在購房問題上，對于絕大多數人，特別是經濟基礎差的年輕人來說，永遠都遵循“能力不夠，貸款來湊”的原則。因為就目前的房價，三四線城市一套房產在一二百萬左右，二線城市200萬以上，一線城市幾百萬到上千萬不等，而在人均存款5.6萬元的當下，很少有家庭有能力一次性付清，即便是掏空6個口袋。

那么一次性付清和還貸三十年，差別有多大呢？

我們基于目前的房貸利率和上浮比例，計算下房貸30年需要付出的財務成本究竟是多少：

假設購置一套200萬的房產，首付60萬，商業房貸140萬，貸款30年，還款方式等額本息；

當下5年期LPR是4.65%，目前多數銀行上浮比例是15%，即實際利率5.3475%。

在未來30年LPR不變的情況下，未來每一期還款金額、還款總金額、總利息分別見下圖：

由上圖可知，在上文所說貸款金額、利率、還款方式下，每一期還款金額為7815.61元，總還款金額281.36萬，利息總額141.36萬。而我們實際的貸款金額是140萬，也就是說30年結清后，償還總本息中，有一半是利息。不算不知道，一算嚇一跳。

而且還有一個因素值得特別注意，那就是當下房貸利率已經由與“基準利率掛鉤”，改為與“5年期LPR掛鉤”，而LPR值是每個月都重新計算一次的，大多數人在簽訂合同的時候設定的重定價周期都是一年，這也就意味著假設未來LPR漲，則需要借款人付出更多的利息，反之亦然。

雖然從近一年的5年期LPR定價來看，LPR處于下行通道中：2019年12月4.8%、2020年2月4.75%、2020年4月至今4.65%，一年間5年期LPR下降了15%，而且很多經濟學家預測大陸依然處在利率下行通道中，未來利率還將進一步下調。但是不得不說的是LPR是“商業行為”，其漲或跌與經濟狀況存在很大關系，況且未來30年這么長的周期內，誰有說的準究竟是漲還是跌呢？因此未來購房者付出的利息可能不止141.36萬。

第一期還款7815.61元，最后一期也還款7815.61元，但實際“錢是越來越不值錢”的；

通過上文的計算我們知道在等額本息的還款條件下，30年共計360期每期的還款金額都是7815.61元，但是因為通脹的存在，我們認為的利息總額141.36萬實際上并不是141.36萬。

以現在的經濟發展水平和人均收入情況來看，總利息141.36萬確實有點“嚇人”，但是通脹是一直存在的，即購買力在下降，通俗的講就是“錢越來越不值錢”，最直觀的感受就是現在的100元肯定沒有30年前的100元購買力強，同樣的道理，現在每月還款7815.61元看起來壓力很大，但是每年的通脹使得30年后的7815.61元并不像現在這么“值錢”。

因此我們現在認為的“本金140萬，利息140萬”，如果放在30年的周期內，實際上并沒有我們現在認為的那么“恐怖”，要溫和的多。

那么究竟應該全款買房還是貸款買房呢？

至于應該“全款買房”還是“貸款買房”，我認為除了“能力”這個不可抗力因素外，還應該考慮個人對資金的需求和自身的理財能力：

比如假設購房者是做生意的，本身對現金流的需求比較大，即使有能力也不應該全款買房，而是留出更多的現金儲備用于生意中，畢竟房貸利率成本比經營貸利率成本要低的多；再比如有合適理財渠道的人，假設其理財的收益率遠遠高于房貸利率，那么也應該優先選擇“貸款買房”，剩余資金的收益率除了足以覆蓋房貸利率外，還會有部分結余。

假設購房者是上班族，既沒有資金使用上的需求，也無專業的理財渠道，那么有能力的話還是選擇全款買房比較好，或者提高首付比例，這樣可以減少利息支出，實現最佳優化。

結語：“房貸利潤”在銀行總利潤中占比較大

雖然我們無法統計房貸利潤在銀行總利潤中的占比，但是2019年四大行75%以上的個人貸款都投向了個人房貸領域，且不良貸款率僅有2.25%。試想一下，如果不是因為房貸利潤高、違約率低，銀行怎么可能把資金重點投放到房貸領域？

而且證券分析師李懷軍博士也曾坦言：“個人房貸減少對銀行利息收入有影響”。

所以，銀行是歡迎大家“貸款買房”的，畢竟利潤高、違約率低，那么反推一下，“貸款買房”對購房者意味著什么就很明顯了。

對此，大家怎么看？歡迎留言交流。

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