在大陸，哪些城市的房價被高估得嚴重？

可以說大陸城市的房價沒有被低估的，只有被高估的，炒房團的存在不用等你的時候，只要有炒房的機會就會過來，只有被高估的存在不可能有被低估的現象。我覺得嚴重高估如下幾個城市：

第一就是大連市。

那么大連市今天的平均房價在2019年12月底的時候是16,000多塊錢，那么房價怎么樣？也并不是特別的高，但房價在62個熱點城市里面是排在第25位，應該說是一個中等偏上的水平。

那么在最近的這5年，2014年到2019年，大連市的平均房價是上漲了67%，漲幅在62個城市里面是排在了第43位。

我們再看一下上個5年2009年到2014年，大連市的平均房價是上漲了3.8%，你沒有聽錯，5年累計上漲了3.8%。

這個漲幅，那么毫無疑問在62個城市里面幾乎是墊底了，排在第56位。

那么正是由于這樣的原因，最近的這10年大連市的房價累計的漲幅其實也是比較低的，有多少？我來告訴大家，73.4%，漲幅在62個城市里面排在第58位。

那么有的朋友就會講了，大連市的房價已經是10年都沒這么特明顯的上漲了，為什么今天房價還有可能被高估？

那么這就得回歸到大連市絕對房價了，目前的排在第25位，大家注意到了，絕對房價反映了在10年前，大連的房價起點的時候，都明顯的比其他城市要高一些，為什么高？

其實大家回顧一下，在10年前大連在全國的不論是知名度，還是整個城市的生機，我想很多朋友都印象深刻，但是最近10年在全國城市的競爭力中，應該說明顯的是落后了。

所以說我們看到的不論是最近10年還是分成兩個階段來看，它的房價的漲幅都明顯的低于了它的絕對房價在全國的排序。那么在我看來，如果說在下一個十年，大連市仍然不能改變最近10年經濟發展的情況，人口流出的狀態，那么我預計大連市恐怕在下一個10年房價的表現，與他今天在全國第25位的房價的排序是很難對應的。

那么好了，說完大連，我認為被高估的第2個城市是濟南市。

濟南市處在山東半島，我們知道山東半島其實和東北有一點類似的地方，就是最近的這10年時間，整個山東省的發展也慢了下來，尤其是最近的5年。

比如在整個山東省的首位度的表現，即使在2019年的1月份濟南市合并的萊蕪市，但是這種行政性的合并其實未必能夠給濟南市帶來明顯的城市競爭力和活力。

那么我來觀察濟南市在最近的10年、最近5年，在市場化層面的人口流入，在整個全國的省會城市里面都是排名比較靠后的，也就是說人口流向濟南市并不明顯。

第二，濟南市的經濟的發展、增長的速度在省會城市和副省級城市里的排序也是越來越靠后了，那么以至于濟南市的GDP的排名在最近的十年是回落的。

第三個原因就是濟南市今天房屋的絕對價格，平均價格是18,000多塊錢，這個價格比9個國家中心城市里面的不少城市都是要高的，比方說比西安、鄭州、成都、重慶。

但是從新一輪城市在整個國家的這種競爭位置來看，濟南市在目前為止是不如剛才所談到的這些城市的。

那么像濟南市的城鎮居民的人均可支配收入的增長速度，地方財政的增長速度以及民營經濟的發展的速度，還有就是家庭儲蓄的這種水平以及增長的速度來看，應該說最近的10年和最近的5年這些指標都不算特別靠前。

那么今天18,000多塊錢的平均房價，在62個熱點城市里邊是排在第18位。但是我們來看最近的5年時間，濟南市的房價上漲了88%，漲幅在62個城市里面排在第27位。那么09年到14年的上一個5年，它的房價是累計上漲了49%，在62個熱點城市排在第22位。

大家注意了，它的房價兩個5年里邊的這種漲幅，在62個城市的排序都是高于了它絕對房價的排序。這就反映了濟南市今天的房價更多的是反映了在十幾年前，濟南當年的那種朝氣蓬勃的發展所奠定的房價的基礎。

那么在最近的十年，很顯然它的增長勢頭是變慢了，而且越來越慢，所以我認為濟南是應該值得警惕的。

那么有可能被高估的第3個城市是南京市。

那么這一點可能很多朋友都比較吃驚，因為南京市不論從整個的文化、經濟以及政治的這種地位，在大陸的城市里面都是可圈可點的。

那么南京市今天也是作為長三角城市群里邊的一個副中心城市，因為上海是龍頭是核心，南京、杭州和合肥是處于一個副中心的位置，今天南京市的平均房價已經達到了32,000多塊錢，甚至于價格已經是超過了杭州市和蘇州市。

但是我們來看，不論是人口的流入，或者是說我們看人均的可支配收入的水平，人均GDP的水平以及城鎮家庭部門的儲蓄水平，今天南京市和蘇州市、杭州市幾乎都是有很明顯的這種差距。

那么當然了南京市也有它的優點，畢竟作為一個省會城市，比方說像醫療、教育這些要比蘇州市要明顯好一些。

那么我們知道今天南京的房價在62個熱點城市里面排在第7位，但是在最近的5年，2014年到2019年，它的房價平均上漲了88.7%，漲幅排在了第26位。 在上個5年，也就是2009年到2014年，它的房價是累計上漲了56%，在62個熱點城市里面排在第18位。

那么大家注意了，第一它的房價按照這兩年來看，漲幅在62個熱點城市里邊越來越慢，排位是越來越靠后的。

這些城市最近的這兩輪房價上漲的排序，都是要明顯的低于它絕對房價的位置的。

在最近10年毫無疑問，從發展成長的角度是趕不上絕對房價的排名的。所以在我看來房價也是有一定的高估的成分。

那么房價被高估的最后一個城市，也是大家比較關注的城市，就是天津市。

那么天津作為直轄市，雖然說今天的絕對房價平均只有25,000多塊錢，對于一個直轄市來說似乎并不算太高，而且天津還是一個老牌的工業城市，曾經天津的工業發展比北京更繁榮一些。

那么在最近的這5年時間，天津市平均房價上漲了66%，漲幅在62個熱點城市排在第46位。在上個5年就是2009年到14年那一波，天津市的平均房價上漲了50%，在62個城市里面排在第21位，但是今天天津絕對房價在62個城市排在第11位。

大家注意了，天津房價的表現和南京市和剛才談到的濟南是有類似的地方，就是什么？絕對房價的排序要明顯的高于了最近10年的房價漲幅的排序。

另外以2009年到2014年小周期和2014年到2019年小周期來對比的話，最近的這5年的漲幅的排序又要慢于上個5年。

這就告訴我們說天津市房價的漲幅應該說和它的絕對房價在62個熱點城市里面對比的話是不對稱的，房價的漲幅是明顯的慢的。

那么好了，剛才所談到的這4個城市，并不是說我對這些城市未來的發展不看好，而是細看它的房價的變化軌跡，以及城市里面比方說經濟的發展、人口的變化，以及人均可支配收入水平等等這些指標，其實他們的房價有可能在下一個十年的表現，會達不到你的期望，那么基于此，我認為這些城市的房價是有高估之嫌的