手上暫時沒有錢全款買房，讓中介借錢給你全款買房，產權交易后把產權抵押給銀行，銀行再放款給你，再把錢還給中介。

這個流程是二手房交易中常見的問題。賣家不接受買家按揭買房，而買家(也就是你)暫時資金有困難或者不愿意全款買房，為了達到交易的目的，就得找一個第三方的資金來幫助買家暫時墊付購房款，從而達到賣家需要買家全款購房的目的。這種交易流程如下圖：

為什么會有這種交易流程呢？這種交易有什么樣的風險嗎？這里談談我的觀點。

為什么會有這種交易流程

這是為了在買賣某一方有資金困難的時候，由第三方墊資，解決某一方資金不足的問題，從而達到交易的目的。

一般來說，二手房交易有兩種情況需要第三方墊資：

1、買家沒有錢全款買房。比如業主由于某些原因，需要急著賣這套房來解決他的某個困難，在這種情況下，由于按揭貸款需要審核買家的貸款資質，銀行放款也需要等待時間，而業主又不愿意等待，業主就會要求買家支付全款來買房。比如題主自己的案例，就是這種情況。

遇到這種業主急需用錢，房價一般都會比較便宜，買家也心動，但是，買家沒有那么多的資金來全款買房，怎么辦？為了達到交易的目的，買家就需要第三方來墊資解決業主急需全款買房的條件。

第三方墊資，有可能是第三方的金融公司，也有可能是第三方的個人，你這里遇到的第三方，就是中介公司來墊資。

2、賣家產權證抵押在銀行，買家不愿意為賣家贖證。

如果賣家的產權證抵押在銀行，而買家不愿意用首付款來為賣家把在銀行的產權證取出來，為了達到交易的目的，賣家就需要第三方公司或者個人來為其墊資，把賣家在銀行的按揭貸款還完，把產權證從銀行取出后，再產權交易。

這兩種情況，題主是遇到的是第一種，賣家要求買家全款支付，買家找的中介公司來暫時墊資。產權交易過戶后，買家把房產再抵押給銀行，把從銀行抵押的貸款，再還給中介公司(看看上面的圖片)。

有什么樣的風險

只要交易順利，就不會出現風險。

出現最大的風險是，賣家的產權會不會有問題，如果產權有問題，達不到交易的目的，墊資的一部分錢，怎么收回就成為風險。

中介公司只要把前期的產權調查好，評估沒有風險或者風險比較小，那就可以繼續交易，墊資的風險就比較小。

另外，買賣任何一方需要墊資交易，一定要找中介公司居間交易，以便降低其交易風險。

如果你對交易比較熟悉，能夠把控風險，買賣雙方可以直接交易；如果你是菜鳥級的，對房地產交易的風險一無所知，那你最好找中介公司居間交易，不要因為節約一些居間服務費而冒巨大的交易風險。

墊資抵押交易有何弊端

你這種墊資交易是全款買房再做抵押貸款，比正常的按揭貸款利率要高，解決的辦法是可以直接做按揭貸款。

比如說，我是重慶的，重慶抵押貸款的利率比正常貸款的利率要高10%左右，正常貸款的利率一般上浮5%～10%，而抵押貸款有可能是15%~30%。當然，這利率是根據不同的銀行和你自己的資質來決定，有些城市可能也不一定有這么高。

利率要高出10%，就增加你的還貸成本，有不有辦法直接做按揭貸款，不做抵押貸款，從而減少還貸的成本呢？當然有。

業主要求買家全款購房，其目的就是要早一點收到賣房的錢；而你這里，中介公司愿意借錢給你全款買房，也就能達到賣家需要買家全款買房的目的。

假如在這個案例中，中介借錢給買家全款買房，為了減少按揭貸款的還貸成本，不做抵押貸款，直接做按揭貸款，一般的步驟如下：

①、中介借錢給買家全款買房；

②、買家向銀行申請按揭貸款；

③、買家得到中介公司的墊資后，銀行的按揭貸款審核也通過了，就可以和賣家簽定買賣合同；

④、買賣雙方產權過戶；

⑤、產權過戶后，買家把產權抵押給銀行；

⑥、銀行收到產權抵押后，放款給賣家；

⑦、賣家收到銀行的房款，要把按揭的貸款還給中介公司。交易流程如下圖：

這里有一點要做特別的說明，由于買家是全款購買，而買家向銀行做的按揭申請，貸款也是放給賣家的，這里就導致賣家收到兩次按揭貸款的金額。

因此，銀行的按揭貸款應該還給中介公司，是中介公司為買家墊資購買的這套房，最后銀行的放款，應該歸還給中介公司。

這里就存在一個風險：如果賣家不把銀行放的按揭貸款歸還給中介公司呢？

為了避免這個風險，中介公司應該直接收取賣家在按揭銀行辦的銀行卡并修改密碼，并且把賣家的身份證和戶口本暫時保管，以避免賣家用身份證或者戶口本對按揭收款的銀行卡掛失，補辦銀行卡而帶來的風險。

在交易的過程中，你也可以用其他方式，來回避這一風險。

從以上幾點分析來看，你的這種購買二手房的交易，是二手房交易中典型的第三方墊資交易，只要把控的好，是不存在交易風險的。

當然，這是我個人觀點，僅供參考。歡迎各位對這個問題在下面留言，發表你們的觀點和意見，相互交流和學習；也可以點擊關注我的賬號，方便以后交流這類似的問題。