大陸房地產有多過剩？

大白話，撈干貨！

不止是房地產，大陸的多數行業都是過剩。大陸沒有通貨膨脹，未來大概率還是通貨緊縮。

但是由于土地位置原因，房地產全面過剩，局部稀缺。

未來長期看，房價分化將成為趨勢，核心城市長期仍然有堅定上漲基礎，調控是短期的，平穩上漲對任何人都好。

關鍵詞：生產，過剩，通縮，位置，分化，基礎，平穩

第一，現代經濟與過去經濟的最大區別。

我們經常說我們是一個制造業大國，我們的生產能力非常強。這其實既是好事，也是壞事兒。

我經常說工業革命以前和工業革命以后的世界完全就是兩個世界，在這之前。我們的生產是手工生產，是作坊生產，是小規模生產。經常出現的問題是供給端嚴重的不足，東西生產不出來太少了。所以我們看到我們的父輩往往過得是比較貧窮的。

但是現在呢我們是制造業大國。什么意思？就是想生產多少就生產多少，你要多少我就能給你多少，過去一條褲子穿3年~9年，現在一天可以買幾條褲子穿。

這是好事兒嗎？不一定，經濟就是供給與需求的兩端，如果你供給無限的增大，那你總得把它賣出去吧。

總得有需求吧，可是一天一個人就能吃三頓飯，一個人能穿多少褲子吧，他總不能每小時都換一條褲子吧。如果這樣換褲子，那褲子給你帶來的好處就太少了，換褲子成為一種負擔，那我為什么要買褲子呢？

這就是全面過剩的壞處，東西生產出來賣不出去。那會怎么樣的？

那東西就會越來越便宜，很多人憑樸素的想象說，這還不好嗎？東西越來越便宜，那我的錢不就值錢了嗎？那我不就成有錢人了嗎？你太扯了。

如果東西生產的太多賣不出去，那就得降價。基本的食品可能還好，但是如果所有的東西都在持續性的降價，那大家就會形成共同的預期，就是說未來的東西會越來越便宜。那如果未來的東西越來越便宜，那我就不會買，我就把錢攥在手里。

如果賣不出去，廠子就會破產，廠子破產，就給工人發不起工資，工人就更沒收入，工人沒有收入就更買不起。于是全社會就會陷入所謂的通貨緊縮。這個時候經濟就會越來越冷，直到完蛋。

這就是現代經濟的特點，產能全面過剩，賣不出去，最后導致生產能力崩潰。聽起來很奇妙，但是這就是現在我們的常態，現在的經濟危機很少是因為通貨膨脹造成的。很多都是通貨緊縮。

第二，房地產局部稀缺，全面過剩

而我們的房地產呢？

我的意見是，房地產其實也是全面過剩的，只不過在局部地區他非常稀缺，而且稀缺，也不是因為稀缺磚瓦沙石。

我說過了。我們的生產能力是非常強的，我們的鋼鐵，水泥，玻璃，制鋁。這些大規模的工業產品，生產出來，總得找個地方把它賣掉。

你把鋼鐵白白送給我，我可能都不想要。但是你把它放在房子里可能就有人想要了。這就是為什么我們經常要靠房地產來拉動經濟。

原因非常的簡單，就是因為房地產能夠提供經濟增長的需求。我在上一問中說到經濟就是供需兩端。需求方面不僅要讓人們有錢，還得人們想買。吃的東西呢，你吃上三頓就飽了，用的東西穿的東西它就那么多，不可能憑空的增加。

但是房子這個東西呢，它的體量非常大，它牽連了上下游那么多的產業。同時它還是一種融資的工具，為我們提供了流動性和貸款。我們國家主要是通過間接融資來湊錢的，有了貸款我們就能夠修高鐵，修機場，修學校，搞醫療。你覺得房價高和你覺得高鐵快其實是一個道理。

為什么一定要選房子，而不是其他的？就是因為房子的體量太大了，過去我們靠建房子能夠維持很久的經濟增長。而且房子還有一定的金融資產屬性。也就是說只要大家預期它會越來越高，大家就敢貸更多的貸款，于是就能蓋更多的房子。于是很多的行業就繁榮。

但是我們知道大家想要房子，并不是想要那個磚瓦沙石。更多的時候，大家想要的是更好的就業，想要的是更安穩的生活，想要的是更方便的交通，想要的是更好的學校。

是不是所有的房子都可以滿足呢？不是的，大部分房子都很難滿足你的要求。比如說小縣城里便宜點的房子，比如說城鄉結合部的房子。比如說大城市外圍幾十公里的房子，這些房子都不能給你提供有效的幫助和稀缺的資源。

