文丨西部菌
三個月的曖昧期后,廣西地產一哥彰泰和上海房企旭輝的合作,迎來了戲劇性轉折,
4月14日,旭輝控股對外發布了一份解除合作框架協議的公告:
經過盡職調查及進一步商業磋商,訂約方決定不就合營企業安排簽訂最終協議,唯將進一步探索其他可能的合作方式。
框架協議解除后,旭輝和彰泰雙方解除各自的股權抵押并退還所支付的定金,
旭輝和彰泰的聯手,之前曾備受市場關注,為何三個月后突然告吹?失去“大樹”的廣西一哥彰泰,接下來又該何去何從?
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2021年1月7日,旭輝集團和彰泰集團雙方在廣西南寧簽署戰略合作框架協議,拉開了開年來房地產企業合作的序幕。
根據協議,二者的合作方式是,旭輝和彰泰按照65%:35%的股權比例,共同合作成立旭輝彰泰公司,總部設在南寧,彰泰集團董事長黃海濤出任新平臺董事長,
來源:旭輝官網
雖然這次合作是以成立新公司的名義展開,但旭輝在廣西并沒有太多資產,所以本質上,合作相當于旭輝收購彰泰股權,或者說彰泰變相“賣身”旭輝,
在全國市場上,彰泰的存在感并不高,不過廣西一哥的位置名副其實。而旭輝作為發家上海的TOP20房企,2020年銷售額2310億元,二者的聯手也備受市場關注,攪動廣西地產圈,
在達成協議之初,雙方都對合作抱有較高的期待,今年3月的業績會上,旭輝方面還表示在做財務審計和財務核算的工作,會繼續磋商,“4月份以后會有一些最新的東西會公布”。
然而就在大家等待最新進展時,旭輝的一紙公告,宣布了二者的“分手”,醞釀三個月甚至可能更久的強強聯合就此突然告吹,
對于解除協議的原因,旭輝在公告中沒有詳細給出,只是提到,“盡職調查完成后,因進一步合作所需的條件不能在短時間內達成”。而據觀點地產新媒體報道:
有廣西本地消息人士指出,解除合作的原因是旭輝在盡職調查后,發現彰泰的狀況存在不少缺陷。
彰泰不是上市房企,具體的經營狀況和財務結構,外界很難知曉。不過近幾年它面臨的擴張瓶頸是顯而易見的,規模增長難有起色,不排除正是因為內部存在經營、債務的缺陷,
再者,旭輝的投資向來比較謹慎,有著“穩健、長期主義”的自我標簽,如果彰泰提供的資源缺少足夠上升空間,而彰泰的要價又太高,那么收購行為就是缺少性價比的,
尤其是隨著三道紅線、供地兩集中等政策落地,外部環境在收緊,此時再去貿然進行涉及800億土儲貨值的大型并購,不僅不夠劃算,反而會給旭輝帶來新的市場風險。
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但不管怎么說,旭輝和彰泰的聯手,曾經給外界帶來過很大的想象空間。
彰泰從桂林起家,在廣西的市場占有率相當高。2020年克而瑞數據顯示,彰泰廣西的銷售成交額達到224.5億元,超過碧桂園、龍光、陽光城等在廣西的銷售額。
來源:克而瑞
旭輝當初選擇聯手彰泰,一方面是看中了彰泰在廣西的深耕能力,另一方面,也是因為自身的擴張進入了瓶頸期,迫切需要在業務較為薄弱的西部地區開拓新的市場增長空間,
公開資訊顯示,旭輝在2017年12月通過在南寧拿地的方式,首次進入廣西,然而,到2020年年底,在廣西市場仍然只有4個項目,毫無存在感可言,
其實不只是廣西,廣西代表的西南市場,旭輝的市場份額都明顯不足。據2020年年報,旭輝2310億元的銷售額中,長三角占比43%,環渤海、中西部和華南分別為24%、22%和11%。
對旭輝來說,在房地產存量時代,快速進入、快速開發擴張模式已難以為繼,通過房企合作的方式借力彰泰,可以大大提高在廣西的業務布局效率,為西部市場的拓荒提供便利,
值得一提的是,就在二者牽手沒多久,旭輝宣布將成都事業部升級為華西區域事業部,西北事業部升級為西北區域事業部。
旭輝此舉的用意,無非是通過理順組織架構和管理半徑,來在西部地區更好地開展業務。而這一調整正好和聯手彰泰形成了呼應,反映出旭輝“西進”的迫切意圖,
而于彰泰而言,錯失了擴張的黃金年代,在外部環境收緊的當下,作為中小型房企,不管是融資還是拿地,生存壓力在不斷地加大,能抱上旭輝的大腿,無疑能讓自己活得更安全。
只是,旭輝和彰泰各取所需的強強聯合,最終還是敵不過現實。從一拍即合到宣告分手,這場蜜月僅僅維持了97天,至少說明兩個問題:
首先,彰泰的經營狀況,可能比外界想象中還要差一些。
其次,房企洗牌加速,大魚吃小魚會更常見,但任何一個大型房企,在收并購時,接下來都會更加審慎地權衡回報和風險,粗放、激進地“買買買”將成為過去式。
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旭輝表示,雙方不排除在項目層面進行合作。老實說,分手之后還能繼續做朋友,西部菌是持懷疑態度的。
據悉,旭輝接下來將成立廣西事業部,繼續深耕廣西,然而,失去了彰泰這個“土著”的大力支持,以華東為大本營的旭輝,在水土不服的廣西乃至西南,又能夠走多遠呢?
來源:旭輝官網
事實上,現在的廣西市場上,碧桂園、恒大、萬科、龍湖等眾多全國一線房企,基本都已經完成布局。像2020年碧桂園廣西的銷量也超過200億元,直追彰泰,競爭之激烈可想而知,
在市場版圖基本定型的格局下,后來者旭輝想要開疆拓土,在廣西謀得一片天地,如果缺少彰泰的支持,按照傳統的進入模式是相當困難的。
當然相較于旭輝來說,合作的終止,對彰泰造成的影響會更大,它將給今后的擴張蒙上陰影,
2017年,意識到“還不拼命做大就要被大的干掉了”的彰泰,開始加速走向全國,并雄心勃勃地定下了躋身房企30強的目標。
為了兌現目標,近兩年的彰泰可謂動作不斷。如2020年,彰泰正式提出“1+3+N”的全國化戰略,在無錫、南京、武漢等地接連落子,同時,還引進了藍光老臣張巧龍。
然而,野心畢露的彰泰,其擴張進程卻命途坎坷。
去年年中,彰泰一度和廣西最大的承建商廣西建工集團公開決裂;年底,首入南京的項目觀南府涉嫌無證施工,引發廣泛關注,華東區域也被曝撤銷;重臣張巧龍,加入彰泰不久后也宣告走人……
來源:網路
銷售額方面,2019年彰泰定下的300億元銷售目標,并未完成,2020年,彰泰銷售額也才254.2億元,依然未達標,位列克而瑞操盤金額榜第89位,30強目標更像是遙遠的幻覺。
一邊是規模化擴張的不斷受挫,一邊是不斷加碼的外部政策環境壓力,彰泰正是在此背景下選擇賣身旭輝,只是形勢比人強,彰泰最終還是失去了這一次絕佳的翻身機遇。
考慮到內外部環境,可以毫不夸張地說,和旭輝的分手,將會是彰泰命運重要的轉折點。接下來的廣西一哥,又該何去何從呢?
有消息顯示,在旭輝解除合作協議的這兩天,融創和彰泰進行了接洽,那么融創真的會像外界盛傳的那樣接盤嗎?我們拭目以待,