降價賣房被舉報！“房價保衛戰”來了？

文|祁木

一場充滿黑色幽默的“房價保衛戰”打響了，

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近日，廣州黃埔某小區業主聯名發起一封“虛假交易撤銷書”，稱該小區一套每平價值4萬的房源，以2.8萬一平的價格售出，對所有業主的核心資產造成了嚴重傷害，并表示如不處理，將向國家稅務機關進一步投訴，

見過“抱團漲價”，3萬的房子恨不得集體掛到10萬，但低價成交被集體舉報的還是頭一遭。

業主的說法并非沒有道理。一些業主借做低網簽總價從而減輕稅負的案例屢見不鮮，廣州剛在月前升級了樓市調控，增值稅免征年限從2年調整到5年，做低總價，差價私下交易，無疑能夠降低增值稅。

不過，對于這一暗渡陳倉之策，官方早已打上補丁。無論成交價多少，在繳納增值稅、個稅、契稅時，都有評估價進行兜底，2.8萬如果真能網簽成交，那么是否意味著就在政策認定范圍之內？

當然，這只是猜測，更核心的問題在于，4萬的房子究竟能不能賣2.8萬，一起低價網簽事件為何讓業主們如此擔心？

顯然，這一輪房價上漲的底氣并沒有那么堅挺，

某些城市的房價上漲，背后不無濫用經營貸炒房、業主集體抱團漲價、個別中介借助“ABC單”炒房等灰色手段的助力。一旦市場上開始出現降價案例，無論是真降價還是假降價，都容易降低房價預期，從而將市場打回原形，

同時，這一輪房價上漲，更多是跳漲所致。以黃埔區為例，黃埔是廣州房價上漲最猛的區域之一，這背后除了作為高新區具有的天然優勢之外，放寬人才落戶門檻、大規模的城中村改造無疑形成了助推力，

根據報道，黃埔區66條城中村納入改造范圍，大拆大建之下，房價難免不出現大幅波動，

事實上，廣州這一輪房價上漲，背后不無城中村改造的推動，僅2020年-2022年，廣州就要完成83條城中村改造，

所以，在基本面、政策、舊改和情緒驅動、炒房因素共同刺激之下，不少熱門小區房價迅速上漲。

以報道中涉及的樓盤為例，2020年6月，該小區成交價僅為2.8萬左右，到12月已經攀升到3.5萬，今年3月沖到4萬以上，而掛牌價最高已經超過5萬，

可見，房價一年上漲了50%以上，個別業主掛牌價更是上漲100%，這樣的房價走勢能不能維持，恐怕連業主們自己心里都沒底，

所以，無論是真降價或假降價，業主都充滿警惕之心，擔心市場回調導致自己的資產價格下滑，從而形成滑坡效應。

02

對于抱團漲價或低價賣房等問題，多地已經給出對策，

這就是二手房指導價，這一政策最大的威力，不在于限制房價，而在于限制信貸，

限制房價很難，即使二手房指導價打了七折，市場仍有各種手段按照高價進行成交。

日前，深圳有中介就玩出了“水果圖案掛牌價”的游戲，榴蓮代表一千萬，香蕉代表一百萬，以此為暗語展示具體價格，還有業主以捆綁所謂名貴字畫等名義進行賣房，試圖借助雙合同抹平指導價與成交價之間的差額，

這些情況的出現在意料之中，但并不影響二手房指導價的威力，

這一政策最具殺傷力的一點是，銀行信貸一律按照指導價放款，如果指導價打了7折，那么房貸必然也要打7折。

舉個簡單例子，一套市場價1000萬的房子，政府的二手房指導價只有700萬，原來按照3成首付最高可貸700萬，如今只能貸490萬，貸款額度少了200多萬。

這就讓“抱團漲價”、借掛牌價推高樓市的行為失去了市場支持。

以前，在北上廣深一些小區，成交價只有五六萬的小區，掛牌價已經動輒8萬以上，業主在小區社群里更是高喊著“站上10萬+”、“站上30w+”，樓市炒作之下，恐慌效應泛濫。

如今，二手房指導價之下，抱團漲價雖然仍未斷絕，但失去信貸支持，這樣的抱團只剩下數字游戲。

深圳樓市的影響已經逐步體現。

數據顯示，5月深圳二手住宅市場網簽3781套，環比下跌13.99%，同比下跌65.7%，連續4個月下滑。

如今，深圳的二手房指導價正在復制開來。

目前，成都已經跟進，無錫、東莞、寧波也已作出表態，未來有望全面推廣，

03

黑色幽默的上演，說明了許多東西。

業主集體投訴“降價賣房”，到底是對房價上漲的未來缺乏信心，還是打心底里就已經認為房價太高了？

不管是哪種情形，都說明了一個再簡單不過的道理：房價上漲之下，已經形成了一個強大而堅固的利益群體。

這個群體的極端表現，往左是抱團漲價，往右是降價維權，抱團漲價，意在集體推高房價；降價維權，則是以穩定之名綁架市場，

房價“能漲不能跌”的預期就這樣形成了，

從道理上講，任何一個正常的市場，房價都是有漲有跌。如果房價單邊上行，居民杠桿率不斷創下新高，必然將給金融系統帶來無盡的風險，為什么要不斷強調“房住不炒”，這是原因之一。

但是，當大陸房地產總市值高達350萬億以上，部分城市土地財政依賴度超過100%，70%以上的家庭財產都是房產，超過4成家庭擁有兩套及以上房產……

房價漲跌，就與有房一族、開發商和地方政府捆綁在一起，

這就導致，房地產市場的徹底改革，難上加難，

好在決策層對于遏制房價過快上漲的決心，前所未有之高。嚴打經營貸炒房、不斷升級樓市調控、推進房地產稅試點……讓2021年變得頗為不尋常。

一切才剛剛開始，不妨拭目以待，