也可能提升，

“為了保證在一個城市的銷售量，我們也計劃在集中供地的城市，通過收并購增加項目數量，”張林對市界表示，“存量地比想象中要更為復雜，”

對于張林來說，以后的工作節奏可能就是公示期研判新地、非公示期研判收并購，工作將更加飽和。

02、為什么要改政策？

原有的招拍掛規則為什么要變，還要從招拍掛的由來說起，

2004年，國土資源部等多部門聯合下發《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》，設立“831大限”，要求全國在當年8月31日前在全國實行招拍掛制度。

在此之前，大陸的土地出讓，歷經了從新大陸成立初期的土地無償劃撥，到1980年后從深圳開始征收土地使用費，協議出讓，雖然那時候也有一部分土地是通過招拍掛出讓的，但并不是主流交易辦法，

由于土地是重要的資源，價值高，所以導致土地使用權在出讓的過程中，滋生了很多腐敗，另外，協議出讓并不符合市場經濟的要求，

所以，從2004年8月31日開始，大陸逐步形成了以招拍掛方式為主、一次性收取土地出讓金的土地出讓制度，

其實，當時這個政策出臺也引發了一些爭議。因為政策出臺后，土地出讓費用的大幅上漲與房價飛漲基本一致，讓包括房地產開發商在內的很多人，認為是土地成本增高推動了房價飛漲，

但政府部門認為，實際上是房價上漲使得開發商增加了對土地的需求，拉動了地價上漲，這是由市場對于土地的供求關系引發的。

當時，政府相關部門為了證實這一觀點，給出了全國105個城市620個房地產開發項目的抽樣調查報告：地價占房價比例平均為23.2%，其中在30%以下的占78%。這場“地價推動論”和“需求拉動論”的爭論，才逐漸平息，

不過，當時不存在問題，并不代表后來不存在問題。有的城市因為過分依賴土地財政，縱容房價炒作；有些城市則出現通過控制土地出讓，“饑餓銷售”，營造緊張氣氛，制造了不少地王，

有些地區，經濟、工資沒有跟上去，但房價卻漲上去了，二者之間矛盾越來越大。與此同時，隨著時間的推移，地價和房價之間的矛盾也逐漸凸顯，

福州房企土地負責人王冕對市界表示：“目前，地價在房價中占比30%以上是肯定的。在部分住宅市場流速很快的城市，甚至能到50%。”

另外，用招拍掛方式拍地已經變成了一場金融游戲，隨著居民居住面積變得飽和，房價越來越高，這個游戲越來越危險，

之所以說是一場金融游戲，是因為開發商在招拍掛買地的過程中，可能會利用各種辦法讓其他資金參與其中，包括銀行、信托等，自身并不需要付全款。然后，開發商再通過賣期房的方式，把錢還給銀行、信托。

對于房地產企業來說，這幾乎是一個反復循環的過程。但在其中，銀行承擔了很多風險，這種風險隨著房子越蓋越多，變得越來越大。

近年來，小房企暴雷不斷，大型房企如泰禾也深陷其中，如果再這樣下去，房地產市場就很危險，

從2020年針對房企設置的“三道紅線”，以及年初針對銀行設置的“兩道紅線”，都是在資金上進行控制，也就是“降杠桿”，這其實也成為大多數房企在過去一年的主題。

如今，矛頭又指向了土地交易市場。張林對市界表示，作為組合拳，政策也限制大量資金進入房地產泡沫圈，但更重要的是降低資金使用效率，迫使高周轉成為過去式。

以資金雄厚、主打高周轉的企業為例，以往，分多少次拍地，這些房企有時間騰挪資金，資金優勢更加明顯，可以一直滾著用。

滾動拿地配合高周轉，只要資金回籠足夠快，就能立馬再沖進土拍市場，進行下一輪開發，所以在以前，有報道傳聞，有房企投資1億元，2年后最快可以做到175億的規模，

但新政以后，一方面，短時間內拍地需要大量資金，地主家余糧也不是無限的，另一方面，拿地時間也被限制死，即便回款也得等到下次土拍，滾動模式失效，

03、幾家歡喜幾家愁

在限制買賣次數之后，對于房地產企業來說到底是好是壞，房價會漲還是會跌，市場看法不一，

新政雖然對整個房地產行業做出限制，但在大多數人看來，還是相對利好手里有錢的企業，

前幾日，某頭部地產公司召開業績發布會，在會上也提到了這個問題，在他們看來，此政策對優質的房企來說，應該是利好，但可能對高杠桿公司或中小公司會有一些壓力。因為這考驗的不僅僅是資金實力，還考驗房企的運營能力、集中推盤營銷的能力，也考驗房企的交付能力。

作為小企業的代表，王冕很為公司今后的處境犯愁。“我們公司本來競爭力就不強，主戰場在三四線城市。集中供地之后，其他房企可能會把目光從一二線城市轉向三四線城市，對于我們來說，競爭更激烈，更不利了。”

不過，也有比較樂觀的，某TOP30房企北京分公司投拓部門員工李賀認為，這一政策對資金不足的公司更利好，

在他看來，地主家余糧也不是無限的，所以有錢的企業更會關注優質地塊，資金不充裕的企業可以趁機下手一些“次優質”地塊，“這種以前我們都搶不到”，

至于集中供地對于房價會產生什么影響，可能要從多方面考慮，

一方面，如今開發商開發一塊土地的周期，已經被發揮到了極限，基本上都類似，所以，集中供地后，理論上會導致這些地塊同時入市，房屋銷售也會形成一波集中開盤、集中銷售的狀態，開發商為了盡快銷售回款，將會降價競爭。

但另一方面，房企有可能認為后續拿地難度大，在出讓的時候瘋狂提高地價，導致后續降價很難。

“我覺得房價不會提高，新政頒布不是為了抬高溢價的，而是為了遏制溢價過高的，但這終歸是個博弈，一切都要等經歷一次才能知道，”李賀說。

（文中出現的受訪者均為化名）

（作者｜黃瑩，編輯｜胡劉繼）