所以我們就看到了一個非常奇妙的現象，那就是在疫情期間。上海深圳的房子暴漲，而且特別貴的房子也在暴漲，而鶴崗，玉門的房子卻便宜到幾萬塊錢，甚至幾千塊錢都沒人要。

一方面房子多的沒人住，另一方面，大城市的一部分房子又在暴漲，這是為什么呢？

非常的簡單，因為單就房子的數量來說，我們肯定是過剩的，起碼是不缺的。但是房子最大的特點是它的價值并不來源于房屋結構或者房屋自身質量，而來源于下面的土地。

土地是唯一不折舊的固定資產，或者說無形資產。土地的位置是不能憑空增多的。京滬內環就那么一點兒點兒，你進了別人就不能進，你享受到資源，別人就享受不了。

而核心位置的供地是不能憑空增加的，所以這就有地價的差異。正是由于地價上的差異造成了房價的巨大差異。

這就是所謂的局部的稀缺和全面的過剩，局部位置永遠無法滿足大家的要求。而偏遠位置增加再多的房子也是沒有用無效供給。

第三，未來分化，核心城市仍然有基礎

那未來這種趨勢會怎么樣呢？要我說這種趨勢可能會越拉越大。關鍵在于我們已經過了經濟全面發展，城市全面擴張的階段，進入了城市化的第二階段。大城市化，大城市的效率提升的更快。

過去我們有著大量的農村人口，農村人口進城，從縣城到地級市，到省會再到一線城市，大家都能分一杯羹，只不過漲得少，漲得多罷了。

現在隨著城市化的進一步推進，我們的城市化率達到了60%以上，甚至接近70%。新增人口不那么快了，生育率逐步的下滑。經濟增長速度也在不斷的下滑，沒有過去那么快了。

這些因素共同決定了房價全面上漲的基礎已經沒有了。

但是另外一件事情在發生，那就是大城市開始搶人了，過去不可一世的省會，不可一世的強二線城市現在也放開了，戶籍隨便什么人就可以去落戶。

隨著人口的不斷的聚集，更加優秀的人才離開了老家，來到了大城市，他帶走的是自己的消費能力，創造財富的能力，甚至是老家房子的價值。作為去大城市的首付。

大城市由于交通上的原因，法律上的原因，設施上的原因。人口更加稠密的原因，資源更加稀缺的原因能夠提供更高的效率，更好的產業，讓人們掙到錢。

隨著人口的不斷的聚集，財富的不斷的上漲，房價通過一種所謂的拍賣機制。就把最有錢的這一部分人給篩選出來了，于是就把房價給頂起來。

我經常說，很多人想不通，為什么大城市的房子漲的那么高，為什么這么多人買不起房子，房價他還那么高，這個原因太簡單了，因為買房子不是數人頭啊？

大城市買房本就是一種拍賣機制。他就是一個金錢的游戲，你人頭再多，你把售樓處占滿也不會給你房子。你哪怕就只有一個人，如果允許你買，你的錢足夠，你就可以把房子買光。把好房子買光，這在國外已經發生了。

之前我看過一篇文章寫德國的情況，大家都以為德國是制造業模范。大家都以為德國人不喜歡房子，但現實的情況是，德國人也太喜歡房子了，而且德國的5%的最有錢的人把好房子基本上買了個遍。大部分人只能租房子。

而我們國家的政策真的已經非常的友好了，犧牲了很多的效率。為了維護一個公平，為了讓大家都能夠更公平的上車。

也許房地產全面上漲的基礎已經不存在了，暴漲也不會有了。但是大城市的核心區的房子，占有稀缺資源的房子，未來大概率還是上漲的，我們通過調控讓他平穩，給很多年輕人以希望，這可能是最好的結果。

結論。過去的經濟經常短缺，生產能力不行，工業革命之后生產能力暴漲，卻又遇到了生產東西太多賣不出去，通貨緊縮導致經濟崩潰的情況。

房地產是局部稀缺的，因為土地非常稀缺，但是在很多的小城市，在遠的郊區，房子就是全面過剩的。因為這些房子是無效的供給。

未來，隨著人口的遷移，隨著第一階段城市化的結束，隨著搶人大戰的展開。隨著大城市效率產業的提升，房屋的價值會逐步分化。這個趨勢可能很難逆轉。

原創不易，喜歡就請為我點贊，關注，評論，轉發，謝謝！