嚴打小產權房的警示：遠離被活捉

深圳這兩天嚴打小產權房交易，打擊之嚴厲史上最強，后臺也有不少童鞋詢問，各個群內討論的也很激烈。

這個事情該怎么看待？央視的報道是不是事實？流行的觀點是不是正確？我認為這不是一個一言堂的事情。但這的確是個好警示，它背后折射出來的一些道理，不單是對小產權房有用，而且對所有的買賣都有用，

新聞給出的是事實，投資者關心的是機會，觀察者給出的是解釋，官方給出的是解決方案。不同的人群，不同的角度，得出的結論會完全的不一樣。央視這個報道產生的影響是，小產權房交易會被暫停，所以，最后接這一棒的投資者會陷入暫時性的困難，伴隨的是中介機構一律被關停查封，損失巨大，但是假以時日，我相信還會煙消云散，市場的根本邏輯如果依然存在，那么還會一切照舊，

1）小產權房是深圳最大的財富。

小產權房價格爆炒，為各界所不容，這可以理解，但我認為這一點需要不斷的重申，小產權房是深圳最大的財富，不是之一。因為數百萬套“自發生長”起來的小產權房的存在，才讓深圳得以長期維持了低成本優勢，并且吸引到了越來越多的優秀人才，我們這一代來到深圳，第一站基本都是住在城中村，300塊一個套間，讓每個人毫無背景的年輕人可以立得住腳，小產權房幫助低收入者提供了容身之地，這是連官方都得承認的事實。我們不能因為深圳變得越來越高大上了，就總是覺得這些房子需要“整治”，沒有這些自發建起來的數百萬套的小產權房，絕不會有深圳的今天，尤其是在深圳今天商品住房稀缺的條件下，繼續拆除小產權房更要慎之又慎。

2）小產權房交易無法禁絕，

深圳實質上是兩個房地產市場——商品房市場、小產權房市場，一個在水面上，一個在水面下，這兩個市場都長期存在，后者存在的時間甚至更長，套數規模也是前者的3倍。這在全國都是極為罕見的，是深圳及廣東的特殊情況，這一點，不斷在提醒我們，為什么深圳的商品房那么貴，因為量少。也不斷在提醒我們，小產權房交易是有真實的需求支撐的，今天官方對小產權房的打擊，自有道理，但實際上無法禁絕。10多年前我去看西麗、前海的那些集資房，幾千塊錢，現在幾萬塊。長周期的數據是可以剔除掉炒作因素的，這說明小產權房交易的背后是有真實需求存在的。不少低收入家庭，的確是通過購買小產權房而獲得了一個居所以及增值。所以，小產權房的確交易非法，但是事實上，這個“非法”的交易從來沒有消失過，過去沒有，不久也會“死灰復燃”，這在深圳，是個常識，就是說，小產權房交易的本質邏輯存在，大量的低收入者、投資客，都眼睛瞄著。水面下的交易每天都在發生，光靠堵，是絕對堵不住的。

3）小產權房爆炒根本原因是城市更新，

小產權房存在爆炒是事實，但不是所有，甚至大部分都沒有爆炒，我的記者朋友到沙井拍的小產權房，從2017年到現在，漲了大約50%，這個漲幅和商品房相比，真不算什么，而那樣的小產權房，往往也都有正當的報建手續，一般也不是炒家的目標，他們真正爆炒的，是有拆遷概念的舊房子。而這一點，本質上是深圳轟轟烈烈推進了10年的城市更新運動帶來的，每推倒一片城中村，就會崛起幾十個億萬富翁，崗廈、大沖、白石洲，尤其在年初，城市更新條例正式立法，帶給市場“城市更新將提速”的更樂觀的預期，這是非常直接的原因，拆除重建的城市更新，相當于是企業借殼上市，把原來爛資產砸掉，在同樣的殼里面，重新裝進去全新的優質資產，價格增值動輒數倍計，就算是不增值也是以舊換新，這一點，是根本，只要你繼續滿深圳搞拆遷，炒家趨之若鶩爆炒是擋不住的。搏中，就發達，不中，損失也不大。

4）搞清楚自己的能力邊界，

經常有粉絲問我，有些小區的回遷指標房能不能買？每次我的回答都是：如果你的關系夠硬，渠道夠靠譜，當然要買，這就像有人問，買股票做T是不是要比做夾頭，更能賺錢，同樣的回答：如果你能夠確定股票的波段性，當然要做T而絕不能做夾頭，但是實際上，咱們都知道不可能對吧，所以，這就是一個搏，所以，我知道有人買小產權房賺到錢了，但我從來不會建議任何人去搏政策而買入一個資產，你自己如果有興趣，可以把自己的能力邊界擴展到那里，那需要你有政府的關系，有企業的關系，而且還要權威，再有，在投入資金之前，你還要問問自己，如果輸掉你扛不扛得住。

5）嚴打的警示在于學會政策預防，

關于房地產市場的調控，實際上和這次小產權房的調控，道理都是一樣的，我們的市場最大的特征：是要穩，政府對暴漲暴跌的容忍度向來極低，這些年來更加如此，房價直接ZZ化。任何資產出現了價格暴漲，政府都會出手干預，這是一條鐵律，一定要記住。比如萬村計劃導致了深圳城中村房租暴漲，管理部門會干預，小產權房被央視報道暴漲，管理部門也立即干預，如果有一天，深圳辦公樓的價格出現了大漲（多想有那么一天），就一定會有很多企業主出來哭爹喊娘，什么租金高了企業受不了，成本太高了要把實體企業逼走，云云。那結果還是一個樣，繼續打，政策非常的民意化，哪個團體代表哭兩嗓子鬧一鬧，政策就會轉一轉，從來不例外，

所以，有些人直腸子，上來就是一句，小產權房如果被打壓，資金就會流到公寓去。就不想想，公寓價格接下來出現了暴漲，被央視再報道一下，管理部門就不出手了？一樣是摟頭一棒子，把你打趴在山頂子上。所以，當你看到爆炒發生的時候，就要學會防范風險，而不是人云亦云跟著殺進去。逆向思維是多么的重要，不是講講就能學會的，需要在市場中經受大量的訓練，才能習得。今天的故事，就是短期風險的爆發，雖然它是一個暫時的影響，但是，如果你恰巧撞到了槍口上，那么，這個代價你就要支付，

小產權房反映的市場狂熱，在房地產市場也是一樣，短期的價格都是由情緒決定，人在狂熱的狀態下會干很多蠢事，情緒上來了，人亢奮了，根本不會看政策的逆轉，風險的來臨。

到今天為止，今年已經過去了4個月，回頭看，過去這4個月，全國（凡是不錯的城市）的房地產幾乎每天都在被打罵中度過——有機構統計，迄今為止全國各城市房地產調控政策已經達到了150次，

這個周，除了深圳嚴打小產權房，東莞也在繼續加碼調控。剛剛結束的zzj會議，再一次把火燃向了“學區房”，下面還要坐穩扶好，看大雷。

今天這樣的境況，和2016-2017年類似，再往前溯，是2010-2011年，那兩個階段，一樣都是房價瘋狂之后引致的政策高頻嚴打。我們在之前說，2021年的房地產市場將是在高頻調控與房價上漲之間渡過，現在要修改一下，在未來的2021-2022年，兩個年頭，我們都將在這樣的嚴控中度過。

這個時候，每個買房人（如果你在未來2年還是需要買房子的話），都要認真的從頭想一想，自己應該怎么做。

芒格說：“如果知道我會死在哪里，那我就永遠不會去那個地方”。

祝大家五一快樂。

(責任編輯：于晶晶_B7341)